소액보증금의 최우선변제 _ 김윤권 부동산법 변호사
일정한 금액 이하의 임대보증금을 지급한 임대주택의 입주자(소액임차인)가 대항력을 갖춘 경우에는 임대보증금 중 일정액을 다른 담보물권자나, 국세ㆍ가산금 또는 체납처분비에 우선하여 변제받습니다.
소액보증금 최우선변제란
”소액보증금 최우선변제”란 임대주택의 입주자가 임대보증금 중 일정액을 다른 담보물권자나, 국세·가산금 또는 체납처분비에 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
※ 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다.
최우선변제의 요건
임대주택의 입주자는 해당 임대주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주민등록 전입신고와 임대주택에 거주하는 대항요건을 갖추어야 합니다.
< “소액보증금의 최우선변제”란 무엇인가요? >
Q. 의정부에 거주하는 A씨는 보증금 6천만원에 민간건설임대주택에 입주해 살고 있는 임차인입니다. 주택 임차인 A씨에게 적용되는 “소액보증금 최우선변제”에 대해 자세히 알려주세요.
A. 소액보증금 최우선변제란 주택임차인의 보호를 위해 「주택임대차보호법」이 규정하고 있는 내용입니다. 주택의 인도와 전입신고 요건을 갖춘 임차인은 자신의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 다만, 자신의 보증금 전액을 우선변제받는 것이 아니라 지역 및 보증금액에 따라 일정액만 우선변제받을 수 있습니다.
A씨의 경우 의정부에 거주하며 보증금액이 6천 500만원 이하이므로, 「주택임대차보호법」의 보호를 받게 됩니다. 따라서 A씨는 자신의 보증금 6천만원 중 2천 200만원 이하의 한도에서 최우선하여 변제받을 수 있습니다.
각 지역별·보증금액별 변제되는 보증금의 범위에 대해서는 <주택임대차-임대차 기간만료-보증금의 회수-소액보증금 우선변제>에서 확인하실 수 있습니다.
<출처: 국가법령정보센터>
최우선변제를 받을 수 있는 입주자의 범위
- 소액보증금에 대하여 최우선변제를 받을 수 있는 임대주택의 입주자는 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 정해집니다. 현재 최우선변제를 받을 수 있는 임대주택의 입주자는 아래와 같습니다.
· 서울특별시 : 임대보증금이 7천 500만원 이하인 임대주택 입주자
· 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 임대보증금이 6천 500만원 이하인 임대주택 입주자
※ ”과밀억제권역”은 서울특별시, 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외], 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)를 말합니다.
· 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 임대보증금이 5천 500만원 이하인 임대주택 입주자
· 그 밖의 지역 : 임대보증금이 4천만원 이하인 임대주택 입주자
소액보증금 최우선변제의 적용범위
최우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액의 범위는 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 정해집니다. 현재 최우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액의 범위는 다음과 같습니다.
· 서울특별시 : 2천 500만원 이하
· 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 2천 200만원 이하
· 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천 900만원 이하
· 그 밖의 지역 : 1천 400만원 이하
다만, 임대주택 입주자의 임대보증금 중 일정액이 해당 임대주택 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 주택 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 최우선변제를 받습니다.
이의신청
임대주택의 입주자는 우선변제의 순위나 보증금에 대하여 이의가 있는 경우에는 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있습니다.
