1인이 다수필지의 토지나 다수의 건축물이나 그 부속토지를 소유하고 있는 경우 주택재건축사업의 조합설립에 관한 구 도시및 주거환경정비버의 동의자 수 산정방법과 재건축조합설입인가 요건인 토지등 소유자의 동의여부를 심사할 때 동의의 내용과 진정성에 관한 심사기준에 관한 재건축 결의무효 사례에 대해 재건축변호사 김윤권변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.
재건축 결의무효 사례
주택재건축사업 조합설립에서 토지나 건축물만을 소유한 사람이 구 도시 및 주거환경정비법에 의해 조합원이 될 수 있을 지와 그로부터 받은 동의서에 구 도시 및 주거환경에서 정한 토지 등 소유자로부터 받아야 하는 동의서에 관한 법정사항이 적용되는지 여부에 대한 판결요지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
판결요지는?
[1] 구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것)이 ‘구분 소유자’, ‘토지 및 건축물 소유자’의 동의율 외에 전체 토지 면적을 기준으로 한 일정 비율 이상의 구분소유자 및 토지소유자의 동의를 별도로 요구함으로 재건축조합 설립의 동의 요건에 관해서 인적 측면과 더불어 재산적 측면을 함께 고려하고 있고, 구 도시정비법 제16조 제3항은 주택재건축사업의 조합설립 동의 요건으로 토지 및 건축물의 ‘소유권’이 아니라, 토지나 건축물의 ‘소유자’를 기준으로 그 5분의 4 이상을 규정하고 있음에 비추어 보면은, 주택재건축사업의 조합설립에 관한 구 도시정비법 제16조 제3항의 동의자 수를 산정할 때에 1인이 다수 필지의 토지나 다수의 건축물 및 그 부속토지를 소유하고 있다 해도 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지 및 건축물의 소유자를 1인으로 산정하는 것이 타당합니다.
비록 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것)이 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 조합설립 동의에 관해서 ‘1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정’하도록 규정하고 있는 것[제28조 제1항 제1호 (다)목]과 달리 주택재건축사업의 경우에는 이와 같은 규정을 두지 않았다고 해서 이를 달리 볼 것은 아닙니다.
[2] 구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것)의 재건축조합 설립에 토지등소유자의 서면에 의한 동의를 요구하고 그 동의서를 재건축조합설립인가신청 시에 행정청에 제출하도록 하는 취지는 서면에 의해서 토지등소유자의 동의 여부를 명확하게 함으로써 동의 여부에 관해서 발생할 수 있는 관련자들 사이의 분쟁을 미연에 방지하고, 나아가 행정청으로 하여금 재건축조합설립인가신청 시에 제출된 동의서에 의해서만 동의요건의 충족 여부를 심사하도록 함으로써 동의 여부의 확인에 불필요하게 행정력이 소모되는 것을 막기 위한 데 있습니다.
그래서 재건축조합설립인가신청을 받은 행정청은 재건축조합설립인가의 요건인 토지등소유자의 동의 여부를 심사할 때에 무엇보다도 1.동의의 내용에 관해서는 동의서에 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항 각 호의 법정사항이 모두 포함되어 있는지를 기준으로, 2.동의의 진정성에 관해서는 그 동의서에 날인된 인영과 인감증명서의 인영이 동일한 것인지를 기준으로 각 심사하여야 한다. 그리고 위 기준 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 동의서에 대하여는 이를 무효로 처리해야 하고, 임의로 이를 유효한 동의로 처리할 수는 없습니다.
[3] 구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것) 제2조 제9호, 제19조 제1항, 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항 등 관련 규정들을 종합하면은, 토지나 건축물만을 소유한 자는 비록 구 도시정비법 제16조 제3항에 의해서 주택재건축사업의 조합설립에서 동의를 얻어야 할 자에 포함되더라도 구 도시정비법에 의한 조합원이 될 수는 없다고 보는 것이 타당합니다.
그리고 구 도시정비법 시행령 제26조 제1항은 조합원이 되는 ‘토지등소유자’에 대해서 동의서에 의한 동의 방법을 규정하고 있고, 위 규정에서 정하고 있는 동의서의 법정사항은 대체로 정비사업에 참여해서 그 비용을 분담하고 그 사업의 성과를 분배받는 조합원이 될 자격이 있는 ‘토지등소유자’의 이해관계에 관한 것들이다. 따라서 이러한 사정들에 비추어 보면은, 구 도시정비법 시행령 제26조 제1항에서 정한 ‘토지등소유자’로부터 받아야 하는 동의서에 관한 법정사항은 주택재건축사업에서 토지나 건축물만을 소유해서 조합원이 될 수 없는 자로부터 받는 동의서에 적용이 될 것이 아니다. (대법원 2013.11.14. 선고 2011두5759 판결)
오늘은 재건축 결의무효 사례에 대해서 살펴보았습니다. 재건축, 재개발 사업 관련 분쟁과 다툼이 벌어진 경우 변호사의 도움을 받아 진행하는 것이 좋습니다.
재건축변호사 김윤권변호사에게 의뢰하여 주신다면 복잡한 재건축 분쟁을 명쾌하게 도움을 드리겠습니다.
