[부동산분쟁/주택부동산소송] 주택임대차보호법의 전반적인 적용범위에 대해
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[건축변호사/건축소송변호사] 건설법, 건설관계법령에 대해 알아보겠습니다.
[부동산매매해제/부동산분쟁] 부동산 매매계약 해제와 계약금에 대해
민법상의 전세권이나 임대차에 관한 규정은 임대인과 임차인 사이의 자유의사에 의한 계약을 중시하고 당사자 사이의 법률관계를 형식적으로 평등하게 규율하고 있습니다. 그러나 현실은 경제적 강자인 집주인의 횡포와 자의에 의해 약자인 임차인이 부당한 요구를 강제당하고 피해를 보는 경우가 대부분입니다. 이에 따라 주택의 이용관계를 규율하는 민사법규를 계약자유의 원칙이 적용되는 시민법의 차원에서 임차인의 주거생활과 경제적 지위를 보장해야 한다는 사회법적 차원으로 전환할 필요성이 절실하게 됐고 결국 무주택임차인의 권리와 지위를 보호하는 내용의 주택임대차 보호법이 재 정립되었습니다.(1981년 3월 5일)
▶ 주택임대차보호법의 적용범위
1. 주거용 건물 즉 주택의 임대차에 한하여 적용됩니다(법 제2조 전단).
2. 주거용 건물 즉 주택은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건 을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 가옥대장이나 건물대장의 용도란 에 "주거용"으로 기재되어 있지 않더라도 본 법의 적용을 받게 됩니다. 따라서 공부상 공장용건물이나 창고용 건물이 라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아 야 할 것입니다. 또한 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 필하지 못한 건물도 역시 본 법의 적용을 받는 것이므로 무허가나 준공검사 미비상태의 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 이법의 보호를 받게 됩니다.
3. 주택을 건축한 사람은 공사완공후 준공검사를 받았으나 소유권보존등기를 하지 않았더라도 그 주택의 소유권을 취득하는 것이므로(민법 제187조) 미등기 주택도 이 법의 적용을 받으며 주택의 신축자는 그 주택을 임대할 수 있는 정당한 권리를 가지고 있으므로 미등기 주택이라는 것 때문에 임대차계약 체결을 주저할 필요는 없습니다.
4. 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용됩니다(법 제2 조 후단).
5. 임차목적물이 주거용 건물과 함께 사용되는 것이 이상 임차주택의 일부가 비주거용인 경우까지 이 법의 보호대상이 되는 바, 주택에 딸린 가게에서 소규모영업 및 공장을 하는 자도 이 법의 보호대상이 됩니다.
6. 미등기전세에도 적용됩니다(법 제12조).
7. 미등기전세는 우리나라에서 상당히 오래전부터 부동산임대차 특히 건물임 대차의 한 형태로 관습상 발전하여 온 제도로서, 예컨대 건물의 소유자인 갑이 그 건물을 세 얻어 살고자 하는 을로부터 "전세금"을 받고 일정한 기간 그 건물을 을로 하여금 사용, 수익하게 한 후 그 기간이 만료된 때에 그 건물을 인도받음과 동시에 전세금을 반환하는 것을 내용으로 하는 갑, 을 간의 계약이라 고 할 수 있습니다.
