[건설분쟁변호사] 아파트 하자보수 분쟁해결 _ 건설분쟁변호사 김윤권변호사
아파트 하자보수 관련 분쟁해결
입주자대표회의 등은 사업주체가 하자보수를 이행하지 않는 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있습니다.
또한, 하자를 방치하거나 하자보수를 거절하는 사업주체와는 서로 양보하여 합의를 할 수 있고, 국토해양부의 하자심사ㆍ분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있습니다.
이러한 합의나 조정이 모두 성립하지 않는 경우에는 소송을 제기하여 분쟁을 해결할 수 있습니다.
하자보수보증금의 청구
하자보수에 관하여 분쟁이 발생한 경우 사업주체가 입주자들의 하자보수요구에 대하여 하자가 아니라고 주장하면서 하자보수를 거부하는 경우가 있습니다.
이 경우 「주택법」에 따라 사업주체가 예치해 놓은 하자보수보증금의 지급을 청구할 수 있습니다. 하자보수보증금이 보증서로 예치된 경우에는 보증서 발급기관인 보증보험회사 등에 그 이행을 청구해야 할 것입니다.
아파트 하자보수 공사업자의 선정
Q. 입주자대표회의에서 하자보수보증금으로 직접 하자를 보수하기로 하였습니다. 이 경우 공사업자는 어떻게 선정하나요? 법령의 규정이 있나요?
A. 입주자대표회의에서 하자보수보증금으로 직접 하자를 보수하기 위하여 공사업자를 선정하는 경우 그 공사업자의 선정방법에 대하여 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 에서 정하고 있으며, 이 고시는 「주택법 시행령」에 따른 의무관리대상 공동주택에서 주택관리업자를 선정하는 경우에 적용됩니다.
이 고시에 따르면, 입주자대표회의는 공사업자를 선정하는 경우 경쟁입찰로 하고, 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정합니다.
합의 및 조정
하자보수에 관한 분쟁은 서로 양보하여 합의로 해결할 수 있습니다.
합의의 내용은 어느 하자에 대하여 보수공사를 할 것인가, 보수공사의 방법, 공사기간, 지체상금, 공사감독권 및 재하자의 보증 등입니다.
각종 조정제도
하자에 관한 분쟁이 발생한 경우 소송을 제기 하기 전에 각종 조정제도를 이용할 수 있습니다. 공정거래위원회나 소비자분쟁조정위원회도 이용할 수 있지만, 아파트 관련 법률분쟁해결에 있어서는 국토해양부의 하자심사·분쟁조정위원회를 통하여 해결할 수 있습니다.
민사소송 절차
소장의 제출
하자분쟁의 해결을 원하는 분쟁 당사자는 소장을 작성해서 법원에 제출합니다
※ 소장을 작성한 사람을 원고라고 하고, 그 상대방을 피고라고 합니다.
소장부본의 송달과 답변서의 제출
소장이 접수되면 법원은 그 소장과 동일한 내용의 문서인 부본을 피고에게 송달하고, 피고는 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다
피고가 답변서를 제출하지 않거나 자백취지의 답변서를 제출하면, 원고의 청구 내용대로 소송이 완료됩니다.
피고가 청구 내용을 부인하는 취지의 답변서를 제출하는 경우에는 변론준비절차로 이행됩니다.
변론준비절차
변론준비절차기간에는 피고가 답변서를 제출하고 이에 대해 원고가 반박 준비서면을 제출하는 준비서면공방이 이루어집니다.
또한, 준비서면 및 증거제출과 증인신청, 검증·감정신청을 하는 등 변론기일 전에 증거조사를 모두 끝내야 합니다.
변론준비기일
변론준비절차를 통해 기본서면공방이 종료되면 재판장은 기록 등을 검토하여 쟁점이 부각되고 변론기일 전 증거제출이 일단 완료되었다고 판단되는 분쟁에 대해 쟁점정리기일(변론준비기일)을 지정할 수 있습니다.
변론기일
제1차 변론기일(집중증거조사기일)에서는 쟁점정리기일에 정리된 결과에 따라서 분쟁에 관련된 원고와 피고 및 양측의 증인을 집중적으로 신문(訊問)하고, 신문을 마치면 그로부터 단기간 내에 판결을 선고받게 됩니다.
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