소액임차인 대상, 소액임차인 최우선변제 범위는? - 김윤권변호사
소액임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 임차인은 주택임대차보호법 시행령 제4조에 정해져 있습니다. 주택임대차보호법 시행령 제4조에 의하면 수도권 중 과밀억제권역은 보증금 4천만 원까지 최우선변제를 받을 임차인이 됩니다. 예를 들어, 집의 보증금이 3천5백만 원이면, 소액임차임으로서 최우선변제를 받을 수 있습니다.
광역시 중 인천광역시를 제외한 대전과 대구, 부산, 울산, 광주는 보증금 3천 5백만 원까지 소액임차인으로 보장받을 수 있습니다. 그러나 위 광역시 중 군 지역과 과밀억제권역은 제외합니다. 또한 그 이외 지역은 보증금 3천만 원까지 소액임차인으로 보장받을 수 있습니다.
서울특별시는 5천만 원 이하까지 소액임차인으로 보장받을 수 있는데, 최우선변제 대상 보증금이 1천 500만 원 이하이며, 서을특별시를 제외한 과밀억제권역은 4천 500만 원 이하까지 소액임차인으로 보장받을 수 있고, 1천 350만 원 이하가 최우선변제 대상 보증금입니다.
이어 과밀억제권역과 군지역을 제외한 광역시와 용인시, 광주시, 안산시, 김포시는 3천만 원 이하까지 소액임차인으로 보장받을 수 있고, 그 밖의 지역은 2천 500만원 이하까지 보장이 가능합니다.
하지만 소액임차인이라고 해서 항상 보증금 전액이 최우선변제의 대상이 되는 것은 아닙니다.
위에서 말한 보증금 중 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 위 시행령 제3조에 규정돼 있는데,
이에 의하면 보증금 4천만 원까지 소액임차인으로 보호를 받는 수도권 중
과밀억제권역은 집값의 ½ 범위 내에서 1천 6백만 원까지 우선변제를 받을 수 있습니다.
▶ 소액임차인의 최우선변제 신청절차
소액임차인의 최우선변제 청구 및 처리절차를 말하자면, 법원은 주택에 대한 경매절차를 진행하면서 집행관으로 하여금 소액임차인의 유무와 그 내용을 조사하도록 하는 임대차조사보고명령을 하고, 위 조사보고서와 임대차계약서 등에 의해 소액임차인으로 확인되는 입주자들에 대하여 배당요구 통지서를 송부하여 배당요구 절차와 방법을 알려주며, 경매기일을 통지해 줍니다.
이와 같이 법원의 통지를 받는 다거나, 통지가 없다 하더라도 소액보증금 우선변제를 받을 임차인은 임대차계약서 사본, 주민등록등본 등을 첨부, 경매법원에 권리신고 겸 배당요구신청을 해야 합니다. 배당요구는 배당요구의 종기 이전에 해야 합니다.
