[부동산 매매] 부동산 매매의 모든 것 - 부동산법 변호사 김윤권변호사

[부동산 매매] 부동산 매매의 모든 것 - 부동산법 변호사 김윤권변호사

◎ 부동산 매매

부동산의 권리관계는 등기부라는 공부에 기재됩니다. 타인에게서 토지를 매수하고 매매대금을 완불하고 나아가 인도받아 점유하고 있다 하더라도 등기부에 새로운 소유자로 기재하지 아니하면 아무 소용이 없습니다. 그래서 원래의 소유자가 1개의 부동산을 2중으로 매도하고 나중의 매수인에게 등기를 먼저 넘겨 버리면 나중 사람이 우선하여 소유권을 취득합니다.

그러므로 부동산의 매매 등 거래에서는 항상 등기가 제일 중요하다는 것을 명심해야 합니다.

[부동산 매매]

① 등기의무

최근 부동산등기특별조치법이 새로 공포·시행되고 있습니다. 부동산등기특별조치법에 의하면 부동산의 매수인은 매매대금을 완불한 때로부터 60일 안에 소유권이전등기신청을 해야 합니다. 등기권리자가 이유없이 등기신청을 게을리하면 그 당시의 등록세액의 5배 이하의 과태료에 처합니다.

이러한 등기의무 규정은 소유관계를 조속히 정리한다는 뜻도 있지만, 등록세회피를 방지하려는 목적도 있습니다.

[부동산 매매]

② 명의신탁 / 중간생략등기의 금지

특별조치법은 모든 명의신탁등기와 중간생략등기를 금지하진 않았고, 그 등기가 조세회피, 시세차익, 법령회피를 목적으로 하는 것일 때에는 이를 금지합니다. 이를 위반 시 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하였습니다.

이 법에 의하면 기존의 판례의 태도는 영향을 받지 아니한다고 보는데, 앞으로 위 법의 취지를 고려하여 명의신탁·중간생략등기의 유효성은 인정하는 데 신중히 해야 할 것입니다.

[부동산 매매]

③ 선의취득·시효취득

동산의 매매 등 거래에서는 매수인이 선의인 이상, 선의취득이 가능합니다. 진정한 소유자가 아닌 사람에게서 물건을 구입하더라도, 산 사람이 모르고 구입했다면 그는 소유권을 취득하게 된다는 뜻입니다. 그러나 부동산의 선의취득은 불가능합니다. 등기부상의 소유자를 확인하고 그 소유자에게서 부동산을 매수하여도 그 등기가 위조되었다면 소유권을 취득할 수 없습니다.

시효취득은 진정한 소유자가 아닌 사람이라도 오랜 기간 소유자처럼 어떤 재산을 사용·수익·점유하면 그가 소유권을 취득하는 제도입니다. 동산이든 부동산이든 시효로 취득할 수 있으며 부동산의 시효취득에 관하여 종래 판례는 엄격한 태도를 취하였으나, 최근 조금 완화된 판례가 나오고 있습니다.

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