[월세 보증금 반환] 월세 보증금 돌려받기 ② - 부동산법 김윤권변호사
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물권은 특정한 물건에 대한 권리입니다. 상대방의 의사와 상관없이 물건에 대한 권리를 외칠 수 있어 채권보다 앞서 권리를 주장할 수 있는데, 확정일자를 받게 되면 채권인 보증금 반환 청구권은 물권과 같은 힘을 갖게 됩니다. 이는 보증금 액수만큼 임대 목적물에 대하여 직접적인 권리를 행사할 수 있게 된다는 뜻으로 돈을 받을 수 있는 순위가 올라가게 됩니다.
동일한 건물에 대하여 저당권과 확정일자 임차권이 있는 경우에는 저당권 날짜, 확정일자 날짜가 빠른 사람이 돈을 받을 우선순위가 됩니다.
[월세 보증금 반환 / 월세 보증금 돌려받기]
확정일자를 받는 방법
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임대차 계약서를 챙겨 법원이나 등기소, 공중 기관을 찾아가 확정일자를 받습니다.
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공중 기관에서 임대차 계약서를 공정증서로 작성합니다.
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주민센터에 주민등록 전입 신고를 할 때 계약서를 지참합니다.
※ 확정일자를 받을 계약서는 꼭 원본이어야 합니다.
또한 계약서를 분실한 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
[월세 보증금 반환 / 월세 보증금 돌려받기]
확정일자를 받는 등의 사전 예방을 한 후, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황이 발생한 다음에 해야 할 사후 처리인 내용증명 우편, 임차권등기 명령, 법의 직접적인 도움을 통해 보증금을 지켜야 합니다.
먼저 내용증명 우편은 집주인에게 편지를 보내는 일로, 그 내용은 자신이 하고 싶은 말을 자세히 적어 보내면 되기 때문에 매우 간단합니다. 내용증명 우편은 스스로 자신의 재산을 지키기 위해 행동했다는 사실을 증명하는 하나의 자료가 되기 때문에 사실을 증명하는 하나의 자료가 될 수 있습니다.
[월세 보증금 반환 / 월세 보증금 돌려받기]
내용증명 우편을 보냈음에도 집주인이 모르쇠로 일관한다면 임차권등기 명령 신청을 해야 합니다. 임차권등기 명령 신청은 임차주택 소재지 관할 지방법원, 지방법원 지원 또는 시·군법원 가운데 한 곳에서 하면 됩니다.
여기서 말하는 임차권등기 명령이란, 임차인이 임대차기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사 가게 되면 종전에 취득한 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지는데 이러한 문제를 해결하기 위한 제도 입니다. 쉽게 말해 법으로 내 보증금에 대한 권리를 보장받는 일로, 임차권 등기를 신청하게 되면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임대차 건물에도 자유롭게 이사할 수 있습니다.
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