재건축 현금청산 근저당권 해지를
서울의 한 전통시장 부지의 토지를 소유하고 있었던 A씨 등은 시장 자리에 새로 생길 주상복합건물의 신축 추진 조합에 소유권을 넘겼지만, 분양신청을 하지 않아서 재건축 현금청산을 받게 되었습니다. A씨 등은 2008년 12월 조합에 재건축 현금청산을 해달라고 했지만 조합은 A씨 등이 넘긴 토지에 근저당권이 설정되어 있다는 이유로 근저당권 해지를 해주기 전까지 청산금을 줄 수 없다고 버텼습니다.
위의 사건이 발생 당시 구 도시정비법 제47조에서는 분양신청을 하지 않거나 분양신청 기간 종료 이전에 신청을 철회한 조합원에 대해서 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날부터 90일 이내에 현금으로 청산하도록 되어 있었는데요. 조합이 계속해서 재건축 현금청산을 해주지 않자, A씨 등은 조합을 상대로 소송을 제기했습니다.
전통시장 재건축 대상 토지 소유자 A씨 등이 재건축 정비사업조합을 상대로 ‘청산금과 청산금 지급지연에 따른 지연손해금을 모두 달라’며 낸 청산금 청구소송은 대법원 재판으로 이어졌는데요. 이에 대법원은 원심의 패소 판결을 깨고, 사건을 고등법원으로 돌려보냈습니다.
이와 같은 판결의 이유에 대해서 대법원의 판결문을 통해 살펴보면, 구 도시정비법 제47조에 따라 토지 등을 현금으로 청산해야 하는 경우 사업시행자인 재건축조합이 부담하는 청산금 지급의무와 토지 등 부동산 소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 완전한 소유권이전의무는 동시이행 관계에 있다고 말했는데요.
다만 부동산 소유자가 조합에 소유권이전등기와 인도를 이미 마친 때에는 동시이행의 항변권이 인정되는 근본 취지를 감안하여 그 범위를 공평의 관념과 신의칙에 따라 다시 정해야 한다고 밝혔습니다.
이어 토지 등 부동산 소유자는 분양신청을 하지 않았다면 자신의 의사와 상관없이 구 도시 정비법 제47조에 따라 재건축 현금청산을 받아야 할 뿐만 아니라 조합과 협의가 이뤄지지 않는 이상 청산을 받으려면 근저당설정등기를 말소해야 하는 부담까지 갖게 된다고 말했습니다.
그러나 조합에서는 이미 소유권을 이전 받아 사업을 추진하는 등의 이익을 누릴 수 있고, 민법 제364조 제3취득자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 조항에 따라 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무를 변제하고 근저당권 해지를 청구할 수 있는데, 부동산 소유자가 근저당권 해지하지 않았다는 이유로 조합이 청산금 전액에 대해 지급하지 않는 것이 인정되는 것은 불공평하다고 설명했습니다.
따라서 재건축 현금청산에서 토지 등 소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤지만 근저당권 설정등기를 말소하지 않은 경우, 조합은 말소되지 않은 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대해서만 동시이행의 항변권에 기초해 지급을 거부할 수 있다고 판시했습니다.
지금까지 재건축 분양권 대신에 재건축 현금청산을 받으려 할 때 근저당권 해지가 되어 있지 않아도, 청산금의 일부를 받을 수 있다는 대법원의 판결을 살펴보았는데요.
판례와 같이 재건축 조합과 현금청산 문제로 소송이 발생하시거나, 부동산 재건축 관련 법률 자문이 필요하신 경우 김윤권변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.
