부동산점유취득시효 바로 알고 권리 주장하자



민법에서는 타인의 부동산이라고 하더라도 일정기간 점유하는 등의 요건을 갖추었다면 본인 명의의 부동산이 아니더라도 소유권을 취득할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이를 부동산점유취득시효라고 하는데요.

 

부동산점유취득시효는 민법 제245조에 규정되어 있습니다. 1항은 점유취득시효에 관하여 규정하고 있고, 2항은 등기부취득시효에 관하여 규정하고 있습니다. 내용으로는 부동산점유취득시효 완성에 따른 소유권 취득이 인정되기 위해서는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자가 등기하여야 하고, 등기부취득시효 완성에 따른 소유권 취득이 인정되기 위해서는 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유해야 한다고 되어 있습니다.

 

, 타인의 명의로 된 부동산을 시효취득하기 위해서는 악의를 가지고 무단 점유해서는 안 된다는 것입니다. 이는 악의의 무단점유로서 20년 이상의 점유기간을 가진다고 하더라도 시효취득을 할 수 없게 된다는 것입니다.

 


그렇다면 부동산점유취득시효가 성립되어 타인의 부동산을 점유할 수 있는 요건은 무엇이 있을까요? 먼저 부동산점유취득시효에서 가장 중요한 것은 점유를 시작한 점유의 권원이 증여매매와 같은 소유권의 권원이 될 수 있어야 한다는 것입니다.

 

이 경우 소유의 의사로 점유하여 자주점유라고 지칭하고, 이와 반대 성격을 띠는 것을 타주점유라고 해서 예를 들어 임대차, 부동산명의신탁 등과 같은 단순히 임차인에게 부동산을 사용할 수 있게 하는 것을 뜻하게 됩니다.

 

따라서 이번 포스팅에서는 부동산점유취득시효 등기부취득시효와 같이 등기하여 부동산 소유권을 취득할 수 있는 내용을 자세히 살펴보면서 실제 사례를 통해 어떻게 진행되고, 이루어지는지 알아보도록 하겠습니다.

 


A씨는 부모님으로부터 물려받아 소유하고 있던 땅을 B씨를 포함한 형제 두 명과 공유하며 이용하고 있었습니다. A씨의 토지가 있는 곳은 한적한 시골마을로, 도심에 거주하고 있던 A씨는 자주 찾아오지 못했고, 인근 지역에 거주하는 동생 B씨가 A씨의 토지를 이용해 전문적으로 농사를 짓고, 더 가까운 곳으로 이사를 오게 되었습니다.

 

20년 넘게 농사를 지으며 고즈넉하게 살던 B씨는 급작스러운 병으로 사망하게 되었고, 그의 아들인 C씨가 자연스럽게 A씨 토지에 있는 집과 농사를 이어가게 되었습니다. 그러나 2년 뒤, 애초 농사에 뜻이 없던 C씨는 도시로의 탈출을 꿈꿨고, 그러기 위해서는 돈이 필요하게 되었습니다.

 

그런 와중에 C씨는 부동산점유취득시효에 대해 알게 되었고, 비록 현재 땅이 A씨의 소유지만 자신의 아버지가 20여 년, 그리고 본인이 2년여 간 토지를 이용해왔기 때문에 실제로는 아버지의 땅, 상속받은 자신의 땅이라는 생각이 들었습니다. 결국 C씨는 A씨를 상대로 점유취득시효를 주장하며 소유권이전등기 소송을 진행하게 되었는데요.

 


앞서 말씀드린 것처럼 토지 소유권이 A씨임에도 불구하고 가족이지만 소유권자가 아닌 B씨가 20여 년간 그 토지에 농사를 지으며 살아왔고, 그의 아들이자 A씨의 조카인 C씨가 그 땅을 이어받았다면 점유취득시효 성립이 될 수 있다고 생각해볼 법도 합니다.

 

실제로 민법에서는 타인의 부동산이라도 하더라도 일정 기간을 점유한다거나 하는 요건을 충족하게 되면 자신의 부동산이 아니더라도 소유권을 취득할 수 있는 규정이 마련되어 있습니다. 그러나 C씨의 경우 A씨가 호의로 토지를 빌려준 상황이며 새로운 권원에 의해 토지를 점유하고 소유의 의사를 표시할 수 있는 자료가 C씨에게는 없습니다.

 

또한 C씨가 계속해서 그 토지를 사용하며 지냈다고 하더라도 새로운 권원에 의해 본인 고유의 점유를 개시한 것이 아니므로 점유기간이 일반적으로 20년이 넘었더라도 부동산점유취득시효를 주장할 수 없는 것입니다.

 


이처럼 부동산점유취득시효에 있어 가장 중요하게 확인해야 할 것은 점유를 시작한 점유의 권원이 증여매매와 같은 소유권의 권원이 될 수 있어야 하는 것입니다. 앞서 얘기한 자주점유와 타주점유가 바로 그것인데요.

 

C씨처럼 긴 기간 타인의 부동산을 점유했다는 이유만으로는 부동산 점유취득시효를 주장하기란 어렵습니다. 다양한 법적 문제가 얽혀있고, 복잡하고 까다로운 상황이 벌어지는 사안이기 때문입니다.

 

따라서 부동산점유취득시효가 성립되는 요건이 갖춰졌는지, 악의가 아닌 소유의 의사로 점유하고 있었는지에 대한 여부를 확실히 하여 철저한 준비 이후 소유권이전등기를 청구하는 것이 현명한 선택이라고 볼 수 있습니다.

 


만약 부동산점유취득시효와 같은 부동산 분쟁이 발생했다면 관련 법리 이해도가 높은 변호사의 도움을 받아 문제를 해결하는 것이 중요합니다. 김윤권 변호사는 소유권이전등기, 점유취득시효와 관련된 분쟁에 대해 면밀한 상담으로 해결방향에 도움을 드리고 있습니다.

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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  1. 변시준비생 2018.12.14 10:46  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아하 새로운 권원에 의해서 라는게
    매매나 증여같은 객관적으로 자주 점유가 될 수 있을만한 사안이 있다는 뜻이군요. 감사합니다

부동산 명의신탁 횡령죄 해당은

 

 


부동산 실소유자가 편의를 위하여 소유자명의를 다른 사람에게 신탁하는 것을 부동산 명의신탁이라고 하는데요. 오늘은 이와 관련하여 형사소송에 기소된 사건에 대해서 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 


충남 서산 일대의 토지를 공동으로 매수한 A씨와 B씨는 땅값을 각각 A씨가 3, B씨가 1 9000만원을 부담했습니다. 그러나 나중에 되팔기 쉽게 하기 위하여 소유권은 B씨 앞으로만 등록했는데요. 하지만 B씨가 C씨에게 6000만원을 빌리면서 공동으로 구매한 토지를 A씨에게 허락도 받지 않고 C씨에게 근저당권을 설정하고 등기까지 해줬습니다.

 


이듬해 B씨는 지역 농협에서 5000만원을 대출받고 마찬가지로 근저당권을 설정해 준 다음 등기까지 마쳤는데요. 검찰은 B씨가 공동매수인인 A씨의 지분을 횡령한 것으로 보고 B씨를 기소했습니다


A씨와의 부동산 명의신탁 약정에 따라 자신의 명의로 등기된 부동산에 임의로 근저당권 설정 및 변경등기를 해준 혐의로 횡령죄 기소된 B씨에게 1심 재판부는 B씨의 횡령죄 혐의를 인정하여 징역 10월을 선고했는데요. 또한 2심 재판부에서도 유죄로 판단하여 징역 10월에 집행유예 2년을 선고했습니다.

 


이후 대법원 재판부에서 부동산 명의신탁을 위반한 B씨의 재판이 진행되었는데요. 2심에서 징역 10월에 집행유예 2년을 선고한 원심을 깨고 대법원은 무죄 취지로 사건을 지방법원으로 돌려보냈습니다. 이와 같은 대법원의 판결에 대해 판결문을 통해 이유를 살펴보겠습니다.

 

대법원은 판결문에서 중간생략등기형 부동산 명의신탁에서 명의수탁자는 명의신탁 횡령죄에서 말하는 타인의 재물을 보관하는 자가 아니라고 판단했습니다. 재판부는 중간생략등기형 명의신탁에서 소유권이전등기는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의해 무효이므로 부동산의 소유권은 매도인이 그대로 보유하게 된다고 밝혔습니다.

 


이어서 대법원은 부동산 매수인이자 명의신탁자인 A씨는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 가질 뿐 신탁부동산에 대한 소유권자가 아니라 B씨를 A씨의 재물을 보관하는 자로서 볼 수 없다고 설명했습니다


또한 명의수탁자를 형사 처벌하는 것은 부동산실명법이 정한 금지규범에 위반한 명의신탁자를 형법적으로 보호하는 셈이기 때문에 부동산실명법이 금지하는 명의신탁 관계를 오히려 유지, 조장하여 입법목적에 반하는 결과를 초래할 수 있다고 판시했습니다.

 


따라서 이번 부동산 명의신탁과 관련한 명의신탁 횡령죄 형사 재판에 대해 정리하면, 부동산 매수자가 본인 명의로 소유권이전등기를 하지 않고, 등기를 매도인에게서 명의수탁자로 곧바로 이전하는 중간생략등기형 명의신탁의 경우에는 수탁자가 신탁 부동산을 마음대로 처분해도 형사 처벌할 수 없다는 대법원의 판결이 나왔습니다지금까지 명의신탁 횡령죄로 처벌하던 기존의 판례를 뒤집은 대법원의 판결에 대해서 살펴보았는데요


이와 같이 부동산 명의신탁과 관련한 분쟁이 있으시거나 소송을 진행하려고 생각하는 중이시라면 관련 법률에 능하고 다수의 소송 경험이 있는 김윤권변호사에게 법률 자문을 구하시고 함께 소송을 진행하시기 바랍니다



Posted by 변호사 김윤권

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부동산변호사 매매계약 해제는

 

 

오늘은 부동산매매계약 시 착오로 인하여 계약을 취소하려는 임대사업체의 소송에 대해서 살펴보려고 하는데요. 재판부는 어떠한 판단을 내렸을지 부동산변호사와 함께 판례를 통해 알아보겠습니다.

 


2014 5 A사는 O씨와 서울 중구의 토지와 지상의 건물에 대해서 약 17억원에 매수하기로 하고 당일 매매계약금 1 7000만원에 대해서 지급하였는데요. 그러나 알고 보니 매매계약한 토지는 인근 점포 건물이 일부를 침범하여 건축되어 있었고, 토지를 지나는 통행로가 시유지가 아닌 사유지라는 사실을 알게 되었습니다.

 


이에 A사는 통행로가 시유지가 아닌 사유지인데, 이에 대한 착오가 있었으므로 대지면적이 215㎡가 아닌 188.2㎡이기에 이에 대해서 O씨에게 속았다고 부동산매매계약 해제하고 계약금을 돌려달라며 소송을 냈습니다. 부동산변호사와 함께 A사의 매매계약 해제 소송에 대해서 재판부의 판결을 살펴보겠습니다.


부동산 임대사업체인 A사가 토지와 건물 매도인 O씨를 상대로 매매 대상인 토지를 지나는 통행로가 시유지인지 여부를 두고 계약 체결 과정에서 착오가 있었고, 대지면적에 대해 O씨가 속이기도 했기 때문에 부동산매매계약 해제하고 이미 지급한 계약금 1 7000만원에 대해서 돌려달라고 손해배상 청구소송을 제기했는데요. 이에 재판부는 원고인 부동산 임대사업체 A사의 패소 판결을 내렸습니다.

 


재판부가 이와 같이 판결한 이유에 대해 부동산변호사와 함께 판결문을 통해 살펴보면, 원고는 매매대상인 토지에 대해서 그 토지를 지나는 통행로가 시유지인지 사유지인지 여부를 판단하는데 착오가 있었다고 주장하고 있지만 통행로의 성격은 사전에 관할 관청에 문의 하면 확인할 수 있는 것이라고 밝혔습니다. 그런데 원고인 A사는 제대로 확인을 하지 않았고, 이는 중대한 과실이므로 부동산매매계약 해제할 수 없다고 말했는데요.

 

이어서 의사표시 당사자가 계약상 동기의 착오를 이유로 계약을 취소하려면 그 동기가 법률 행위의 내용으로써 인정될 정도로 중요한 부분을 차지하거나 그에 관한 것이어야 하는데, 의사표시 당사자에게 중대한 과실이 있을 때는 매매계약을 취소할 수 없다고 덧붙였습니다.

 


또한 건물의 대지 면적이 토지 면적에 미치지 못하는 것은 인근 점포 건물이 토지 일부를 침범했기 때문인데 이는 매개계약 체결 전 O씨가 A사의 대표 이사에게 이 사실을 알렸고, 그렇기에 O씨가 A사를 상대로 속이거나 기망하여 계약을 체결했다고 볼 수 없다고 판단한 것을 부동산변호사와 함께 살펴볼 수 있었습니다.

 

따라서 부동산변호사와 함께 살펴본 이 소송에 대해서 정리하면, 토지와 건물을 산 부동산 임대사업체가 계약상 착오를 주장하며, 매매계약 해제하려는 소송을 냈지만 재판부는 착오가 계약의 중요 내용이 아니라는 취지로 기각했습니다. 또한 착오가 있었다고 해도 부동산임대업체라면 매수하기로 한 부동산에 대해서 더 철저히 조사했어야 한다고 밝혔습니다.

 


오늘은 부동산변호사와 함께 부동산매매계약과 해제에 대해서 살펴보았는데요. 부동산매매계약과 관련하여 궁금하신 점이 있으시거나 부동산매매계약으로 인한 소송이 발생하신 경우 해당 법률에 능한 부동산변호사 김윤권변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.

 


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부동산 양도소득세 면제조건




부동산을 타인에게 양도하여 발생한 이익에 대해서 과세관청은 양도소득세를 부과합니다. 하지만 부동산 양도소득세의 경우 몇 가지 면제조건을 두고 있는데요.


이와 관련해 신축주택을 5년 이내에 처분할 경우 그에 대한 부동산 양도소득세를 면제해 주어야 한다는 판결이 내려진 바 있습니다. 사례에 대해서 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 





재건축 조합원으로부터 재건축 중인 아파트를 취득하게 된 A씨는 몇 년 뒤 새로운 아파트를 분양 받게 되었고 그 후 해당 아파트를 제 3자에게 판매하여 그로 인해 1억 2000만원에 양도소득을 얻게 되었습니다. 


관할 세무서는 이러한 A씨에 양도 소득에 대한 부동산 양도소득세로 3300만원을 A씨에게 부과하였는데요. 하지만 A씨는 조세특례제한법 특례조항을 내세우며 신축주택을 5년 이내에 양도한 경우 전액을 면제하도록 규정하고 있다며 자신이 양도한 주택은 분양된 지 5년 미만에 신축주택이라고 주장하였습니다. 





A씨와 관할세무서 간에 의견차이가 발생한 이유는 A씨와 관할 세무서가 서로 A씨의 부동산 보유 기간을 달리 보았기 때문인데요. A씨에 경우 새로 아파트를 분양받은 시점부터 보유기간을 계산하였으나 관할 세무서는 A씨가 재건축 조합원으로부터 아파트를 구입한 기간을 기준으로 A씨의 부동산 보유기간을 책정하였기 때문입니다. 


이후 A씨는 관할 세무서와의 의견을 좁히지 못하고 소송을 제기하게 되었고 이에 1심과 2심 재판부는 재건축 중인 아파트를 취득하게 된 이후에 새로운 아파트를 분양 받기 이전 까지 발생한 이익에 대해서 소득세를 면할수 없다고 보았으나 과세당국이 법적인 근거없이 세금을 부과하였다고 보고 A씨에 손을 들어주었습니다.





대법원 재판부 또한 A씨의 손을 들어주긴 했지만 그에 대한 판결이유는 1,2심 재판부와 다소 차이가 있었는데요. 대법원 재판부는 신축주택을 5년 이내에 양도하였다면 그에 대한 사정에 구분 없이 부동산 양도소득세는 면제되어야 한다고 보았습니다. 


따라서 대법원 재판부는 새로운 아파트에 입주하기 전에 발생한 양도소득에 대해서는 소득세가 부과되어야 한다는 1,2 심에 의견에 대해서는 법리를 오해한 것으로 보인다 밝혔으나 그에 대한 결론은 같다고 보고 원심을 확정하였습니다. 





지금까지 부동산 양도소득세 소송 사례를 살펴보았습니다. 부동산 소송은 다양한 법률과 상황이 고려되어야 하기에 관련된 소송 경험이 풍부한 변호사를 만나는 것이 도움이 될 수 있습니다. 이에 대한 문의가 있으시다면 부동산 소송 경험이 많은 김윤권 변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.






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부동산가치평가 하락 책임은?




부동산은 단순히 부동산 자체의 조건으로만 가격이 형성되지 않습니다. 주변 교통 환경이나 주거환경, 편의시설 등이 함께 고려되어 가격이 형성되는데요. 이와 관련하여 부동산가치평가에 영향을 줄 수 있는 쓰레기 매립장 건설 사실을 아파트 분양자들에게 고지하지 않은데 대한 소송이 제기된 바 있습니다. 





사건에 대해 살펴보면 A씨 등은 주택공사 측의 아파트를 분양받게 되었고 계약을 체결하였습니다. 하지만 그 후 A씨 등은 입주를 2달 앞둔 시점에서 인근에 쓰레기 매립장이 건설 중인 사실을 알게 되었는데요. 





이에 A씨 등은 주택공사 측이 부동산가치평가에 악영향을 미칠수 있는 쓰레기 매립장 건설을 고의로 알리지 않아 해당 아파트의 매매가에 비해 가치하락의 손해를 입게 되었다는 이유에서 소송을 제기하게 되었습니다.


이번 부동산가치평가 하락 손해배상소송에 대해서 재판부는 주택공사 측이 쓰레기 매립장 건설을 알리지 않은데 대한 손해를 배상해야 한다고 보고 주택공사의 책임을 인정하였는데요. 





재판부는 판결문을 통해 주택공사 측이 제작한 카다로그 상으로 쓰레기 매립장 건설에 대한 내용이 누락되어 있다는 점을 볼 때 주택공사 측이 이를 설명하지 않았다는 점이 인정되며 그렇기 때문에 주택공사 측은 A씨 등 입주자들에게 부동산가치평가 하락분 만큼의 손해를 배상해야 한다고 보았습니다.


다만 재판부는 쓰레기 매립장 또한 아파트 주민들이 이용하는 편의시설에 속한다는 점을 들어 그 책임을 60%로 한정하였고 원고들 중 쓰레기 매립장 건립사실을 언론 등을 통해 뒤늦게 안 15명에 대해서는 청구를 기각하였습니다.





이상으로 부동산가치평가 하락과 관련된 소송사례를 살펴보았습니다. 부동산을 매매하면서 발생하는 다양한 분쟁의 해결을 위해서는 관련소송에 능통한 변호사의 법률적 자문이 도움이 될 수 있습니다. 이와 관련된 문의는 김윤권변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.   



   

  

Posted by 변호사 김윤권

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부동산재판변호사 감정평가 문제


토지수용 절차가 진행되면 빈번하게 발생하는 문제 중 하나가 바로 토지보상, 감정평가 문제인데요. 토지 소유주나 건물주들은 높은 보상금을 요구하는 반면 사업자들은 이에 맞추지 않기 때문입니다.


결국 소유주들은 계속 토지수용 절차를 거부하고 사업 시행자들은 소송을 제기하면서 강제적으로라도 소유주들을 밀어내고 하는데요. 위와 같은 감정평가 문제에 대해서 부동산재판변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 


사례에 따르면 천안시에서는 주택 재건축 정비 사업이 진행되면서 입주민들과 토지 보상비용에 대한 문제를 겪고 있다고 하는데요. 위 사업은 2002년에 아파트 조합설립인가를 받으면서 2008년에는 정비구역 지정 고시가 되었고 이 후 2010년 사업 시행 인가 절차를 거쳐 2013년에 정비 계획의 변경 수립고시 및 시업시행 변경 인가고시와 함께 2014년 공사를 시작하였습니다.


정비 사업이 진행되자 조합 승인으로 감정 평가를 받았지만 부동산이 아닌 조경수 등에 대해서는 감정평가가 누락되는 문제가 발생하였습니다.

 

 


이는 조합이 타당한 기준을 가지지 않고 집행하는 과정에서 발생한 문제로 사업 시행 주변의 부동산 소유자들은 아파트 조합을 상대로 소송을 제기하게 되었는데요. 부동산재판변호사가 살펴본 바로 소송을 제기하는 사람들은 아파트 분양 계약을 체결하지 않은 12명으로 구성이 되어 집단 소송의 성격을 가지게 되었습니다.


위 사업의 감정평가는 2014년에 2번 시행되었으며 소송 당사자는 조합이 청구 취지를 바꿔 본인들이 소유하고 있는 부동산을 조합원들과 매매계약을 체결하는 기간이 종료된 다음 날로 바꿔 시가감정 평가 기준을 동일한 날로 해달라고 주장하고 있는 상황입니다.

 

 


더불어 감정평가 문제에 대해서도 2015년도 개별 공시지가에 맞춰 지난 해 대비 약 3~5% 오르도록 해달라고 하였는데요.


해당 사업의 부동산 매입비를 볼 때 평당 최소 약 360만원에서 400만원으로 산정된 반면 실제는 더 높은 가격으로 매입이 되어 있어 조합이 사업 시행을 지체시켜 더 높은 가격으로 매입을 유도할 것으로 보입니다.

 


조합원들은 피해를 보게 되었고 부동산재판변호사가 살펴본 바로 위 조합의 임원은 조합 비리로 인해 구속이 되기도 하였는데요. 이처럼 감정평가 문제는 다소 예민한 문제인 것은 맞지만 불공정한 토지 보상을 요구하면서 사업을 과도하게 지체시킬 경우에는 형사상의 처벌은 물론 손해배상 책임을 당할 수도 있다는 것을 명심해야 합니다.

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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부동산세금 납부하는 방법


부동산 거래를 할 때는 매도인과 매수인 모두 부동산세금을 납부해야 하는데요. 매도인의 경우 양도소득세, 지방소득세, 농어촌 특별세 등의 세금을 납부해야 하며 매수인은 취득세, 인지세, 농어촌 특별세, 지방교육세 등의 세금을 납부해야 합니다. 오늘은 부동산세금 납부 방법에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

 


우선 부동산을 매수한 사람은 취득세를 납부해야 하는데요. 지방세법에 따르면 취득세는 부동산을 얻음으로써 각 지자체가 매수인에게 부과하는 지방세입니다.


취득세를 산정할 때는 부동산을 취득할 당시의 과세표준과 취득세 표준세율을 곱하여 계산하게 되며 표준 세율은 취득한 원인에 따라서 최소 2.8% 에서 최대 4% 가 적용됩니다.

 

 


취득세를 신고할 때는 부동산을 얻게 된 날부터 60일 안에 취득세 신고서를 작성하여 납부하거나 또는 인터넷 홈페이지를 이용하여 신고, 납부해야 하는데요. 취득세는 경우에 따라서는 분할 납부가 가능합니다.


또한 부동산을 매수한 사람은 양도소득세를 납부해야 하는데요. 양도소득세는 자산의 등기나 등록과 무관하게 매도나 교환으로 발생한 현물에 대해서 발생하는 자산에 부과하는 세금입니다.

 

 


양도소득세율은 보유한 기간에 따라서 달리 적용되는데요. 보유한 기간이 길수록 특별 공제 혜택을 받을 수 있습니다.


한편 양도소득은 1세대 1주택으로 비과세 혜택을 누릴 수 있는 만큼 부동산 매도 후에는 세금 내역을 명확히 살펴 부동산세금 혜택을 누리는 것이 좋습니다.

 


오늘은 이와 같이 부동산세금에 대해서 살펴보았는데요. 부동산을 거래한 후 적정 기한 안에 세금을 신고, 납부하지 않았을 때는 가산세가 부과될 수 있다는 것을 명심해야 합니다.


또한 비과세 혜택이나 절세 효과를 적절하게 보지 못하였을 경우에는 법률적인 소송 수행 경험을 가진 변호사와 함께 대처하시길 바랍니다. 이상으로 김윤권변호사였습니다.

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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부동산변호사 전세계약 대리인과 할때

 

부부는 일상적인 가사에 대해 서로 대리를 할 수 가 있는데요.
그렇다면 전세, 월세 등 임대차계약을 진행하려고 할 때 집주인의 부인이 대리로 나와서 계약을 한다고 하면 계약은 안전할까?
이번 시간에는 부동산변호사 김윤권변호사와 함께 전세계약 대리인에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

질문) 저는 힘들게 돈을 모아서 처음으로 전세계약을 진행하려고 하는데요. 집주인이 바쁘다고 해서 아내가 나와서 저랑 계약체결을 하려고하는데 안전하나요?

 

답변) 주택 소유자의 부인이라고 하여도, 그 부인 자신이 소유자로부터 계약 체결에 관한 위임을 받았다는 것을 증명하지 못하는 이상에는 그 계약의 안전성은 보장이 되지가 않습니다.

 

따라서 불가피하게 주택 소유자의 부인과 전세 계약체결을 하여야 하는 경우엔 꼭 소유 주택에 대한 임대차에 관한 위임장과 주택 소유자의 인감증명서 요구를 하여야 합니다.

 

 

 

 

 

 

부부 일상가사대리권이란?

 

부부는 일상적인 가사에 관하여 서로가 서로 대리를 할 수 가 있습니다.

일상적인 가사는 부부의 공동생활에 통상적으로 필요한 식료품 구입, 일용품 구입, 가옥월세 지급 등과 같은 의식주에 관한 사무, 교육비·의료비 또는 자녀 양육비의 지출에 관한 사무 등을 말합니다.

 

하지만 일상생활비로서 객관적으로 타당한 범위를 넘어선 금전 차용 또는 가옥 임대, 부동산 처분 행위 등은 일상적인 가사의 범위에 속하지가 않습니다.

 

 

 

 

 

 

 

전세계약 대리인과 할때에는?

 

주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우엔 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치를 하는지를 확인을 하여야 됩니다.

 

주택 소유자의 대리인과 임대차의 계약 체결을 하는 경우엔, 위임장과 주택 소유자의 인감증명서를 꼭 요구를 하셔야 합니다.

 

 

 

 

위임장 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소와 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재가 되고 연월일이 기재가 된 후에 위임인(소유자)의 인감이 날인이 되어 있어야 됩니다.

 

인감증명서 위임장에 찍힌 위임인(주택 소유자)의 도장과 임대차 계약서에 찍을 도장이 인감증명서에 찍힌 도장과 동일하여야 법적으로 문제가 발생을 하지 가 않습니다.

 

 

 

 

전세계약 대리인과 할 때 유의사항에 대해서 알아보았습니다. 부동산 관련 분쟁으로 인해서 어려움을 겪고 있다면 변호사의 체계적인 도움을 통해서 해결하는 것이 효과적입니다.
부동산변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 분쟁의 해결책을 겸비한 서울지법 부장판사출신의 변호사로 여러분들의 문제를 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산변호사 등기명의인 표시변경등기 란?

 

 

등기명의인의 표시가 착오신청 등으로 등기부에 잘못 기재가 되었거나 기재가 누락이 된 경우 이를 바로 잡기 위하여 하는 등기를 말합니다.

등기명의인 표시경정등기는 등기명의인 단독으로 신청을 할 수 가 있습니다.
오늘은 부동산변호사 김윤권변호사와 함께 등기명의인 표시변경등기에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

질문) 근저당권자인 회사의 주소가 3년 동안 5번이나 변경이 되었는데 변경등기를 하지 못하였습니다. 현재의 주소로 등기명의인 표시변경등기를 하려면은 그간 주소로 5번의 변경등기를 하여야 하는 걸까요?

 

답변)아닙니다. 근저당권자인 회사의 본점이 여러 번 이전이 되었을 경우에 중간의 변경사항 생략을 하고 최종 본점소재지로 등기명의인의 표시변경등기를 할 수 가 있습니다.

 

등기명의인 표시변경등기란 등기부상 소유명의인이나 소유권 외의 권리자(저당권자, 전세권자, 임차권자 등)의 표시(성명, 주소 등)가 변경이 되어서 등기부상 표시와 일치를 하지 않는 경우에 그 표시를 일치시키기 위하여 하는 등기를 말합니다.

 

등기명의인 표시의 변경이나 경정 등기는 등기명의인 단독으로 신청을 할 수 가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

등기명의인 표시경정등기와의 차이점은?

 

등기명의인 표시변경등기는 등기 시에는 실체관계가 들어맞았지만 그 후에 표시가 변경이 되어 이를 일치시키기 위한 등기이며, 등기명의인 표시경정등기는 실행 당시부터 등기의 일부가 실체관계와 들어맞지 않아서 이를 바로 잡기 위한 등기라는 점의 차이가 있습니다.

 

 

부동산의 표시변경등기와의 차이점은?

 

등기명의인 표시변경등기는 등기명의인의 신청에 의하여 하는 등기이며, 부동산의 표시변경등기는 행정구역, 명칭, 지번, 지목, 지적 등 변경이 되는 경우에 소관청이 관할 등기소에 촉탁을 하여 변경을 하거나, 등기관이 직권으로 변경을 하는 등기라는 점의 차이가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

질문) 오래 전에 종중 명의의 부동산을 등기할 때에, 대표자 명의를 가명으로  하여 등기를 했었습니다. 이제 종중 명의로 변경을 하려고 하는데 등기명의인 표시변경등기가 가능할까요?

 

답변) 등기부상 부동산의 소유 명의가 '이청계'로 기재가 되어 있는 경우에, 만약 '이청계'가 '경주이씨청계공휘만빈파문중'의 종전 명칭에 해당을 하는 것이라면 정관 기타 결의서 등 그 명칭의 변경을 증명하는 서면을 첨부해 등기명의인표시변경등기 신청을 할 수 있을 것이지만, 위 '이청계'가 가공인인 경우는 위와 같은 변경등기 신청을 할 수 가없습니다. 등기명의인 표시변경·경정등기를 하기 위하여는 변경이나 경정 전후에 등기명의인의 동일성이 인정되어야 하고 동일성 인정이 되지 않는 경우는 권리이전등기 신청을 하여야 합니다.

 

 

 

 

 

 

등기명의인 표시변경등기에 관해서 알아보았습니다. 부동산 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 체게쩍으로 진행을 하는 것이 효과적입니다.
부동산변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 소송의 노하우를 갖춘 변호사로 여러분들의 부동산 관련 분쟁을 명쾌하게 도움을 드리겠습니다.

 

 

 


 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산변호사 전대차계약 등

 

전대차란 임차인이 임차물을 다시 제3자에게 임대하는 계약으로 임차권의 양도와 구별이 되고 임차인, 임대인간의 임대관계는 여전이 존속되면서 임차인, 전차인간에 새롭게 대차관계가 발생을 하게 됩니다.
그리고 임차인이 전대차를 할 경우에는 임대인의 동의를 얻어야 되고 동의없이 전대를 하게 되면 임대인은 임대차해지를 할 수 있습니다.

오늘은 부동산변호사 김윤권변호사와 함께 전대차계약에 관해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

전대차계약에 대해 알아보자!

 

임차인이 임차물을 제3자에게 임대를 하는계약을 말합니다.

 

임대인의 동의가 있는 경우에만 허용이 되고, 임대인의 동의가 없이 무단으로 임차물을 전대한 경우에는 임대인이 임대차계약 해지를 할 수 있습니다. 그러나 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용을 하게 하는 경우는 임대인의 동의를 요하지 않습니다.

 

임차인이 임대인의 동의를 얻어서 임차물을 전대한 때는 전차인은 직접 임대인에 대해서 의무를 부담을 하고, 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항을 하지 못합니다. 단, 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우엔 그렇지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

 

임대인의 동의를 얻어서 적법하게 전대가 되었을 때는 임대인은 전대차의 기초인 임대차계약이 해지 통고로 종료되었음을 전차인에게 통지를 해야 하고, 이 통지를 하지 않으면 임대인은 해지로써 전차인에게 대항을 하지 못합니다.

 

그리고 전차인이 통지를 받은 경우에는 해지의 효력은 그 전차인에 대해서는 일정한 기간이 경과해야 생깁니다.

 

 

 

 

 

 

또한 건물 기타 공작물의 소유 및 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지의 임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차와 전대차의 기간이 동시에 만료가 되고 건물, 수목 기타의 지상시설이 현존하는 경우에는 전차인은 임대인에 대해서 전 전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있으며, 이 때에 임대인이 임대할 것을 원하지 않는 경우는 임대인에 대해서 상당한 가액으로 건물 ·수목 기타의 지상시설을 매수할 것을 청구할 수 있습니다.

 

그리고 건물 기타의 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에는 전차인이 그 사용의 편익을 위해서 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있는 경우에는 전대차의 종료시에 임대인에 대해서 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 또한 임대인으로부터 매수한 부속물 또는 그의 동의를 얻어서 임차인으로부터 매수한 부속물이 있는 경우에도 전차인은 매수청구를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

주택 소부분의 전대차는?

 

주택의 임차인이 그 주택의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 할 때엔 아래와 같이 전대의 제한, 전대의 효과와 전차인의 권리의 확정에 관한 규정이 적용되지 않습니다.

 

 

-임차인은 임대인의 동의를 얻지 않고서 그 주택의 소부분을 다른 사람에게 사용을 하게 할 수 있고, 이 경우도 임대인은 계약을 해지할 수 있음

 

- 주택 소부분의 전차인은 임대인에게 직접 의무 부담을 하지 않음

 

- 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우는 전차인의 권리가 소멸을 함

 

 

 

 

 

 

이번 시간에는 전대차계약에 관해서 알아보았습니다. 부동산과 관련하여 법적인 충돌이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 슬기롭게 대처하는 것이 좋습니다.
부동산변호사 김윤권변호사는 부동산, 건축 관련 소송에 다양한 경험과 노하우를 갖춘 변호사로 여러분들의 부동산 관련 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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