건축분쟁변호사 사업승인도면과 다른때



사람에게 가장 필요한 것은 집입니다. 지속적으로 아파트 건축, 아파트 분양 등에 대한 내용, 그리고 내 집 마련의 꿈은 좀처럼 사그라들지 않고 있는데요, 이와 관련하여서 여러 건축분쟁에 대한 이슈들이 발생하고 있습니다. 이에 건축분쟁변호사의 도움이 필요한 경우도 보다 많아질 것으로 조심스럽게 예측해봅니다. 





먼저 건축분쟁변호사의 도움이 필요했던 건축분쟁 사례 중, 아파트 하자와 관련된 사례를 살펴보고자 합니다.


ㄱ공사는 2000년도에 경기도지사로부터 아파트 사업에 대한 승인을 받았고, 2001년에 A아파트를 분양하였습니다. 그러나 아파트시공업체인 ㄴ건설사 등은 아파트 시공을 진행하면서 부분 부분 설계도면과 조금씩 다르게 시공한 것이 밝혀졌습니다. 





예를 들어 설계도면에는 시공을 하게 되어있지만 실제로는 시공을 하지 않은 것입니다. 


이에 입주자대표회의가 진행되었고 회의 내용에서는 지하 대피소의 벽체가 균열되어 있는 부분, 아파트 단지 안에 블록과 산책로의 부실시공 때문에 발생하는 물고임 현상에 대한 부분, 아파트의 옥상에 있는 배수로에 안전을 위한 난간이 미시공 되어있는 부분, 중앙 분수대의 조명등이 불량인 부분, 발코니의 배수시설이 미시공된 부분 등에 대하여 하자를 주장하기에 이르렀습니다. 


사업승인도면과 다르게 시공이 되었다는 것입니다.





이에 재판부는 1심에서는 설계도면의 일부 내용이 적당하지 않았던 것이었음에도 불구하고 수분양자들에게 알리지 않았던 점에 기반하여서는 하자담보책임 부분에서는 벗어나기 힘들다고 판단하였고 25억여원을 지급하도록 판결하였습니다. 


그러나 항소심에서는 수분양자들은 계속 공사가 이루어지므로 분양계약을 체결할 시기에는 아파트를 직접 확인할 수 있는 방법이 없으며 사업승인도면에 따라 아파트 건축이 진행되 것을 믿고 계약을 체결할 수밖에 없는 현 관행에 대한 점을 예로 들었습니다. 이에 변경 시공이 진행된 부분 중 품질이 향상 된 것이 아니라면 하자담보책임이 있으므로 17억여원을 지급하라고 판결하였습니다. 





즉, 분양계약을 체결한 후 아파트에 하자가 있는지 없는지에 대한 여부는 준공도면을 기준으로 판단해야 한다는 것입니다. 그러므로 아파트를 분양하는 시점에서 작성한 사업승인도면과 조금 달라지더라도 모두 하자로 보기는 어렵다는 판결입니다.


이것은 아파트 하자와 관련하여 이에 대한 인정의 범위를 너무 확대되지 않도록 조정하려는 대법원의 의도라는 추측 또한 있기는 합니다. 건축을 진행할 때 사업주체인 건설사는 주택건설사업 승인을 위해서 사업승인도면을 제출합니다. 





준공도면은 최종 공사가 완료된 후 건축물과 완벽히 일치하는 도면이라고 할 수 있는데요, 주택의 허가를 소관하는 관청에서는 준공도면을 바탕으로하여 사용승인검사를 진행합니다. 해당 사례와 관련하여 재판부에서는 실제 건축을 하는 과정에서는 현장 여건상으로 설계가 자주 변경되고 최종 사용검사와 하자보수는 준공도면을 기반으로 진행되고 실시되는 부분에 주목했습니다. 


아파트를 분양할 때 분양계약서에는 통상적으로 설계변경에 대한 내용이 들어있고, 분양자는 이에 따라 시공을 신뢰하고 계약을 체결하는 것으로 볼 수 있다고 밝혔습니다. 그러므로 원칙적인 입장에서는 준공도면을 기준으로 아파트 하자 발생여부를 판단해야 한다는 것입니다. 





그래서 준공도면에 따라 시공이 잘 되었다면 이를 하자로 볼 수는 없다고 판단하였습니다.


아파트하자와 같은 경우 건축분쟁에 대한 문제는 건축분쟁변호사를 통해서 다툼을 원만하게 해결하실 수 있습니다. 특히 김윤권변호사의 경우 다양한 유사 사례 경험을 기반으로 세세하고 꼼꼼한 건축분쟁변호사로서의 상담을 진행하고 있으며, 관련사항에 대해 유의미한 도움을 드리고자 노력하고 있습니다.


아파트하자의 경우 준공도면을 기준으로 판단해야 하지만 그 이외에도 법적으로 보장받을 수 있는 요소들은 다양합니다. 과정이나 이전에 계약한 계약서 내용들도 추가적으로 꼼꼼히 진행해보면 건축분쟁에 대하여 보다 효율적으로 법적인 도움을 받으실 수 있습니다. 건축분쟁변호사의 도움으로 지금 고민하고 있는 부분을 해소하시고 웃음을 되찾으시기 바랍니다.






Posted by 변호사 김윤권

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건축이행강제금 사용승인 전이라면

 



건축법 제22 3항을 보면 건축주는 사용승인을 받은 후가 아닐 경우 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없고, 이를 위반할 경우 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금형에 처할 수 있다고 나와있는데요. 최근 건물을 허가된 용도와 달리 사용했더라도 건물 사용승인을 받기 전이라면 무단용도 변경을 이유로 이행강제금을 부과할 수 없다는 판결이 난 사건이 있었습니다. 오늘은 건축이행강제금 관련 사례를 살펴보겠습니다.


 



A씨는 수영장과 공장, 문화시설을 짓겠다며 건물 네 곳에 건축허가를 받았는데요. 건물이 다 지어진 이후 택배회사에게 임대하고 창고시설로 이용했습니다. A씨는 문화시설로 사용하겠다는 승인을 받은 건물에서 일부분을 제외한 나머지 부분은 사용승인을 받지 않고 건물을 사용했는데요. 이에 관할구청은 A씨가 허가 내린 사항을 위반하고 건물을 다른 용도로 사용, 무단증축까지 했다고 주장하며 건축이행강제금 약 8억원을 부과했습니다. A씨는 이에 부당함을 느껴 소송을 냈는데요.


 



이에 재판부는 건축물의 용도를 변경하려면 지자체에 신고를 하거나 허가를 받는 것으로 규정하고 있다고 설명했습니다. 해당구청은 A씨가 처음에 허가받은 용도와 달리 창고시설로 사용하고 있다며 건축이행강제금을 부과했지만 승인을 받지 않은 건물에 대해 무단으로 용도를 변경했다는 이유로 이행강제금을 부과하는 것은 위법하다고 밝혔습니다.


따라서 재판부는 A씨가 해당구청장을 상대로 낸 건축이행강제금 부과처분취소소송에서 허가받은 용도와 다르게 건물을 사용하고 무단증축한 부분에 대해서만 인정하여 이행강제금 약8억원에서 6억여만원을 취소하라며 원고일부승소 판결을 내렸습니다.

 




지금까지 건축이행강제금 관련 사례를 살펴보았는데요. 건물을 허가된 용도와 달리 사용했더라도 건물 사용승인 받기 전이라면 무단용도 변경을 이유로 이행강제금을 부과할 수 없다는 재판부의 판결이 있었는데요.

 

부동산소송은 다양한 법리해석이 나올 수 있기 때문에 관련 법률을 잘아는 변호사와 함께 진행하는 것이 좋습니다. 김윤권 변호사는 부동산관련 소송에 체계적인 대안을 제시하고 있는데요. 부동산관련 분쟁은 다수의 부동산소송을 성공적으로 이끈 김윤권변호사에게 문의주길 바랍니다




Posted by 변호사 김윤권

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건축분쟁변호사 위법한 건축불허





건축을 하기위해선 관할 관청에 관련 내용을 허가받아야 하지만 이 과정에서 적법하지 못한 내용이 포함되어 있거나 특별한 사정이 있을 경우 건축허가가 떨어지지 않을 수 있습니다. 


이와 관련해 도시발전계획을 추진하겠다는 이유로 건축을 불허한 지방자치단체의 판단에 대해 위법한 판단이라는 판결이 내려진 바 있는데요. 건축분쟁변호사인 김윤권 변호사의 법률적 자문이 필요할 수 있는 사건에 내용을 살펴보도록 하겠습니다.





A씨는 서울이 위치한 자신의 토지에 자동차정비소를 건설하려 관할 구청에 건축허가를 신청하였고 관할 구청은 이를 받아들였습니다. 하지만 두달 뒤  A씨는 생각을 바꾸어 자동차정비공장을 개설하기로 하고 관할 구청에 용도변경 신청을 하였는데요. 


건축분쟁변호사와 함께 판결문 내용을 살펴본 바로는 관할 구청은 지자체의 도시발전계획이 논의 중인 와중에 A씨의 신축 허가를 받아들이면 계획에 차질이 생길 우려가 있다며 A씨의 청구를 받아들이지 않았습니다. 





이에 반발하게 된 A씨가 소송을 제기하게 된 것이 건축분쟁변호사와 판결문을 함께 살펴보게 될 이번 사건의 전말인데요. 이번 사건에 대해서 1심 재판부는 관할 구청에 처분은 위법하다고 보고 A씨에게 원고승소판결을 내렸으며 이어진 항소심 또한 A씨에게 원고승소판결을 내린 원심에 동의하며 A씨에 대한 판결을 확정지었습니다. 





건축분쟁변호사의 자문이 필요할 수 있는 이번 사건에서 재판부가 이 같이 판단한 이유는 관할 지자체가 도시발전계획을 논의 중이라고 하나 이에 대한 실체가 없으며 추진 중이라는 사정만으로 공장 신축 신청을 거절할 중대한 공익상의 필요가 있는 것으로 보이진 않는다고 본 것입니다.


또한 재판부는 관할 구청이 관련 사업을 추진하면서 그에 대한 의견서를 제출한 사실은 있으나 이는 A씨의 설계변경을 불허가 한다는 처분을 내린 뒤 6개월 후에 일이라며 이를 두고 A씨의 청구를 받아들이지 않은 이유로 보는데는 무리가 있다고 판단해 판결을 확정지었습니다.





이상으로 건축분쟁변호사의 의견이 필요할 수 있는 분쟁 사례를 살펴보았습니다. 건축과 관련된 소송이 제기되거나 법률가의 자문이 필요한 순간이 올 수 있습니다. 이때 관련 소송경험이 풍부한 김윤권 변호사에게 문의하신다면 어려움을 극복하는데 도움이 되어 드리겠습니다.






Posted by 변호사 김윤권

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건축법분쟁 임대주택 면적 논란


얼마 전 국토교통부는 다가구주택 공공임대주택의 등록을 높이고자 임대주택법 시행령을 개정하였는데요. 5월에 이뤄진 임대주택법 개정안에 이은 대책입니다.


이 전에는 전용 면적이 85㎡ 이하일 때만 준공공임대주택으로 등록을 할 수 있었으나 임대주택법이 개정되면서 대통령령으로 지정한 다가구 주택의 면적 제한이 사라졌는데요. 이와 관련된 건축법분쟁을 살펴보도록 하겠습니다.

 


임대주택법 시행령에 따르면 임대주택법에서 명시한 다가구 주택에 대해 건축법 시행령에서 명시하고 있는 다가구 주택으로 정의하면서 면제의 제한을 없앴는데요. 건축법 시행령에서 명시하는 다가구 주택이라 함은 아래의 조건을 충족시켜야 합니다.

 

- 지하층을 제외한 주택의 층수가 3개층 이하일 때
- 1개동 주택 바닥의 면적 합계가 660㎡ 이하일 때
- 19가구 이하의 거주일 때

 

 


한편 다가구 주택은 1주택을 임대할 때도 건설 임대 사업자로 등록을 할 수 있는데요. 일반적으로 단독 주택은 2주택 이상을 임대할 때 건설임대 사업자로 등록을 할 수 있었던 것과 차이가 있습니다.


특히 건축법분쟁에서 다가구 주택은 실제로 임대에 이용되는 호수가 여러 개 인 것을 고려하였는데요. 준공공임대주택으로 등록을 한다면 재산세를 비롯하여 양도세와 소득세, 취득세 등을 감면 받을 수 있습니다.

 

 


더불어 저금리 즉 2~3%로 기금을 지원받을 수 있는데요. 이 때는 10년 동안, 2015년 12월 이후부터는 8년 동안 의무적인 임대가 있어야 하며 임대료를 인상할 때도 연 5%를 올릴 수 없습니다.


한편 일부분은 각종 불법적인 개조와 탈세 등의 건축법분쟁을 예상하고 있는데요. 특히 임대주택 면적과 관련하여 다가구 주택의 방쪼개기, 옥탑방 설치 등의 불법적인 건축물이 발생할 것을 우려하고 있습니다.

 


건축법분쟁에서는 다가구 주택 의무를 위반하였을 때 준공공임대주택 등록 대상에서 제외를 시키고 있는데요. 이 때 준공공임대주택에 등록하기 위해서 원상 복구 또는 철거를 하는 경우도 발생할 것을 우려하고 있습니다.


따라서 위와 같은 임대주택 면적 관련하여 건축법분쟁을 겪고 계실 때는 법률적인 자문을 가진 김윤권변호사의 조력을 받아 문제를 해결하는 것이 바람직합니다.

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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공사중지 건축분쟁 사례는?


각종 건축, 건설 공사를 할 때는 공사 현장에서는 물론 공사가 완공된 후 입주에 대한 문제도 발생할 수 있는데요. 현재 전남 목포에서는 아파트가 건축되고 있지만 각종 공사중지, 입주 지연으로 인한 건축분쟁을 겪고 있는 것으로 나타났습니다.


오늘은 김윤권변호사와 함께 공사중지 건축분쟁 사례에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

 


사례에 따르면 전남 목포에 있는 ㄱ아파트는 여러 차례 건축 분쟁을 겪었던 것으로 나타났는데요. 처음 사건으로는 건설 공사를 하던 중 옆에 있는 아파트 주차장을 무너지게 한 적이 있었습니다.


이 후 사고가 발생하자 공사지연 및 공사중지가 되었고 입주자들의 입주가 지연되면서 피해가 늘어나고 있는 것으로 나타났는데요. 원래 입주자들은 2015년 4월에 입주할 예정이었지만 건설사에서 7월, 9월로 입주 시기를 2번이나 미뤘습니다.

 

 


입주할 예정에 있는 사람들은 입주가 늦어지면서 건축분쟁에 대처하고자 목포시청 앞에서 집회를 갖기도 하였으며 건설사와 목포시청을 상대로 대책을 마련할 것을 요구하기도 하였는데요.


입주 예정자들은 시공사인 ㄴ사의 과실로 인해 입주 시기가 2번이나 연기되었고 입주 지연으로 인한 물직적, 정신적인 고통이 증가하고 있다고 주장하였습니다.

 

 


입주예정자 협의회의 회장은 입주 시기에 맞춰서 이사를 하거나 또는 다른 계획을 세워온 입주 예정자들의 계획이 점점 물거품이 되어 가고 피해가 증대되고 있다고 하는데요. 이와 같은 건축분쟁 외에도 지하 주차장에 물이 새는 등의 부실공사, 하자 의혹도 제기하고 있습니다.


ㄱ아파트는 이 전에도 옆에 있던 아파트의 주차장을 무너지게 해 공사중지 명령을 받은 바 있었는데요. 이에 건설사는 입주 예정자들과 긴밀하게 합의하여 해결하겠다고 밝혔습니다.

 


위와 같은 건축분쟁은 누구나 겪을 수 있는 문제로 피해에 대해서는 적극적으로 대처해야 하는데요. 가장 우선적으로는 입주 시기가 미뤄짐에 따라서 발생한 물질적인 피해에 대해 손해배상을 청구할 수 있으며 또는 입주 계획의 취소 또는 계약금 반환 등을 요구할 수 있습니다.


만약 공사중지, 입주지연 등의 건축분쟁을 겪고 계신다면 김윤권변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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소음방지대책_건축변호사

 

 

층간소음이나 건축관련 소음으로 인해 폭력이나 심지어 살인까지 이어지는 사례가 종종 있습니다.
그렇다면 현 소음방지대책은 어떻게 될까?
오늘은 주택건설기준 등에 관한 규정의 소음방지대책과 소음으로부터의 보호는 어떻게 받는지 건축변호사 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

소음방지대책은 어떻게?

 

사업주체는 공동주택을 건설하는 지점의 소음도가 65데시벨 미만이 되도록 하되, 65데시벨 이상인 경우에는 방음벽 및 수림대 등의 방음시설을 설치해서 해당 공동주택의 건설지점의 소음도가 65데시벨 미만이 되도록 법 제21조의5제1항에 따른 소음방지대책을 수립해야 합니다.

 

단 공동주택이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 도시지역(주택단지 면적이 30만제곱미터 미만인 경우로 한정함)이나 「소음·진동관리법」 제27조에 따라 지정된 지역에 건축되는 경우로서 다음 각 호의 기준을 모두 충족하는 경우는 그 공동주택의 6층 이상인 부분에 대해서 본문을 적용하지 않습니다.

 

- 세대 안에 설치된 모든 창호를 닫은 상태에서 거실에서 측정한 소음도가 45데시벨 이하일 것

- 공동주택의 세대 안에 「건축법 시행령」 제87조제2항에 따라 정하는 기준에 적합한 환기설비를 갖출 것

 

 

실외소음도와 실내소음도의 소음측정기준은 국토교통부장관이 환경부장관과 협의해서 고시합니다.

법 제21조의5제2항 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택건설지역이 도로와 인접한 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말하는데요. 단, 주택건설지역이 「환경영향평가법 시행령」 별표 3 제1호의 사업구역에 포함된 경우로서 환경영향평가를 통하여 소음저감대책을 수립한 후 해당 도로의 관리청과 협의를 완료하고 개발사업의 실시계획을 수립한 경우는 제외합니다.

 

- 「도로법」 제9조에 따른 고속국도로부터 300미터 이내에 주택건설지역이 있는 경우
- 「도로법」 제10조에 따른 일반국도(자동차 전용도로 또는 왕복 6차로 이상인 도로만 해당한다)와 같은 법 제11조에 따른 특별시도, 광역시도(자동차 전용도로만 해당함)로부터 150미터 이내에 주택건설지역이 있는 경우

 

거리를 계산할 때는 도로의 경계선(보도가 설치된 경우는 도로와 보도와의 경계선을 말함)부터 가장 가까운 공동주택의 외벽면까지의 거리를 기준으로 합니다.

 

 

 

 

 

 

 


소음 등으로부터의 보호는?

 

공동주택, 어린이놀이터, 의료시설(약국은 제외함), 유치원, 어린이집 및 경로당은 다음 각 호의 시설로부터 수평거리 50미터 이상 떨어진 곳에 배치해야 합니다.

 

단, 위험물 저장 및 처리 시설 중 주유소(석유판매취급소를 포함함)이나 시내버스 차고지에 설치된 자동차용 천연가스 충전소(가스저장 압력용기 내용적의 총합이 20세제곱미터 이하인 경우만 해당함)의 경우에는 해당 주유소나 충전소로부터 수평거리 25미터 이상 떨어진 곳에 공동주택등(유치원 및 어린이집은 제외한다)을 배치할 수 있습니다.

 

-다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공장[「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따라 이전이 확정되어 인근에 공동주택등을 건설하여도 지장이 없다고 사업계획승인권자가 인정하여 고시한 공장은 제외하고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호가목에 따른 주거지역이나 같은 법 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역(주거형만 해당한다) 안의 경우는 사업계획승인권자가 주거환경에 위해하다고 인정하여 고시한 공장만 해당합니다]


 가. 「대기환경보전법」 제2조제9호에 따른 특정대기유해물질을 배출하는 공장


 나. 「대기환경보전법」 제2조제11호에 따른 대기오염물질배출시설이 설치되어 있는 공장으로서 같은 법 시행령 별표 1에 따른 제1종사업장부터 제3종사업장까지의 규모에 해당하는 공장

 

 다. 「대기환경보전법 시행령」 별표 1에 따른 제4종사업장 및 제5종사업장 규모에 해당하는 공장으로서 국토교통부장관이 산업통상자원부장관 및 환경부장관과 협의하여 고시한 업종의 공장

 

 라. 「소음·진동관리법」 제2조제3호에 따른 소음배출시설이 설치되어 있는 공장. 단, 공동주택등을 배치하려는 지점에서 소음·진동관리 법령으로 정하는 바에 따라서 측정한 해당 공장의 소음도가 50데시벨 이하로서 공동주택등에 영향을 미치지 아니하거나 방음벽·수림대 등의 방음시설을 설치하여 50데시벨 이하가 될 수 있는 경우는 제외합니다.

 

- 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 위험물 저장 및 처리 시설
-  그 밖에 사업계획승인권자가 주거환경에 특히 위해하다고 인정하는 시설(설치계획이 확정된 시설을 포함한다)

 

공동주택등을 배치하는 경우 공동주택등과 제1항 각 호의 시설 사이의 주택단지 부분에는 수림대를 설치해야 합니다. 단, 다른 시설물이 있는 경우에는 그렇지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

지금까지 소음방지대책 등에 대해 알아보았습니다. 건축 관련 분쟁이 발생해서 어려움을 겪고 계시다면 건축관련 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
건축변호사 김윤권변호사는 서울지방법원 부장판사출신 변호사이며 건축소송 분야에 뛰어난 지식과 노하우를 통해 여러분들의 건축소송을 해결하여 드리겠습니다.

 

 


 

Posted by 변호사 김윤권

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 하자심사_분쟁조정위원회

 

 

 

 

 

<위원회 설치>

 

안녕하세요, 건축, 부동산 분쟁해결변호사 김윤권 변호사입니다. 하자심사, 분쟁조정위원회는 하자보수 및 담보책임 등과 관련하여 아래의 관한 내용의 사무를 조정하고 관장하기 위해서 국토해양부에 하자심사, 분쟁조정위원회를 두게 됩니다.

 

 

- 하자 여부 판정

- 하자담보책임 및 하자보수에 대한 공동주택입주자등과 사업주체간의 분쟁조정

- 하자의책임범위에 대하여 사업주체, 설계자 및 감리자간에 발생하는 분쟁조정

- 다른 법령에서 위원회 사무로 규정된 사항

- 위원회 의사에 관한 규칙 제정 및 개정과 폐지에 관한 사항

- 기타 위원회의 위원장의 사항

 

 

 

 

 

<위원회 구성 및 운영>

 

위원회의 구성은 국토해양부장관이 위원중에서 1명을 임명한 위원장을 포함하여 총 15명 이내의 위원으로 구성이 되며, 시설공사별로 5인이내의 위원으로 구성하는 소위원회를 둘수 있습니다. 위원회의 회의는 재적위원의 과반수 이상의 출석으로 개의하고 찬성으로 의결하게 됩니다. 하지만 소위원회의 회의는 위원회의 회의와 동일하게 과반수의 출석으로 개의하지만 의결에 경우 출석한위원의 전원이 찬성해야지만 의결할 수가 있습니다.

 

 

 

 

 

<위원의 제척 및 기피>

 

위원회의 위원은 아래의 내용에 하나라도 해당이 되는 경우에는 그 분쟁사건의 조정 등에서 제척이 됩니다.

 

- 위원 또는 그 배우자가 분쟁사건의 당사자 또는 상관관계가 있는 경우

- 위원이 분쟁사건의 당사자와 친족관계인 경우

- 위원이 분쟁사건에 대해 증언 및 감정을 한 경우

- 위원이 분쟁사건의 당사자에 대리인으로 관여한 경우

- 위원이 분쟁사건의 원인인 경우

 

 

 

 

 

 

위의 내용과 관련하여 위원회는 제척의 타당한 원인이 있을시에 제척의 결정을 하게 되며 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 진행하게 됩니다. 당사자의 경우 위원으로부터 공정한 조정을 기대하기 어렵다고 판단될시에는 위원회에 기피신청을 할수 있으며 그 신청이 타당하다고 여길시에는 기피 결정을 해야합니다.

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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안녕하세요 건축분쟁변호사 김윤권입니다.

오늘은 재개발, 재건축 사업의 투자방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

정비사업 중 하나인 재개발, 재건축을 하면 많은 노후화된 주택들이 허물어지고 새 아파트가 들어섭니다. 아파트가 흔치 않았던 시기엔 정비사업을 할 경우 조합원이 되면 큰 차익을 얻을 수 있으리라는 기대감이 있었지만 요즘에는 시공사와 조합원들 간 분양가 책정과 무상지분율 문제로 마찰이 있고 서울시 뉴타운 출구전략에 의해 지역 지정이 취소되어 매몰비용 걱정을 해야하는 지역도 생기며 경기침체로 인한 불확실한 사업성 때문에 재건축 아파트 시공사 입찰에서 유찰사태가 이어지는 등 2000년대 초중반 정비사업지역에 투자하면 큰돈 된다는 말은 옛말이 되었습니다. 많은 지역이 수익률없이 실수요자 위주로 바뀐다고 합니다.

 

 

 

 

재개발, 재건축 사업 투자에 성공하려면 조합원들이 부담할 추가분담금이 적거나 일반분양가와 조합원 분양가 차이가 큰 곳, 사업진행속도가 빠른 곳에 투자해야 합니다. 조합원들의 추가부담금이 작은 곳은 조합원 외에 일반인들에게 분양을 많이 해서 사업수익을 많이 챙길 수 있는 곳 이여야 합니다. 그러기 위해서는 재개발, 재건축 구역 면적대비 조합원수가 적을 수록 좋습니다. 재개발, 재건축 말고 도시환경개선사업으로 진행된다면 주상복합으로 건축되므로 조합원수 대비 일방 분양분이 적더라도 상가 분양이 많아 약 2배의 효과가 있어서 사업성이 크다고 합니다.

 

 

 

 

또한 사업 진행속도가 빠를수록 좋습니다. 재개발, 재건축 투자의 수익률은 거의 사업속도가 결정합니다. 사업속도가 느리면 각종 금융비용 등 추가비용 늘어나기 때문에 분담금이 점점 커지므로 사업이 빠르게 진행할수록 수익률이 달라집니다. 또한 시간이 지날수록 큰 차익이 있어 보여도 연 수익률은 자꾸 떨어질 수 밖에 없습니다. 사업 속도가 빠르게 진행되기 위해선 조합원들이 일심동체로 단합되어 동의를 착착 받아서 막히거나 마찰 없이 진행되어야 합니다. 그러기 위해서는 조합원들이 이 사업을 진행하면 돈이 된다는 생각이 확산 되야 합니다. 조합원분양가와 일반분양가에 큰 차이가 있어야 하고 그러기 위해서는 많은 사람들이 선호하고 집값상승 기대감이 가득 차 있는 유망한 지역 이여서 미분양 걱정 없이 일반 분양가를 높게 책정할 수 있는 곳 이어야 합니다.

 

[건축분쟁변호사] 재개발, 재건축 사업의 투자방법

 

건축, 부동산 변호사 김윤권 변호사

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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안녕하세요 김윤권 변호사 입니다.

오늘은 부동산 매매 계약 시 주의할 점 가 계약금에 대해서 알아 보겠습니다.

부동산 매매 계약 시 주의 할 점이 생각 보다 많이 있습니다.

신축빌라 분양 시에도 가 계약금을 정확히 이해하고 진행 하는 것은 별로 없습니다.

가계약이라는 관행적으로 사용하는 언어가 '마치 가계약이니 돈을 돌려 받을수 있는 것이다! 라고 인식합니다. 가계약의 의미와 주의점에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

가계약이란 정식 계약을 맺기 전에 임시로 맺는 계약입니다.

법률상 가계약이란 말은 없지만 통산 급하게 부동산 물건을 잡아두기 위해 계약서 없이 돈을 지급하는 형태를 가계약이라고 부릅니다. 도장을 찍고 정상계약을 하지 않더라도 구두나 전화상으로 쌍방간의 의사 합의 후 돈이 건너갔다면 계약이 된 것으로 봅니다. 부동산의 계약은 백화점 등에서의 일반적인 쇼핑과 달리 반품 및 교환이 안됩니다. 추후에 변심이나 기타 이유로 계약서 작성이 불가하더라도 가계약금은 반환 받을 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

계약은 구두계약이니 가계약도 모두 계약이기 때문 본 계약 체결의무가 있습니다. 부동산 매매대금, 목적물 지급 방법등의 중요한 부분이 설명된 상태라면 이는 예약 성격의 가계약이기 때문에 본 계약 체결의무가 있고 가계약시점에 지급된 가계약금도 계약금의 성격이 있다고 볼 수 있습니다. 하지만 당사자가 이를 서로 증명해야 하므로 법정까지 가야하고 얼마 안 되는 가 계약금 때문에 소송비용을 지불한다는 것도 불합리 하다 볼 수 있습니다. 따라서 계약시점에 가계약 의사를 분명히 전달해야 하고 증빙 자료를 넘겨야 합니다.

 

부동산 변호사 김윤권 변호사

 

 

 

 

 

 

 

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주택하자 책임 조정위원회_김윤권변호사

강남 서초구 김윤권변호사

 

최근 크게 늘어나고 있는 아파트나,주택 층간 소음으로 인 한

이웃간에 살인사건, 분쟁 같은 사건 사고들이 늘어 나고 있습니다.

 

앞으로 아파트 층간소음문제로 이웃 간 갈등이 있을때, 이를

중재할 기관이 생긴다고 합니다. 경기도는 공동 주택 주거지

층간 소음 분쟁에 따라 이를 해소하고 사전 예방을 위해

'층간소음관리위원회'운영에 들어간다고 밝혔다. 이를 위해

경기도는 3월중 '경기도 공동주택 관리규악준칙 개정안'을

마무리 한다고 합니다.

 

 

 

 

 

 

층간소음관리위원회는 입주자대표회의 구성원, 관리소장,

선거관리위원 등으로 구성되며 권위자도 포함한다는

계획 입니다. 개정안에는 층간소음관리 외 에도 공동 주택

관련 분쟁발생시 해결을 위한 하자심사분쟁조정위원회도

운영된다고 합니다.

 

 

 

 

 

 

공동주택 하자문제를 공정하고 신속하게 해결 하기 위해 사업

주체가 하자를 인정하지 않을 경우 하자 심사후 하자여부를

판정합니다. 또 분쟁 조정에서는 하자담보 책임 및 하자보수

등에 관한 책임 부분을 조정을 할 예정입니다. 하자심사분쟁조정

위원회를 통해 서비스를 받을수 있는 대상은 신청당사자즉, 공동

주택 전용부분 입주자인 거주인이다. 또 세대 소유자 뿐 만아니라

공용부분 입주자대표회의, 관리 주제 또는 관리단도 가능합니다.

 

 

 

 

 

 

주택 하자분쟁 조정절차 더 꼼꼼해집니다.

 

여러 세대가 거주하는 아파트와 다세대등 공동주택은 관리와

운영등에서도 종종 의견대립을 겪게 된다. 또 경우에 따라서는

입주자, 사용자, 관리주체, 입주자대표회의 간에 갈등관계로 인해

단지 내 분쟁상태까지 일어납니다.

앞으로는 하자 분쟁조정위원회로부터 하자 판정이 날 경우 사업주체는

사흘 이내에 하자를 보수하거나 보수에 필요한 기간을 명시한 하자

보수 계획을 입주민에게 통보 해야 합니다.

 

 

강남 건축,부동산 분쟁변호사 김윤권변호사

 

 

 

 

 

 

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Posted by 변호사 김윤권

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