아파트재건축연한 얼마나될까



지금 내가 살고 있는 집, 지어진 지 얼마나 되었을까요? 대한민국에서는 집을 새로 지은 지 몇 년이나 되어야 새로 집을 재건축 할 수 있도록 허가를 내 줄까요? 내 집을 부수고 새로 짓는 것도 허가를 받아야 하는 것일까요?


집값으로 이슈가 많은 요즈음, 아파트 재건축 연한에 대한 내용으로 이야기를 진행해 보려고 합니다. 우리 나라에서는 주택 준공 이후 30년을 채우면 재건축을 추진하는 것이 가능합니다. 이러한 재건축 사업은 “도시 및 주거환경정비법”을 따릅니다. 





이에 새로 정비하려는 아파트 건축물을 재건축하기 위해서는 먼저 안전진단을 실시해야 합니다. 안전진단을 통해 결과 보고서를 제출하고 평가점수를 받는 방식으로 진행이 됩니다. 재건축이 확정되는 경우 아파트 집값이 오르는 성향이 있어, 정부에서는 부동산의 과열을 방지하기 위해서 여러 규제들을 마련하고 있는데요.


정부는 최근 18년 2월에 재건축의 안전진단 기준 중에서 구조의 안정성에 대한 비율을 평가하는 부분을 상향하는 내용을 발표하였습니다. 이번 개정으로 구조 안정성 비율은 기존 40%에서 50%로 상향 조정 되었습니다. 즉, 아파트의 건축물 자체에 구조상으로 문제가 없다고 한다면 재건축은 어려운 것입니다. 





무엇보다 정부가 부동산 시장을 지속적으로 살펴보고 아파트 재건축 연한을 현재 30년에서 최대 40년으로 연장하려는 움직임을 보이고 있어서 재건축 연한인 30년을 채우고 재건축을 진행하려고 하는 부분에서 우려의 목소리가 나오고 있다고 합니다. 


최근의 사례로 1988년에 준공이 되어 올해로 아파트 재건축 연한 30년을 넘긴 A아파트의 경우 재건축사업에서 첫 단추라고 할 수 있는 안전진단을 통과해야 하기에 이를 목적으로 하는 모임을 결성했습니다. 





A아파트 소유주들은 18년 상반기에 안전진단을 신청했고, 18년 하반기에는 정비계획안을 준비해서 심의를 받고자 하는 계획을 가지고 있었습니다. 그러나 정부가 올해 2월에 안전진단 기준을 일부 상향조정하면서 안전진단 기준 자체를 강화하게 되면서 A아파트의 안전진단에 대한 계획이 무산되기에 이르렀습니다.


그러나 최근 A아파트의 소유주들은 골똘히 고민한 끝에 A아파트의 시공 공법에 주목하게 되었습니다. 서울시의 건축물 대장을 기반으로 하면 A아파트의 경우 철근 콘크리트 공법을 이용하여 시공되었다고 나와있는데 해당 시공방법은 낮은 층들이 내진 성능을 갖추지 못하여 지진에 취약하다는 점에 주목했습니다. 




통과할 수 있을 것이라고 판단하였습니다. 그러나 안전진단을 신청하기 위해서는 해당 안전진단을 실시해 줄 것을 요청한 쪽에서 안전진단에 드는 비용을 부담할 수 있기 때문에 안전진단 용역을 위해서 예치금을 마련하는 등 적극적으로 재건축을 추진하고 있습니다. A아파트의 경우 100여개동의 규모에 5000가구 이상의 대규모 아파트 단지이기 때문에 사업성이 뛰어나다는 평가를 벌써부터 받고 있습니다.


아파트 재건축 연한을 넘긴 아파트 단지의 경우 무엇보다 소유주들의 최대 관심사는 재건축 이후에 소유자들이 추가 분담금을 내지 않고도 재건축 아파트에 들어갈 수 있느냐 없느냐에 대한 부분일 것입니다. 




실제로 재건축이 확정되어도 내 집 한 채를 분양 받기 위해서는 기존의 아파트값보다 오르는 경우가 많아 금전적으로 부담이 되는 경우도 발생하기 때문입니다. 이러한 경우에는 업계의 전망과 의견을 미리 파악하여 의사를 결정해 두는 것이 도움이 됩니다.


이러한 사항과 관련하여 김윤권변호사는 아파트 재건축 연한과 같은 재건축 관련 부분에서 사업성에 대한 부분이나 관련 추가 분담금, 무상 지분율 등에 대한 정보를 상세하게 검토하여 법률적으로 도움을 드리고 있습니다. 무엇보다 다양한 관련 분쟁 사안의 소송 수행 경험을 토대로 의뢰인에게 신뢰할 수 있는 법률 서비스를 제공하고자 노력하고 있는데요.




아파트트 재건축으로 금전의 부분 등에 대해 사전 정보를 검토하고자 하시거나 관련된 실리가 있는 정보가 필요하신 경우에는 상담을 통해서 도움을 받아보시기 바랍니다. 보다 빨리 필요한 정보와 조언을 얻는 것이 중대한 의사결정에 도움이 된다는 점을 기억하시기 바랍니다.



Posted by 변호사 김윤권

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부동산경매소송 휘말렸다면



부동산 경매란 매도인이 다수의 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람과 계약을 체결하는 매매의 한 형태로서 그 매매의 목적물이 부동산인 경우를 부동산 경매라고 합니다. 


법원의 부동산 경매절차는 일반적으로 채권자가 경매를 신청하고 법원이 경매개시결정을 내려 매각의 준비 및 매각기일 등 공고하면 입찰자의 정보수집 및 입찰참여 후에 법원의 최고가매수인의 선정 및 매수신청보증금의 반환, 법원의 매각허가 결정 후 매수인의 매각대금 지급 및 권리취득, 채권자에 대한 배당 순서로 진행됩니다. 오늘은 이런 부동산경매와 관련 소송에 대하여 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.





만약 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자 혹은 점유자의 점유 등으로 인해 해당 부동산에 대한 정당한 소유권을 행사할 수 없는 경우에 매수인은 부동산 인도명령, 부동산 관리명령을 신청할 수 있으며, 명도소송을 제기할 수도 있습니다.


 부동산 인도청구 소송을 진행하기 전에 먼저 인도명령신청을 제출해야 하는데요. 인도명령신청은 매각 대금의 납부일부터 6개월 이내에 신청해야 하는 것으로 법원에 매수자가 점유자로부터 부동산을 인도받게 하는 것을 의미합니다. 대항하는 점유자를 빼고는 다 인도명령 대상에 포함되며, 점유자의 경우는 부동산인도청구소송을 통해서 인도를 진행하면 되겠습니다.





원래는 즉시 비워줘야 하는 것이 맞지만 부동산을 계속 점유하고 버티는 경우에는 억지로 들어가 힘을 이용해 강제로 빼내려 하면 오히려 불리합니다. 계약이 만료되었음을 알리는 서류와 부동산의 소유자를 정확하게 밝히는 내용증명을 보내는 방식의 법적인 절차를 이용하는 것이 후에 생길 수 있는 문제를 방지할 수 있습니다. 


무리하게 물건을 빼내려다가 훼손하게 되면 주거침입죄로 오히려 소송을 당할 수도 있습니다.





한 사례를 살펴보겠습니다. 채무자인 A씨 소유의 부동산에 경매 개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자인 B씨가 A씨로부터 위 부동산의 점유를 이전 받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 A씨에 대한 공사 대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득하였습니다. 


하지만 이러한 경우에 이점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법에 따른 압류의 처분금지 효에 저촉되게 됩니다. 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 B씨는 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수가 없게 되는 것입니다. 





이 경우 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료 되어 있음을 채권자인 B씨가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 B씨가 그 유치권을 경락인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못합니다.


이처럼 부동산 문제들은 상당히 다양한 경우의 수가 존재하며 얽혀있는 이해관계자들이 상당한 경우가 많아 일반인이 혼자 해결하기에는 벅찬 문제들이 많습니다. 부동산경매소송들에서 주의할 점은 법적인 절차들을 밟으면서도 자신이 밝히고자 하는 내용과 관련되어 주장을 증명할 수 있는 증거 자료들을 차곡차곡 모아야 한다는 것입니다. 





무단으로 부동산을 점유하면서 사용된 비용이라든지 내가 손해 본 금전적인 피해 역시 후에 부동산 인도청구소송을 통해 받아낼 수 있으니 감정적인 대응보다 침착하고 법률적인 대처가 중요합니다. 그 밖에도 점유를 강제로 퇴거시키는 건물 퇴거 소송 등을 앞서서 진행한다거나 하는 등 부동산 경매 소송과 관련해서 진행하기 전에 할 수 있는 법적인 조치들도 많습니다.


이런 문제들을 부동산 관련 소송 경험이 풍부한 법률 조력자과 터놓고 상의하여 자신의 상황에 걸맞은 현명한 대처법과 해결책을 통해 진행하는 것이 현명한 선택일 수 있는데요. 


이 가운데 김윤권변호사는 앞서 언급한 부동산경매소송은 물론이고 다양한 부동산 관련 분쟁에서 의뢰인의 상황에 맞는 법률 서비스를 제공할 수 있도록 노력하고 있습니다.


이렇게 복잡한 부동산경매소송 등 관련 사안으로 법적인 조력이 필요한 상황이라면 지체하지 마시고 도움이 될 수 있는 변호사와 함께 사건을 대처하시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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건설법소송변호사 제대로 보상받자





건설소송이 발생하는 경우 각종 민형사상 법적 문제가 연달아 이어지는 것이 대다수입니다. 특히 건설소송은 자산과 직결되는 문제로 이 분쟁이 범죄로 이어지는 경우 피해자는 손해배상 등 민사소송을 제기할 수 있고, 피의자는 형사범죄에 연루되어 처벌을 받을 수 있기 때문입니다.

 

일반적으로 생각할 때 건설현장에서는 다양한 분쟁이 일어날 수 있음을 깨닫게 됩니다. 수주업체와 발주업체 간의 갈등은 물론, 건축주와 시공사의 기준이 달라 나타나는 다툼, 도급공사의 내용이 부실하거나 시공 과정에서 다양한 요인으로 인해 설계가 달라지는 경우가 있습니다.

 

이런 경우 가장 문제가 되는 부분은 바로 문제가 발생하게 되었음에도 불구하고 변경시공을 할 수 없게 되는 상황에 직면하여 건설하자가 나타났고, 그 원인을 찾기 어려운 상태로 건물이 완공되는 경우입니다.

 

이에 따라 건축주의 입장에서는 공사를 진행한 시공사에 대해 하자의 원인과 대응책에 불만을 품게 되고, 시공사의 입장에서는 하자를 빌미로 정당한 이유 없이 공사대금을 주지 않아 불만이 생기게 됩니다. 또한, 시공사의 수주업체도 마찬가지로 공사대금을 받을 수 없게 되어 다툼이 벌어지게 되고, 건설소송까지 이어지게 되는 것입니다. 





이처럼 공사대금과 하자보수 등 이로 인해 건설소송이 진행되어 다양한 문제를 야기시키게 됩니다. 건축주와 시공사의 갈등으로 인해 시공사가 공사 중단하여 발생하는 선급금 반환 및 손해배상 소송, 건축주의 공사대금 미지급으로 인한 유치권 행사와 명도소송, 공사대금이 터무니없이 적어 공사대금 증액청구 및 지체상금 등이 있습니다.

 

이 외에도 하자소송, 공사도급계약 관련 소송, 위약벌소송, 간접비 소송 등 건축주와 시공사의 대립이 첨예하게 나타나고, 만약 분쟁의 원인이 쌍방 중 고의로 일어나게 된 것이라면 사기죄 혐의가, 공사대금을 다른 현장에 사용하거나 하는 등의 행위를 하게 되면 업무상횡령죄 또는 업무상배임죄에 연루되어 형사사건으로 수사를 받게 된다는 것입니다.

 

따라서 이번 포스팅에서는 건설소송으로 이어질 수 있는 분쟁에 대해 실제 사례를 통해 자세히 알아보고, 대응방안을 건설법소송변호사와 함께 고민해보도록 하겠습니다.

 




A업체는 B업체의 시공사로 경기도 한 지역의 부지에 아파트를 건설하는 계약을 맺었습니다. 시공은 원만하게 이루어졌고, B업체와의 계약과 설계도면에 따라 A업체는 아파트를 지었는데요. 공사 기간이 만료될 쯤 아파트를 분양받은 입주자들이 완공 직전인 아파트를 찾았고, 별 하자 없이 공사를 완료할 수 있었습니다.

 

그런데 문제는 아파트가 완공된 뒤 B업체가 A업체에게 공사대금을 주지 않은 것이었습니다. 경영상 문제로 대금 지급을 차일피일 미루었고, A업체는 자신들의 업체뿐만 아니라 하청업체들에게 대금을 지급하지 못해 심각한 경영난에 휘말리게 되었습니다.

 

문제는 이뿐만이 아니었는데요. 아파트가 완공된 이후 입주한 입주자들의 전유 세대에서 결로와 곰팡이가 지속적으로 발생하면서, 아파트에 하자를 이유로 A업체에게 하자보수 소송과 손해배상청구소송을 진행하게 된 것입니다. 이때 건축주인 B업체는 이를 빌미로 더욱 공사대금을 지급하지 않는 상황까지 이어지게 되었습니다.

 

여러 문제가 동시에 터지자 A업체는 건축주와 입주자들 사이에서 법적 공방을 펼칠 수밖에 없었는데요. A업체는 피고의 입장에서 입주자를 상대하는 한편 B업체에 대해 공사대금 미지급에 대해 손해배상 소송과, 공정거래위원회에 신고하는 등 분쟁 해결을 위해 동분서주 합니다.

 




먼저 A업체와 입주자 사이에서 일어난 아파트 하자보수 소송에서 건설법소송변호사의 역할이 굉장히 중요했는데요. 사건을 맡은 대법원은 입주자가 환기를 시키려는 관리 노력만으로는 결로와 곰팡이 발생을 충분히 방지하기 어려운 경우가 많다며 시공사인 A업체가 설계도면에 단열 시공 등을 하도록 기재되어 있지 않더라도 이외의 방법을 통해 결로 발생을 방지할 의무가 있다고 판단하여 하자로 판결하게 되었습니다.

 

하지만 입주민 또한 관리를 소홀히 하여 발생했다고 볼 수 있다며 손해배상액을 상당부분 삭감하는 것으로 판단하여 사건을 해결하게 되었습니다.

 

또한 B업체를 대상으로 제기한 공사대금 미지급 소송에서는 B업체가 우월적 지위를 가지고 시공사인 A업체의 자발적 동의 없이 물가하락, 경영난을 이유로 대금을 지급하지 않은 점 등이 부당행위로 볼 수 있다며 손해배상하라는 판결을 받았고, 이후 진행한 공정위 신고 또한 억대의 과징금을 B업체에게 부과하면서 A업체는 상황을 모면할 수 있었습니다.

 




이처럼 건설공사에서는 건설법소송변호사의 역할이 매우 중요해보입니다. 특히 건설공사에 있어 공사대금과 하자보수에 대한 분쟁은 사실상 불가피하다고도 볼 수 있는데요. 따라서 건설공사를 하는 자는 계약 초기부터 계약의 내용을 구체적이고 면밀하게 살펴보고 이후 발생할 수 있는 문제가 있는지를 세세하게 체크해두어야 분쟁을 예방하거나 줄일 수 있을 것입니다.

 

오늘은 건설법소송변호사와 함께 건설공사로 인해 나타날 수 있는 건설소송과 그 대응방법에 대해 알아보았습니다. 큰 재산피해가 발생할 수 있는 건설소송에서의 건설법소송변호사는 많은 도움을 드릴 텐데요. 최근 판례들을 잘 파악하고 법률에 대해서 정확하게 이해하고 있는 건설법소송변호사 김윤권변호사에게 문의하시면 도움을 통해 분쟁을 예방할 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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명도소송유치권 권리 어떻게?

 



건물이나 상가 같은 부동산은 높은 재산적 가치를 지니게 됩니다. 그런 만큼 분쟁이 발생한다면 막대한 피해를 받을 수 있는 것이 부동산, 건물인데요. 특히 상가를 임대하는 임대인과 상가를 임차하는 임차인 사이에서 해당 상가를 놓고 자리싸움이 벌어지는 경우도 있습니다.

 

그 때문에 많은 법적 소송이 오가고, 서로의 권리 주장을 위해 치열한 공방이 펼쳐집니다. 임차인을 내보내고 싶은 임대인과, 임대인의 부당한 행위에 적극 권리주장을 하는 임차인의 대립이 첨예하기 때문입니다.


명도소송이란 일반적으로 원래 나가야할 상가의 임차인이 나가는 것을 거부하며 자리에 눌러앉아 어쩔 수 없이 법의 도움을 받아 강제로 나갈 수 있도록 하는 집행권원을 얻는 소송입니다. 정당한 권리도 없이, 계약이 끝났음에도 불구하고 임차인이 임대인의 상가를 마음대로 점유하고 있는 것입니다. 이때 임대인은 그 상가를 타인에게 임대할 수도, 활용할 수도 없어 막대한 손실이 발생할 수 있어 임대인의 권리구제를 위해 마련된 제도가 바로 명도소송입니다.

 

그런데 여기서 임대인이 주의해야할 부분이 있습니다. 만약 임차인이 명도권에 대해 유치권으로 맞선다면 어떤 대응을 펼쳐야 하는지가 바로 그것입니다. 사실 유치권이란 다른 사람의 물건이나 유가증권 등을 점유한 사람이 해당 대상과 관련하여 발생한 채권이 변제기간에 달했을 경우, 채권 변제가 이루어질 때까지 해당 물건이나 유가증권 등을 점유할 수 있는 권리를 말합니다.

 

이러한 유치권은 본래대로라면 채권자가 건설사, 점유를 잃은 부동산에 대해 권리를 행사하기 위해 이루지는 것이지만, 이를 악용하여 임차한 상가 등의 건물에 적용하여 임대인과의 계약이 끝났음에도 불구하고 상가를 비워주지 않고 명도소송유치권 분쟁이 번지게끔 불법으로 버티고 있는 것입니다.

 



가볍게 예를 들자면, 하자가 생긴 상가를 본인이 보수했다하여 점유할 권리가 발생, 채권이 존재한다는 이유로 상가를 불법 점유할 수 있다는 말입니다. 결국 임대인은 어쩔 수 없이 명도소송유치권 분쟁에 대한 법적인 도움을 받게 되는 것입니다.

 

하지만 이렇게 임차인이 임대인의 상가나 건물에 불법으로 점유하고 있다고 하더라도 섣부른 퇴거집행은 금물입니다. 강제로 퇴거를 집행할 수 있는 것은 법적인 집행권원을 받았을 때 뿐으로, 또 다른 분쟁을 야기시키지 않으려면 반드시 명도소송을 진행하여 임차인의 유치권 주장이 불법행위임을 주장해야 합니다.

 

따라서 명도소송유치권 분쟁은 임대인과 임차인의 첨예한 갈등이 벌어지는 만큼 부동산 법률에 풍부한 지식을 가진 부동산변호사의 도움을 받는 것이 중요합니다. 이번 포스팅에서는 명도소송유치권 분쟁에 대해 실제 사례를 살펴보고 임대인으로서 어떻게 대응해야 하는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.


 



A씨는 인근 아파트 주변에 위치한 상가에서 과일 장사를 해오다 노령의 이유로 가게를 접게 되었습니다. 상가가 비게 되자 A씨는 임대를 놓았고, 얼마 지나지 않아 B씨가 찾아와 1년의 임대계약을 맺게 되었습니다.

 

B씨는 기존 A씨가 있던 가게를 리모델링하기 위해 도배부터 인테리어까지 시공에 들어갔고, 수도관 틈이 벌어진 것을 보고 함께 수리했습니다. 인테리어가 끝나자 B씨는 인근 학교 아이들과 학부모를 타깃으로 분식집 겸 카페를 운영했는데요. 얼마 후 B씨의 가게는 맛집으로 소문이 나 인산인해를 이루었습니다.

 

B씨에게 임대를 준 A씨도 장사가 잘되는 만큼 임대료도 밀림 없이 받을거라고 생각하여 흡족해했는데요. 그런데 대금지급일이 지나도 B씨는 A씨에게 임대료를 줄 생각도 하지 않았습니다. B씨를 찾은 A씨는 인테리어로 인해 지출이 많아 대금 지급이 늦어졌다며 양해를 구해달라는 이야기를 했습니다.

 

한 두 달 정도는 그럴 수 있겠다 생각한 A씨였지만, 계약기간이 지나도 임대료지급과 재계약을 하지 않은 채 수입을 버는 B씨의 행동 결국 A씨는 명도소송을 제기하기로 하였습니다. 이를 통보하자 B씨는 오히려 인테리어 중 상가의 하자를 발견했고, 본인이 수리하였으니 상가를 점유할 권리가 있다며 A씨를 협박, 위협을 가하고 유치권을 주장하였는데요.

 


사건을 맡은 대법원은 B씨의 주장과 협박을 행사하여 상가를 점거하였다면 이는 위법한 점유가 되는 것이므로 유치권도 성립하지 않는다고 판단하여 해당 부동산에서의 퇴거를 명령하였습니다.

 

위 사례에서 볼 수 있듯이, 계약 종료가 되었음에도 불구하고 상가를 점유하며 월세와 같은 임대료를 반복적으로 지급하지 않는 임차인은 임대인이 명도소송유치권을 제기하여 사건을 처리할 수 있습니다. 뿐만 아니라 상가에 대한 임차권을 주장한다 하더라도 유치권의 성립 요건을 면밀히 파악한다면 상대방의 주장에 대해 적절한 대응을 할 수 있을 것입니다.

 

김윤권변호사는 부동산과 관련하여 고민을 가지고 계시는 분들의 고민해결사로서, 든든한 조력자가 되어드리고 있습니다. 건물명도소송유치권 분쟁으로 도움이 필요하시다면 문의해주시길 바랍니다.

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산점유취득시효 바로 알고 권리 주장하자



민법에서는 타인의 부동산이라고 하더라도 일정기간 점유하는 등의 요건을 갖추었다면 본인 명의의 부동산이 아니더라도 소유권을 취득할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이를 부동산점유취득시효라고 하는데요.

 

부동산점유취득시효는 민법 제245조에 규정되어 있습니다. 1항은 점유취득시효에 관하여 규정하고 있고, 2항은 등기부취득시효에 관하여 규정하고 있습니다. 내용으로는 부동산점유취득시효 완성에 따른 소유권 취득이 인정되기 위해서는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자가 등기하여야 하고, 등기부취득시효 완성에 따른 소유권 취득이 인정되기 위해서는 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유해야 한다고 되어 있습니다.

 

, 타인의 명의로 된 부동산을 시효취득하기 위해서는 악의를 가지고 무단 점유해서는 안 된다는 것입니다. 이는 악의의 무단점유로서 20년 이상의 점유기간을 가진다고 하더라도 시효취득을 할 수 없게 된다는 것입니다.

 


그렇다면 부동산점유취득시효가 성립되어 타인의 부동산을 점유할 수 있는 요건은 무엇이 있을까요? 먼저 부동산점유취득시효에서 가장 중요한 것은 점유를 시작한 점유의 권원이 증여매매와 같은 소유권의 권원이 될 수 있어야 한다는 것입니다.

 

이 경우 소유의 의사로 점유하여 자주점유라고 지칭하고, 이와 반대 성격을 띠는 것을 타주점유라고 해서 예를 들어 임대차, 부동산명의신탁 등과 같은 단순히 임차인에게 부동산을 사용할 수 있게 하는 것을 뜻하게 됩니다.

 

따라서 이번 포스팅에서는 부동산점유취득시효 등기부취득시효와 같이 등기하여 부동산 소유권을 취득할 수 있는 내용을 자세히 살펴보면서 실제 사례를 통해 어떻게 진행되고, 이루어지는지 알아보도록 하겠습니다.

 


A씨는 부모님으로부터 물려받아 소유하고 있던 땅을 B씨를 포함한 형제 두 명과 공유하며 이용하고 있었습니다. A씨의 토지가 있는 곳은 한적한 시골마을로, 도심에 거주하고 있던 A씨는 자주 찾아오지 못했고, 인근 지역에 거주하는 동생 B씨가 A씨의 토지를 이용해 전문적으로 농사를 짓고, 더 가까운 곳으로 이사를 오게 되었습니다.

 

20년 넘게 농사를 지으며 고즈넉하게 살던 B씨는 급작스러운 병으로 사망하게 되었고, 그의 아들인 C씨가 자연스럽게 A씨 토지에 있는 집과 농사를 이어가게 되었습니다. 그러나 2년 뒤, 애초 농사에 뜻이 없던 C씨는 도시로의 탈출을 꿈꿨고, 그러기 위해서는 돈이 필요하게 되었습니다.

 

그런 와중에 C씨는 부동산점유취득시효에 대해 알게 되었고, 비록 현재 땅이 A씨의 소유지만 자신의 아버지가 20여 년, 그리고 본인이 2년여 간 토지를 이용해왔기 때문에 실제로는 아버지의 땅, 상속받은 자신의 땅이라는 생각이 들었습니다. 결국 C씨는 A씨를 상대로 점유취득시효를 주장하며 소유권이전등기 소송을 진행하게 되었는데요.

 


앞서 말씀드린 것처럼 토지 소유권이 A씨임에도 불구하고 가족이지만 소유권자가 아닌 B씨가 20여 년간 그 토지에 농사를 지으며 살아왔고, 그의 아들이자 A씨의 조카인 C씨가 그 땅을 이어받았다면 점유취득시효 성립이 될 수 있다고 생각해볼 법도 합니다.

 

실제로 민법에서는 타인의 부동산이라도 하더라도 일정 기간을 점유한다거나 하는 요건을 충족하게 되면 자신의 부동산이 아니더라도 소유권을 취득할 수 있는 규정이 마련되어 있습니다. 그러나 C씨의 경우 A씨가 호의로 토지를 빌려준 상황이며 새로운 권원에 의해 토지를 점유하고 소유의 의사를 표시할 수 있는 자료가 C씨에게는 없습니다.

 

또한 C씨가 계속해서 그 토지를 사용하며 지냈다고 하더라도 새로운 권원에 의해 본인 고유의 점유를 개시한 것이 아니므로 점유기간이 일반적으로 20년이 넘었더라도 부동산점유취득시효를 주장할 수 없는 것입니다.

 


이처럼 부동산점유취득시효에 있어 가장 중요하게 확인해야 할 것은 점유를 시작한 점유의 권원이 증여매매와 같은 소유권의 권원이 될 수 있어야 하는 것입니다. 앞서 얘기한 자주점유와 타주점유가 바로 그것인데요.

 

C씨처럼 긴 기간 타인의 부동산을 점유했다는 이유만으로는 부동산 점유취득시효를 주장하기란 어렵습니다. 다양한 법적 문제가 얽혀있고, 복잡하고 까다로운 상황이 벌어지는 사안이기 때문입니다.

 

따라서 부동산점유취득시효가 성립되는 요건이 갖춰졌는지, 악의가 아닌 소유의 의사로 점유하고 있었는지에 대한 여부를 확실히 하여 철저한 준비 이후 소유권이전등기를 청구하는 것이 현명한 선택이라고 볼 수 있습니다.

 


만약 부동산점유취득시효와 같은 부동산 분쟁이 발생했다면 관련 법리 이해도가 높은 변호사의 도움을 받아 문제를 해결하는 것이 중요합니다. 김윤권 변호사는 소유권이전등기, 점유취득시효와 관련된 분쟁에 대해 면밀한 상담으로 해결방향에 도움을 드리고 있습니다.

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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  1. 변시준비생 2018.12.14 10:46  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아하 새로운 권원에 의해서 라는게
    매매나 증여같은 객관적으로 자주 점유가 될 수 있을만한 사안이 있다는 뜻이군요. 감사합니다

재개발주거이전 부동산소송변호사와 함께



우리나라는 공공사업 지역 재개발주거이전에 대한 보상으로 국가가 해당 지역 주민들에게 주거이전비를 지급하고 있습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 공익사업의 추진을 원활하게 하고, 아울러 주거를 이전하게 되는 거주자들을 보호하기 위해 가재도구를 옮길 수 있는 이사비를 지원하는 것입니다.

 

그러나 이런 재개발주거이전 비용으로 인해 지역 주민과 공공기관의 입장이 극명하게 갈려 분쟁을 야기하는 경우가 굉장히 많습니다. 특히 도시 및 주거환경정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 정비사업이 시행될 예정임을 알 수 있게 된 때 해당 지역에서 거주한 자를 대상으로 한다고 보는 공공기관이 그 기간을 애매하게 측정하여 분란이 일어나게 됩니다.

 




이처럼 공익사업으로 재개발주거이전이 진행됨에도 불구하고 피해를 입게 되었을 때 재개발주거이전비를 청구하는 것이 옳은 선택이며, 공공기관과 주민간의 재개발보상금 지급 기준이 상당 다르기 때문에 발생할 수 있는 부동산소송에 대해서 관련 업무 경험이 풍부한 변호사를 찾아 도움을 받는 것이 중요합니다.

 

오늘 부동산소송변호사 김윤권 변호사와 함께 재개발주거이전에 따른 주거이전비 분쟁에 대한 실제 사례를 찾아보고, 재개발주거이전비 청구 소송과 이후 어떻게 대처해야 하는지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 




A씨는 지역에 있는 본인의 주택을 임대하여 수익을 얻고,직장 근처인 지역에서 살고 있었습니다. 그런데 지역에서 주택재개발사업이 진행되면서 지역 주민들은 재개발주거이전비를 보상받았고, A씨 또한 주거이전비를 청구했으나 받아들여지지 않았습니다.

 

따라서 A씨는 재개발주거이전비 청구 소송을 제기했고, 사건을 맡은 1심에서는 공공기관인 조합에서 약 1000만 원의 주거이전비를 지급하라는 판결을 내렸습니다. 그러나 2심의 판결은 달랐고, 그들은 A씨가 정비사업에 참여한 토지주택 등의 소유자이지만, 본인의 소유가 아닌 다른 주거용 건물의 세입자이지 때문에 주거이전비 청구는 불가능하다며 판결을 뒤집었는데요.

 




1심과 2심에서 판결이 뒤바뀌면서 첨예한 다툼이 예견되어 있던 A씨는 자신이 재개발 지역의 주민임을 피력했지만, 대법원의 판결에서 결국 패소하게 되었습니다. 대법원은 토지보상법상 공익사업 시행에 따라 이주하는 주거용 건축물의 세입자에게 주거이전비를 배상하여 공익사업 시행지구 안에 살고 있던 세입자들의 조기 이주를 돕고, 효율적으로 사업을 추진하려는 정책적인 목적이 있지만, 이는 주거 이전으로 인해 피해를 볼 수도 있는 세입자를 위한 정부의 금전적 지원이라고 말했습니다.

 

이어 대법원은 따라서 주택재개발정비사업으로 개발이익을 누리려는 조합원은 해당 사업의 이해관계인이기 때문에 관련 법령이 정책상 조기 이주를 장려하고 있는 대상자로 볼 수 없다고 말했는데요. 이는 조합원 본인이 소유한 건축물이 대상이 되는 것이 아니라, 정비사업구역 내 다른 건축물에 세입자로 살다 이전하더라도 다른 세입자처럼 주거이전으로 특별한 피해를 입었다고 볼 수 없다는 뜻입니다. 따라서 대법원은 A씨에게 주택의 소유자이면서 타지역의 세입자에게는 주거이전비를 주는 것은 사회보장급부로서의 성격에 부적합하다며 주거이전비를 지급할 수 없다고 밝혔습니다.

 




이처럼 재개발주거이전 소송을 진행하는 조합원은 재개발사업의 성공 시 개발이익을 얻을 수 있고, 그 이해관계는 사업시행자인 공공기관과 비슷하기 때문에 재개발로 인해 주거지를 잃게 되는 주민들과는 성격이 다르다는 것을 명심해야 합니다. 이는 주택의 소유자라고 해서 해당 지역에 살지 않아도 주거이전비를 받을 수 없다는 뜻인데요.

 

대법원에서는 우연히 정비구역 내 주택에 세입자로 살았다고 하더라도 그것만으로 이익을 얻는다면 국가에서 시행하는 주거이전비의 부담이 조합원에게 돌아가는 격이라며 그 결과가 옳지 않다는 것입니다.

 



결국 재개발주거이전으로 인해 뜻하지 않게 생활 터전을 잃어버린 세입자는 주거이전비가 반드시 필요한 보상임이 틀림없지만, 이해관계에 따라 주거이전비 여부가 달라질 수 있다는 것을 알고 계셔야 합니다. 이는 1심과 2, 그리고 대법원의 판단이 달랐듯 부동산변호사의 조력이 절실한 소송이므로 주거이전비를 청구할 수도, 못할 수도 있다는 뜻입니다.

 

따라서 관련 문제로 고민하고 계신다면 재개발주거이전에 대해 지식이 풍부한 부동산변호사의 도움을 통해 효율적으로 문제를 처리하는 것이 중요합니다. 재개발에 대해 자세한 법률 상담이 필요하시다면 김윤권 부동산변호사에게 문의하여 도움을 받아보시길 바랍니다.

Posted by 변호사 김윤권

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일조권소송 보상 받아야

 




최근 서울의 한 동네 부지에서 공공지원 민간임대주택을 세우려던 시공사가 인근 학교의 일조권을 방해한다는 이유로 건설에 제동이 걸렸습니다. 민간임대주택은 예상 높이가 150m에 이르는 고층 건물로, 그림자로 인해 인근 학교와 운동장에 일조량이 감소한다는 이유로 피해를 주장하는 학부모들의 반발이 거셌습니다.

 

이처럼 일조권소송은 최근 들어 더욱 많아지고 있습니다. 건물을 지을 수 있는 땅은 한정되어 있고, 조망권을 위해 초고층 건물을 올리는 사례가 잇따라 나타나고 있기 때문입니다. 이러한 고층 건물 신축으로 인해 일조권소송에서는 첨예한 다툼이 벌어지고 있습니다.





법에서는 일조권에 대한 시간과 건물과 건물의 관계와 같이 상세한 규정이 정해져있지 않기 때문에 많은 분쟁이 발생하고 있는 것입니다. 따라서 일조권 침해가 발생되었을 때에는 완공된 건물의 철거를 요구하거나, 건설 예정인 건물에 대해서 공사금지가처분 신청과 같은 일조권소송을 진행하는 것입니다.

 

뿐만 아니라 심각한 일조권 침해가 아닌 경우 금전적인 배상을 청구하는 소송을 제기하여 분쟁을 해결하는 경우가 많습니다. 따라서 일조권소송을 통해 정당한 보상을 받는 것이 중요하다고 부동산변호사 김윤권변호사가 말씀드리고 싶습니다.

 




특히 일조권을 침해당하여 상대 건물을 철거하는 것이 사실상 어렵다고 느낄 수 있어 분쟁이 발생해도 소송을 진행하지 않는 등 별다른 조치를 취하지 못하는 경우가 많습니다. 그러나 예외적으로 완공된 건물을 일부 불법 증축하여 일조권을 방해했거나, 공사금지가처분을 내렸는데도 불구하고 이를 지키지 않은 채 공사를 진행한 경우에는 건축물의 철거를 요구할 수 있습니다.

 

게다가 이런 경우 손해배상청구 소송을 통해 그동안의 피해에 대한 보상도 받을 수 있습니다. 따라서 일조권 침해와 관련된 법적 지식이 풍부한 변호사의 도움을 통해 권리를 주장하고, 권익을 보호할 수 있어야 합니다.

 

오늘은 일조권 침해로 일조권소송을 진행하여 손해배상과 함께 건물의 철거를 요구했던 실제 사례를 통해 일조권 침해를 받은 경우 어떻게 대처해야 하고 주장해야 하는지 부동산 변호사 김윤권 변호사와 함께 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 




A건물과 B건물은 담장을 사이에 두고 마주보는 형태로 준공되었습니다. 그러나 차이가 있다면 A건물은 저층 가구에 피해를 입을까 담장에서 4m정도 떨어져 건물을 지었고, B건물은 반대로 건축법 시행령 기준에만 맞춰 1.5m의 거리를 두고 건물을 지었습니다. 이 때문에 신축건물이었던 B건물은 주변 건물과 비교해도 A건물 쪽으로 2m정도 튀어나와있었는데요.

 

B건물의 5층 베란다에서는 알루미늄 기둥과 샌드위치 패널 지붕으로 덮여있었고. B건물 다른 동 5층 베란다에서도 증축공사가 진행 중이었습니다. 문제는 여기서 벌어졌는데요. 애초 A건물 맞은편은 단독주택으로 높이가 높지 않아 큰 문제가 없었습니다. 그러나 단독주택이 허물어지고 B건물이 들어서고, 베란다를 증축 건설하여 A건물의 일부 가구의 일조권이 침해당한 것입니다.

 

A건물 2층의 한 세대는 4시간 22분이었던 총 일조 시간이 B건물의 신축 후 8분으로 줄어들었습니다. 일조권의 기준은 동짓날 기준으로 총 일조 시간이 4시간이거나 연속 일조 시간이 2시간 이상이어야 하는데 A건물의 세대는 총 일조 시간이 무려 95% 이상 줄어든 상황이 벌어진 것입니다.





이에 A건물의 세대원들이 B건물 세대원들에 대해 일조권을 침해한다며 손해배상소송과 불법으로 증축한 베란다의 철거를 요구하는 소송을 제기했습니다. B건물 세대원들은 일조권 침해가 성립되지 않는다며 첨예한 다툼을 벌였고, 법적 공방을 다투게 되었습니다.

 

사건을 맡은 재판부는 “B건물은 A건물과 법적으로 규정된 거리는 지켰지만, 충분한 거리를 두는 등의 일조권 침해를 막기 위해 조치를 하는 것이 부족했다며 손해배상하라는 판정을 내렸습니다. 일조권 침해로 인해 A건물은 가구 당 2000만 원에서 3000만 원의 시가가 하락했기 때문에 구중 80%를 손해액으로 보고 여기에 가구당 위자료를 추가로 지급하라는 것이었습니다.

 

게다가 B건물이 무단으로 증축한 베란다에 대해서는 일조권 침해 소송 진행 중 법령을 위반해 확장한 것이기 때문에 금전 배상만으로는 피해를 회복하기 어려울 것이라며 철거를 명령했습니다. 불법으로 건물을 증축함으로써 일조권 사선 제한 규정을 위반하여 기존 A건물의 일조권 침해가 심화되었다며 추가적인 침해를 막기 위해 베란다를 철거하는 것이 타당하다는 이유였습니다.

 



이처럼 일조권 침해 여부를 입증해 법원을 설득한다면 일조권소송으로 이미 완공된 건물에 대해서도 손해배상은 물론, 건물 일부의 철거를 진행할 수 있습니다. 김윤권변호사는 일조권침해와 관련하여 어려움을 겪고 있는 분들을 위해 법률 상담을 진행하고 있습니다.

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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상가임대차보호법 상가권리금 보호하기 위해서는



우리나라는 다른나라와 달리 임대차 계약 의무기간이 짧은 편입니다. 그렇기 때문에 권리금이라는 특수한 권리가 생겨났는데요. 권리금이란 상가나 건물 등에서 영업을 하고자 하는 임차인이 상가를 이용하는 대가로 임대인에게 지급하는 금전을 의미합니다.

 

이런 권리금은 보증금과 비슷하면서도 다른 성격을 띠고 있어 상가임대차보호법이 개정되기 이전에는 그저 임대인과 임차인 간의 신뢰 확인이나 관행으로 넘어갔는데요. 하지만 점점 권리금액이 증가해 보증금과 같은 금액이거나 더 높은 금액을 임대인에게 지불해야 하는 악순환이 발생하면서, 법적으로 보호받지 못하는 권리금을 회수하지 못해 많은 분쟁이 나타나기 시작했습니다.


 



그러나 지난 2015년 상가임대차보호법이 개정되면서 권리금 회수 기회를 보장받았지만, 여전히 취약하여 임차인은 많은 피해를 보고 있는 상황에 직면해있어 주의가 필요해 보입니다. 게다가 아직 권리금이 법적으로 보호받는다는 사실을 모르는 경우가 많아 이를 잘 모르는 임차인을 임대인이 속이거나, 구체적인 내용이 규정되어있지 않아 이를 악용하는 사례가 많습니다.

 

그렇기 때문에 상가임대차보호법을 제대로 알고 상가권리금을 보호할 수 있도록 조처를 취하는 것이 중요합니다. 특히 젠트리피케이션이 심각한 지역이나 유명 거리의 상가의 임차인은 반드시 계약서를 꼼꼼히 확인하고 계약하는 것에 유의하시길 바랍니다.

 

따라서 오늘은 김윤권 변호사와 함께 상가임대차보호법에 대한 실제 사례를 살펴보면서 임대인과 임차인 간에 발생할 수 있는 상가권리금 분쟁에 대해 알아보고, 어떻게 대처해야 하는지 대응방안에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 




- 임대인은 임차인이 행하는 상가권리금 보호를 방해해서는 안 된다.

 

A씨는 인구가 밀집되어 있는 유명 거리에서 카페를 운영하고 있었습니다. 그런데 계속해서 거리를 찾는 관광객이 늘어나자 욕심이 생긴 건물주는 A씨에게 기존 임대료의 4배나 높은 수준의 임대료를 요구했는데요.

 

터무니없이 높아진 임대료로 인해 A씨는 상가권리금 계약에 따라 신규 임차인을 주선, 권리금을 회수하고 카페를 정리하기로 했습니다. 그러나 건물주는 이런 A씨가 상가권리금 회수를 하지 못하게 신규 임차인 주선을 방해하며 퇴출시켰는데요.

 

이에 화가 난 A씨는 저항했고, 건물주는 12번의 강제집행 끝에 A씨를 거리로 내쫓았습니다. 권리금 회수도 하지 못한 채 상가에서 쫓겨난 A씨는 상가임대차보호법에 따라 소송을 제기했지만, 이 사건을 맡은 법원은 건물주가 정당한 재산권을 행사했다며 임차인의 저항을 불법으루 규정했습니다.

 

그러나 이는 건물주의 횡포와 불법행위로 일어난 결과였으므로, A씨는 손해배상청구 소송을 통해 정당한 권리를 찾을 수 있었는데요.

 

상가임대차보호법 제104 1항에는 `임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하고 있습니다.

 

따라서 임차인이 정당한 권리 주장과 권리금 보호를 위해서는 적극적으로 대응해야 한다는 것입니다. 결국 A씨는 상가임대차보호법에 따라 기존의 임차인인 자신의 권리금을 회수하는 것을 방해한 건물주를 상대로 손해배상의 책임을 물을 수 있었던 것입니다.

 



법으로 규정한 방해행위 유형은

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 등이 있습니다.

 

A씨의 건물주처럼 방해행위를 한 임대인이 있다면 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대계약의 종료 시의 권리금 중 낮은 금액을 손해배상금으로 받을 수 있다는 것입니다. 따라서 부당한 대우를 받아 피해를 입었다면 상가권리금 소송을 통해 임차인의 권익보호와 권리를 되찾는 것이 중요합니다.

 

이 뿐만 아니라 재건축을 이유로 권리금을 받지 못하고 계약을 종료하는 임차인의 피해 사례가 증가하고 있어 권리금 보호를 위해 계약 시 면밀히 살펴보고 작성해야 합니다.

 

임대인이 상가 건물을 재건축을 하고자 할 때에는 다음의 요건을 충족해야 합니다.

임대차계약 체결 당시 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우

건물이 노후·훼손 또는 일부 파괴되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 




이처럼 상가임대차보호법은 임대인과 임차인 사이에서 일아날 수 있는 상가권리금 분쟁을 예방 또는 사건을 해결할 수 있으므로 반드시 자세하게 알고 있는 것이 필요합니다. 만약 분쟁이 발생했다면 관련 법리 이해도가 높은 변호사의 도움을 받아 문제를 해결하는 것이 중요합니다. 김윤권 변호사는 상가임대차보호법과 상가권리금과 관련한 분쟁에 대해 면밀한 상담으로 해결방향에 도움을 드리고 있습니다.

 

Posted by 변호사 김윤권

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  1. 파레라 2018.08.12 18:35  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 좋은 정보입니다. 도움이 많이 되었습니다~^^

부동산 명의신탁, 매매계약 효력 있으려면






부동산 매매계약을 할 때는 부동산을 실제 소유한 자와 계약서 간의 명의가 일치하는지 살피는 것이 가장 중요합니다.

 

부동산명의신탁은 부동산 소유자가 다른 사람의 명의를 빌려 소유권을 등기하는 것을 말하는데, 이들은 내부계약을 통해 약정하고, 명의를 빌려준 사람이 임의로 부동산을 사용 또는 처분할 수 없도록 규정하고 있습니다.

 

그렇기 때문에 만약 부동산명의신탁 사실을 알지 못하고 부동산 매매계약을 체결한 경우 소유권이전등기가 이루어지지 않는 등 부동산 사기와 같은 분쟁에 휘말릴 수 있으므로 주의가 필요해 보입니다.

 

특히 최근에는 부동산명의신탁이 있다는 사실을 알지 못하고 부동산 매매계약을 체결하여 큰 손해를 입은 사건이 있었습니다. 이번 포스팅에서는 이 사례에 대해 자세히 살펴보면서 부동산명의신탁에 대한 매매계약의 효력을 알아보겠습니다.





a씨는 b씨로부터 부동산을 12000만 원에 매수하기로 하고, 같은 날 b씨에게 매매금의 10%1200백만 원을 계약금으로 지급하면서 남은 잔금 중 7000만 원에 대해서는 b씨의 전세보증금에 남아 있는 채무를 승계하기로 약정하였습니다.

 

하지만 사실은 a씨의 딸 c씨가 b씨의 부동산을 매입하려는 상황이었는데요. c씨는 본인의 명의로 매매계약을 할 경우 생애최초 주택구입에 따른 혜택이 사라질까 아빠인 a씨의 이름으로 b씨와 매매계약을 체결한 것이었습니다.

 

비록 부동산명의신탁을 하였지만 c씨는 a씨와 함께 동행하여 b씨와 매매계약을 체결했고, 계약금인 1200백 원을 지불할 때에도 본인의 계좌에서 금액을 출금하여 지급했습니다. 이때까지도 매매계약을 진행한 b씨는 둘의 명의신탁을 알지 못했는데요.

 

별문제 없이 매매가 이루어지나 했더니 b씨의 부동산이 재건축 대상에 포함되는 일이 벌어졌고, b씨는 a씨에게 매매계약 해제를 통지하면서 이행을 거절했습니다. 놀란 a씨는 그제야 자신의 딸인 c씨의 명의로 매매계약을 체결하였다고 털어놓은 뒤 잔금 1800만 원 중 a씨가 승계하려고 한 b씨의 전세보증금을 뺀 나머지 3800만 원을 b씨의 앞으로 변제공탁을 했습니다.





b씨는 a씨와 c씨 사이의 명의신탁약정을 그제야 알게 되었고, 매매계약 체결 당시 명의신탁약정을 알지 못했기 때문에 매매계약이 무효라고 주장하였고, 결국 소유권이전등기취소 소송을 제기하였는데요.

 

이에 사건을 맡은 대법원은 매도인이 계약 체결 이후 명의신탁약정 사실을 알게 되었다는 우연한 사정으로 인해서 위와 같이 유효하게 성립한 매매계약이 소급적으로 무효로 된다고 볼 근거가 없다.’b씨의 상고를 기각하게 되었습니다.

 

사실 부동산명의신탁이란 신탁자가 소유권을 가지며 이를 관리수익하기로 하면서 등기명의만을 수탁자 앞으로 한 것을 말하고, 이러한 명의신탁약정은 일반적으로 무효라고 볼 수 있습니다. 따라서 a씨 명의의 소유권이전등기는 무효가 되어 부동산에 대한 소유권은 b씨에게 돌아오고, a씨에게 소유권이전등기말소를 신청할 수 있는데요.

 

이번 사건에서 알 수 있었던 것은 매도인과 명의수탁자 사이의 계약은 무효지만 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하다는 것입니다. 따라서 b씨는 c씨에게 소유권이전등기를 이행해야 할 의무가 발생하고, c씨는 소유권이전등기청구권을 가질 수 있다는 것이죠.





그렇지만 가장 중요하게 보아야 할 것은, 위와 같은 사례처럼 계약명의신탁의 경우 명의신탁약정은 무효지만, 명의수탁자 명의의 소유권이전등기 유무 여부는 매매계약 상 매도인이 명의신탁약정 사실을 언제 알았는지에 따라 결론이 달라질 수 있다는 겁니다.

 

사례를 계속해서 이어가 보면, 매매계약 당시 b씨가 부동산 명의신탁 약정 사실을 알지 못했기 때문에 b씨와 a씨 간의 매매계약은 유효, a씨 명의의 소유권이전등기도 유효한 것입니다. 또한 c씨도 a씨를 포함한 모든 사람에 대해 부동산 소유권을 주장하는 게 가능합니다.

 

실제로 사례의 경우 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 매매계약 체결 시 a씨와 그의 딸 c씨 사이의 명의신탁약정 사실을 알지 못한 채 a씨와 매매계약을 체결했으므로 계약이 유효하게 된 것입니다.

 

만약 b씨가 매매계약을 체결한 뒤 명의신탁약정 사실을 알았다는 것만으로 매매계약의 효력을 다툴 수 있도록 한다면 매도인이 일방적으로 계약의 효력을 휘두를 수 있는 부당한 결과가 나오기 때문에 이와 같은 판결을 내린 것으로 보입니다.





이처럼 부동산 명의신탁 약정을 어느 시점에서 알게 되었고, 소유권이 누구에게 이전 혹은 소유되고 있는지 꼼꼼히 따져보는 것이 필요해 보입니다. 더욱이 명의신탁을 하였다면 그 대상이 누구인지에 따라 계약의 결과가 달라질 수 있습니다. 그렇기 때문에 불합리한 계약을 체결할 수 있고, 좋지 않은 상황에 직면할 가능성이 있으므로 관련 변호사에게 문의하는 것이 좋은 선택입니다. 



Posted by 변호사 김윤권

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부동산사기 수익형부동산 등기방식 확인해야




최근 사상 초유의 1%대 기준금리로 은행 금리보다 높은 수익률을 거둘 수 있는 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있습니다실제로 중국인 관광객 수요가 많은 제주 등지를 비롯해서 서울 중심가까지 수익형부동산과 분양형호텔이 우후죽순처럼 쏟아지고 있어 투자자들의 주의가 필요해보입니다.





분양형호텔과 같은 수익형부동산은 객실이나 방을 쪼개 투자자에게 분양하는 것으로 비교적 적은 투자금으로 높은 임대수익을 꾀할 수 있어 투자자들의 사랑을 받고 있는데요건물을 개발할 때부터 시행사가 일반 투자자를 모집해 객실을 분양하는 방식을 따라 최초 1년 이상길게는 10년간 일정한 수익을 확정 약속하고그 이후에는 호텔건물 운영에 따라 수익을 배분하는 방식을 채용하고 있습니다하지만 고수익률을 내세워 투자자를 모집하는 수익형부동산은 부동산사기가 아닌지 그 이면을 잘 따져봐야 합니다.


실제로 분양형호텔과같은 수익형부동산에 대해 부동산사기로 피해를 입은 투자자가 시행사를 상대로 소송을 제기하는 경우가 많습니다따라서 분양을 받기 전 계약서 등을 꼼꼼하게 검토한 뒤 진행해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있는데요그러나 불가피하게 부동산사기로 소송을 제기한다면 관련 변호사에게 문의하여 해결하는 것이 필요해보입니다.




A씨는 최근 지인으로부터 솔깃한 제안을 받았습니다. A씨가 거주하고 있는 동네에서 멀지 않은 곳의 대형건물 5층의 작은 비즈니스센터소호사무실을 분양받으면 2억 원에 4실이 개별등기가 가능하고매달 200만 원의 수익을 올릴 수 있다는 것이었습니다.

 

A씨는 사실 부동산사기를 당한 적이 있어 거래나 수익창출을 목적으로 분양받는 것을 좋게 생각하지 않았습니다그러나 계속해서 지인에게 분양을 제안 받으면서 점점 마음이 기울었는데요특히 지인이 말하는 투자 지역이 역세권이기 때문에 유동인구가 많고업무용으로 사무실을 임대하는 임차인이 증가하고 있다는 상담을 받자 A씨는 솔깃한 마음에 투자를 결심했습니다.

 

결국 4억 원의 투자를 한 A씨는 지속적인 수익을 낼 수 있을 거라는 기대감에 한껏 부풀어 올랐습니다첫 달 지인의 말처럼 임대료가 들어왔고그제야 마음이 놓인 A씨는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아졌는데요.

 

그러나 A씨의 바람은 그리 오래가지 못했습니다급하게 자금이 필요하게 되어 자신이 투자한 사무실의 일부를 처분하려고 한 A씨는 이를 거절당했는데요자신의 돈으로 투자해 본인 명의로 된 부동산을 처분할 수 없는 것이 이해가 가지 않은 A씨는 관할 관청에 문의한 결과 법적인 문제로 구분등기가 되지 않아 소유권이 A씨에게 없다는 청천벽력과도 같은 이야기를 들었습니다.





결국 수익형부동산 투자자는 개별등기라는 문구에 속지 말고 어떠한 등기 방식이 이루어지는지 가장 먼저 확인해 보는 것이 가장 중요합니다법에도 없는 용어인 개별등기를 보고 투자자 본인 명의로 소유권이 이전되는 것으로 착각하지만분양형 호텔의 등기 방식은 구분등기지분등기로 나눌 수 있기 때문입니다따라서 어떤 등기 방식을 따르느냐에 따라 매매할 때 전혀 다른 상황을 초래할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

구분등기는 건물의 동호수각 호실의 소유권을 구분하는 것으로 아파트처럼 사고팔 수 있기 때문에 추후 매매할 때 문제가 발생하지 않습니다하지만 지분등기의 경우 공유지분등기를 줄인 뜻으로 해당 부동산의 지분에 대한 권리를 일컫는 용어로 구분등기처럼 등기부등본에 구체적인 호수가 정해져 있지 않고, ‘100분의 3’과 같은 형태로 지분이 표시되어 있습니다그렇기 때문에 건물이 공동소유로 묶여있어 재산권 제약과 매매가 어려운 상황이 뒤따르는 것이죠.




 

이 경우 투자자 명의로 분양을 받더라도 계약서상 지분등기로 작성이 되어있다면 특정 객실에 대한 소유권을 인정받지 못하고 건물지분의 일정 부분만 재산권을 행사할 수 있다는 것입니다. 따라서 분양형 호텔 투자자는 계약 전 반드시 지분등기인지 구분등기인지 확인해야 합니다.

 

이러한 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 계약 전 등기 방식을 면밀히 살펴보고, 갈등이 발생하였다면 관련 사건 해결에 풍부한 경험이 있는 변호사와의 상담을 통해 해결하는 것이 좋은 선택입니다. 김윤권 변호사는 부동산사기 수익형부동산, 분양형호텔소송과 관련하여 면밀한 상담을 통해 해결방향에 도움을 드리고 있습니다.

 

Posted by 변호사 김윤권

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