부동산매매변호사 권리금은

 

 

상가를 매매하거나 임대할 때 매도인이나 임대인에게 관행상의 명목으로 주는 금전을 권리금이라고 하는데요. 이는 법적으로 규정되어있지 않지만 관행적으로 내고 있습니다. 오늘은 이러한 부동산 권리금으로 인해 일어난 분쟁사안을 살펴보도록 하겠습니다.

 


A씨는 지난 2012 7월 부산에 있는 독서실 매매를 중개하면서 매수인에게 권리금 4000만원을 받고, 매도인에게 3000만원만 전달한 뒤 자신이 남은 1000만원을 가졌는데요. 이는 A씨가 매도인이 권리금에서 대해서 3000만원을 원했고, 그 외로 남는 비용은 본인이 갖겠다는 합의를 했기 때문이었습니다. 그러나 이로 인해 매수인으로부터 A씨는 고소를 당했는데요.

 


이런 사건에서는 부동산매매변호사의 법률 상담이 원만한 해결을 하는데 도움을 드릴 수 있습니다. 매수인이 낸 소송으로 인해 법원에서는 어떠한 판단을 내렸을지 알아보겠습니다. 1심 재판부는 A씨의 주장을 받아들여 무죄를 선고했는데요


2심 재판에서는 이와 달리 부동산 중개인이 자신의 이익을 위해 한 쪽 의뢰인의 편에서 다른 쪽 의뢰인과 거래 대금을 흥정하는 것은 부당하다며 유죄로 판단해 벌금 200만원을 선고했습니다.

 

이후 대법원에서 상고심이 열렸는데요. 독서실 양도를 중개하면서 매도인이 원하는 권리금이 3000만원인데도 매수인에게 4000만원을 달라고 말한 뒤 차액 1000만원을 챙긴 혐의로 기소된 공인중개사 A씨에 대한 상고심에서 대법원 재판부는 벌금 200만원을 선고한 원심을 깨고 사건을 지방법원으로 돌려보내는 판결 했습니다.

 


어떠한 이유로 대법원 재판부가 이와 같은 판결을 내린 것인지 부동산매매변호사와 함께 알아보겠습니다. 판결문에 따르면 매도인이 권리금으로 3000만원을 원하는데도, A씨가 중개과정에서 매수인에게 금액을 부풀려 5000만원이라 말하고, 1000만원을 깎아주겠다고 하면서, 나머지 1000만원을 챙긴 행위는 중개과정에서 허용될 수 있는 과장된 표현이라고 말했는데요.

 


따라서 대법원 재판부는 이를 사기죄에 해당하는 기망행위는 아니라고 밝혔습니다. 이어서 매수인은 자신의 판단 아래 권리금이 4000만원인 독서실을 양수할 것인지 여부만 결정하면 되는 것으로, A씨가 권리금 차액을 갖기로 한 사정 등을 다 알아야 할 것은 아니다라고 설명했습니다.

 

또한 재판부는 부동산 중개업자가 매매계약에서 매수인에게 꼭 알려줘야 하는 사안은 앞으로 채무의 이행에 장애를 가져올 수 있는 부분, 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있는 사안 등으로 부동산 권리금처럼 법률관계에 아무런 영향을 미칠 수 없는 것은 해당되지 않는다고 덧붙였습니다.

 


부동산매매변호사와 판례를 통해 공인중개사가 매도인이 달라고 하는 권리금보다 더 많은 권리금을 매수인에게 요구한 뒤 차액을 남겨 본인이 가졌더라도 사기죄로 처벌할 수 없다는 대법원의 판단을 살펴볼 수 있었습니다.

 

이와 같은 분쟁사안이 있으시거나 부동산 매매와 관련한 법률에 대해 해석이 필요하신 경우 부동산매매변호사 김윤권변호사에게 자문을 구하시고 함께 소송을 진행하셔서 원만히 해결을 하시기 바랍니다



Posted by 변호사 김윤권

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아파트 분양권 매매대금은?

 

 

부동산을 매매 할 때 매수인은 매도인에게 중도금을 주는데요. 만약 이를 지급하지 않은 상태에서 매도인이 부동산을 담보로 대출을 받았다면, 매수인이 법원에 근저당권을 말소시켜 달라고 할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 재판부의 판단을 살펴보기로 하겠습니다.

 


지난 2011 A씨는 B씨에게 전주의 한 아파트 분양권을 사기로 했습니다. 그리고 A씨는 B씨에게 계약금으로 4000만원을 줬지만, 분양대금과 중개수수료 등으로 A씨가 부담하기로 한 2억원에 대해서는 지불하지 않았는데요. 그러자 B씨는 아파트에 근저당권을 설정하고 은행에서 약 1 7000만원을 빌려 분양대금을 치렀습니다.

 


이후 2013년 아파트가 완공되자 B씨는 자신의 명의로 소유권 이전등기를 하고 근저당권 설정등기도 했는데요. 이에 A씨가 ‘B씨는 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권을 이전해 줄 의무가 있는데도 아파트에 근저당권을 설정하여 대출 받았기 때문에 손해를 입었다 B씨에게 지급해야 할 아파트 분양권 매매대금 2억원에서 손해배상 금액 약 1 7000만원을 빼고 소유권 이전등기를 해 달라며 소송을 제기했습니다.

 


이와 같은 아파트 분양권 매매로 발생한 분쟁에서 1심 재판부는 B씨의 손을 들어줬지만, 2심 재판부에서는 B씨가 대출금을 갚지 않으면 A씨는 아파트의 소유권 이전등기 청구권을 보전하기 위해 B씨 대신 대출금을 갚을 수 밖에 없게 되므로 매매대금 가운데 B씨의 대출금에 상당하는 금액을 상계하라고 판결했습니다.

 

이후 대법원에서 상고심이 진행되었는데요. A씨가 B씨를 상대로 낸 아파트 분양권 매매에 따른 계약금 반환소송에서 대법원 재판부는 원고 승소 판결한 2심을 깨고 사건을 고등법원으로 돌려보냈습니다. 대법원이 2심의 판결을 깬 이유가 무엇인지 알아보겠습니다.

 


재판부의 판결문에 따르면, 아파트 분양권 매도인인 B씨에게 이 아파트에 대한 근저당권 설정등기를 말소하고 완전한 소유권 이전등기를 해줘야 할 의무가 있으나, 근저당권 설정등기를 말소하지 않았다고 해서 바로 B씨의 소유권 이전등기 의무가 이행불능이 되었다고 할 수는 없다고 설명했습니다.

 

그런데 원심은 A씨의 아파트 분양권 매매대금 지급의무와 B씨의 소유권 이전등기의무가 동시이행관계에 있다고 판단하고, B씨의 근저당권 설정등기 말소 의무 역시 A씨의 매매대금 지급의무와 동시이행관계가 있다고 판단했다고 말했는데요. A씨가 매매대금을 지급하지 않은 이상 근저당권 설정등기 말소의무로 인한 A씨의 채무불이행 책임도 성립하지 않는다고 판시했습니다.

 


따라서 파트 분양권을 사려고 하는 매수인이 중도금을 납부하지 않아 매도인이 아파트에 근저당권을 설정했다면, 매수인이 약속한 매매대금을 모두 지급하지 않는 이상 매도인이 먼저 근저당권을 말소시켜줘야 할 의무는 없다는 대법원의 판단을 살펴볼 수 있었습니다.

 

이와 같이 아파트 분양 및 매매와 관련하여 분쟁이 발생하시거나 부동산 관련 법률에 대해 상담이 필요하신 경우 해당 법률에 능한 김윤권변호사에게 자문을 구하시고 함께 소송을 진행해 나가시기 바랍니다



Posted by 변호사 김윤권

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사문서위조 부동산 매매위임장을

 

 

부동산을 대신 매매할 수 있는 대리권은 위임해준 사람이 사망한 경우 어떻게 되는 것일까요? 또한 위임자가 사망한 뒤에 매매 했더라도 법률상 문제는 없는 것일까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 재판부의 판단을 살펴보도록 하겠습니다.

 


지난 2010 2 A씨는 부친으로부터 부동산 매매에 대한 권한을 위임 받았는데요. 이후 약 1 3000만원에 건물을 매도하는 계약을 체결했습니다. 그런데 일주일 뒤 A씨의 부친이 갑자기 사망하자, A씨는 소유권 이전등기를 마치기 위해 2월 말 부동산 매매위임장의 용도로 인감증명 위임장을 작성하여 인감증명서를 발급받아 매수인들에게 전달했는데요.

 

이에 A씨는 사문서위조 혐의로 기소되었습니다. 1심과 2심 재판부는 A씨에게 묵시적, 추정적 승낙이 있었다고 봐야 한다며 무죄를 선고했는데요. 그러나 대법원에서 진행된 상고심에서는 다른 판결이 나왔습니다.

 


대법원에서는 부동산 매매위임장을 만들기 위해 사망한 부친의 명의로 인감증명 위임장을 작성하여, 사문서위조 및 위조사문서 행사로 기소된 A씨에 대한 상고심에서 무죄를 선고한 원심을 파기하고 사건을 지방법원 합의부로 돌려보냈습니다. 이처럼 대법원에서 원심의 판단을 뒤집은 이유를 판결문을 통해 살펴보도록 하겠습니다.

 

재판부의 판결문에 따르면 A씨가 부동산 매매에 관한 포괄적인 권한을 갖게 된 것은 A씨의 부친이 2010 2월 초 위임 내지 대리권 수여를 해줬기 때문이라고 설명했는데요


그러나 일주일 뒤 A씨의 부친이 사망하면서 위임 내지 포괄적인 대리관계가 종료된 것으로 봐야 한다고 말했습니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 A씨는 더 이상 위임 받은 사무의 처리와 관련하여 부친의 명의를 사용하는 것은 허용될 수 없다고 밝혔습니다.

 


또한 A씨가 사문서위조 죄를 받게 된 인감증명 위임장은 본래 생존한 사람이 타인에게 인감증명서 발급에 대한 위임을 한다는 취지의 문서라는 점을 고려하면 이미 사망한 A씨의 부친이 병안중이라는 이유로 위임장이 작성됨으로써 공공의 신용을 해칠 수 있는 위험성이 발생했다고 설명했습니다.

 

따라서 A씨가 명의자인 부친이 승낙했을 것이라고 기대하거나 예측하여, 그러한 내용의 문서에 관해 사망한 부친의 승낙이 추정된다고 단정할 수 없다고 설명했습니다.

 


지금까지 아버지에게 부동산 매매에 대한 포괄적 위임을 받은 아들이, 아버지가 사망한 후 인감증명을 신청했다면 이는 사문서위조에 해당한다는 대법원의 판결을 살펴보았는데요. 부동산을 매매할 수 있는 권한을 위임 받은 것은 위임자가 사망하면 그 권한도 함께 사라지는 것이고, 사망한 사람을 상대로 인감증명을 받을 수 없다고 말했습니다.

 


이처럼 부동산 매매와 관련하여 대리권 등으로 분쟁이 발생하셨다면, 해당 법률에 능한 다수의 부동산 관련 소송 경험이 있는 김윤권변호사에게 자문을 구하시고 함께 소송을 진행하신다면 원만한 해결을 보실 수 있습니다



Posted by 변호사 김윤권

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부동산매매 중개수수료 받는

 

 

일반적으로 공인중개사 전문 자격증을 취득하면 중개를 업으로 삼을 수 있는 공인중개사를 할 수 있는데요. 그런데 만약 자격이 없는 일반인이 아는 사람의 부탁으로 부동산매매에 있어서 중개를 했다면 이는 불법행위가 되어 수수료를 받는 행동은 문제가 되는 것일까요? 오늘은은 이와 관련한 판례에서 법원의 판단은 어떠한지 살펴보도록 하겠습니다.

 


2002 12월 ㄱ씨는 대전시 중구에 위치한 ㄷ씨의 숙박업소를 매수하려고 했지만, 거절당하자 자신의 중학교 동기이자 ㄷ씨의 친구인 ㄴ씨에게 매수할 수 있도록 도와달라고 요청했습니다. 이에 공인중개사 자격이 없는 ㄴ씨는 ㄱ씨와 ㄷ씨 사이의 거래대금 10억원에 부동산매매계약이 성사되는데 도움을 줬고, 그에 따라 중개수수료 1000만원을 받았습니다.

 


이후 부동산매매계약을 한 ㄱ씨가 중개수수료 1000만원을 돌려달라며 부동산 중개행위를 한 ㄴ씨를 상대로 제기한 부당이득금 반환청구소송 상고심에서 재판부는 원고 패소 판결을 한 원심을 확정하였습니다.

 


재판부의 판결문에 따르면 부동산중개업법상중개를 업으로 한다는 것은 영업으로 중개를 하는 것을 말하며, 중개를 영업으로 했는지 중개 행위의 목적이나 규모, 횟수, 기간 등 여러 사정에 비춰 사회통념에 따라 판단해야 할 것이라고 설명했는데요


이에 따라 반복, 계속해서 중개행위를 한 것은 물론이고, 단 한번의 행위라고 할지라도 계속할 의사로 중개행위를 했다면 업으로 한 것에 해당 한다고 말했는데요. 그러나 우연한 기회에 거래를 중개하고 수수료를 받은 것이라면 업으로 한 것이라고 볼 수 없다고 밝혔습니다.

 


따라서 ㄴ씨가 ㄱ씨와 ㄷ씨의 부동산매매 계약을 중개한 것은 맞지만 이는 친구의 부탁으로 한 차례 한 것으로 ㄱ씨와 ㄴ씨 사이의 중개수수료 지급 약정이 강행법규에 위배된다고 할 수 없다고 판시했습니다.

 

그러므로 공인중개사 자격이 없는 사람이 친구의 부탁을 받아서 한 차례 부동산매매를 중개하고 중개수수료를 받았다면, 이는 중개를 업으로 한 것이 아니기 때문에 불법행위가 아니므로 수수료를 돌려주지 않아도 된다는 대법원의 판결이었습니다.

 


이와 같이 부동산매매를 하시면서 다양한 분쟁이 발생할 수 있는데요. 판례에 나온 수수료로 인한 분쟁뿐만 아니라 이해 관계로 인해 발생하는 문제가 있으시다면 부동산 법률에 능한 김윤권변호사에게 자문을 구하시고 소송을 함께 진행하시기 바랍니다.

 

여러분께서 겪고 계시는 문제점을 긍정적이고 원만하게 해결할 수 있도록 도와드리겠습니다.

 


Posted by 변호사 김윤권

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부동산 매수인 매매계약 해지는

 

 

어떠한 문제로 인해 매매계약 당사자와 매도인이 부동산 매매 해지에 관하여 논의한 것이 아니라, 당사자의 사실혼 관계 배우자에게 통지를 한 경우 매도인의 이런 행위에 법률적 문제는 없는 것일까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 재판부의 판단을 듣도록 하겠습니다.

 


ㄱ씨는 곧 사실혼 남자친구 ㄴ모씨와 신혼 집을 마련하기 위해 ㄷ씨 부부로부터 빌라를 64500만 원에 사기로 하고 계약금으로 10% 6450만원을 지불했습니다


매매계약서 상 부동산 매수인은 ㄱ씨로 표기하고 '양당사자가 계약사항을 불이행할 경우 상대방은 불이행한 자에 대해 서면으로 최고(催告) 통지를 하고 해제할 수 있다'는 문구도 넣었습니다. 그러나 ㄱ씨와 ㄴ씨는 약속한 날짜에 중도금을 치르지 못했는데요.

 


이에 ㄷ씨 부부는 ㄴ씨에게 문자메시지를 보냈고, 중도금 지급 기일을 연장해 줬지만 그것마저도 지키지 못했습니다. 그러자 ㄴ씨는 ㄷ씨 부부에게 한번만 더 날짜를 연장해 달라고 부탁하면서 이번에도 지키지 못하면 계약파기 등 ㄷ씨 부부 말에 따르겠다는 문자메시지를 보냈는데요


그러나 역시 중도금을 지급하지 못했고, ㄷ씨 부부는 부동산 매수인 ㄱ씨에게 내용증명을 보내 매매계약을 해제하고 계약금을 위약금으로 갖겠다고 통보했습니다.

 

그러자 매매계약서 상 부동산 매수인 ㄱ씨는 부동산 매매계약 해지 하려면 상당기간을 정해 서면으로 계약서상 당사자에게 이행 최고 통지를 해야 하는데 ㄷ씨 부부가 곧바로 내용증명을 통해 해제 의사표시를 통지했다고 주장했습니다



그러므로 적법하게 계약이 해제되지 않은 상태에서 ㄷ씨 부부가 빌라를 다른 사람에게 넘겨 이행불능 상태가 됐기 때문에 이미 지급한 계약금과 이행불능에 따른 손해를 배상하라고 소송을 제기했습니다.

 

부동산 매수인 ㄱ씨가 빌라 주인 ㄷ씨 부부를 상대로 약 7500만원을 지급하라며 낸 손해배상 청구소송에서 재판부는 원고 패소 판결을 내렸습니다


이러한 재판부의 판단을 판결문을 통해 살펴보면, ㄱ씨의 사실혼 남자친구인 ㄴ씨가 부동산 매매계약 체결부터 ㄷ씨 부부와 연락을 주고 받으며 중도급 지급기한을 연장 받는 등 교섭해왔다고 재판부는 설명했는데요.

 


사실혼 관계인 ㄱ씨와 ㄴ씨 사이에서는 일상가사대리권이 인정되므로, ㄴ씨는 빌라 매매계약에 있어 실질적인 당사자나 다름 없어 계약상 부동산 매수인 ㄱ씨의 대리인으로 볼 수 있기에 ㄷ씨 부부가 ㄴ씨에게 문자메시지를 보내 이행 최고 통지 한 것은 적법한 절차라고 말했습니다.

 

이어 재판부는 이 사건의 계약 취지에 비춰볼 때 문자메시지를 통한 이행최고를 서면에 의한 이행최고와 동일시 할 수 있다고 말했는데요. 


ㄱ씨 측이 여러 차례 중도금 지급기일 연기를 요청하면서 새로 약속한 날짜까지는 계약을 이행하고, 불이행 시 부동산 매매계약 해지를 감수하겠다는 의사를 표시했으므로 ㄷ씨 부부가 서면으로 이행 최고 통지하지 않았더라도 ㄷ씨 부부에게 해제권이 발생한 것이라고 본다고 판시했습니다.

 


따라서 이번 사건을 정리하면, 부동산 매수인이 중도금을 지급하지 않자 매도인이 매수인의 사실혼 남자친구에게 이행 최고 통지한 경우에도 평소 매도인과 사실혼 관계의 남자친구가 매매계약을 이유로 교섭해 왔다면, 실질적 당사자나 다름이 없기에 이행 최고는 유효하다는 재판부의 판결이었습니다.

 

이와 같이 부동산 매매를 하시면서 발생할 수 있는 매수인과 매도인 사이의 분쟁에 대해 법률 자문이 필요하시다면 다수의 분쟁 조정 경험이 있는 김윤권변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다



Posted by 변호사 김윤권

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부동산소송변호사 부동산 설명 잘못되면




부동산을 매입하기 전에 부동산을 매입하려는 자는 부동산의 가치와 계약상에 자세한 설명을 공인중개사로부터 제공받게 됩니다. 이와 관련하여 공인중개사의 설명과는 다른 부동산을 소개받아 입주하게 된 사례가 있었는데요. 


이번 사례의 경우 공인중개사가 잘못 설명한 내용으로 인해 부동산의 가격이 평균시세에 비해 5000만원 가량 높게 책정되었기 때문에 큰 논란이 발생하였습니다. 사건에 대해서 부동산소송변호사 김윤권 변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다. 





A씨는 서울 강남에 위치한 아파트에 거주하면서 단지 내에 위치한 다른 동으로 이사하기 위해 공인중개사 B씨 등을 만나 부동산 매매계약을 체결하였습니다.


부동산소송변호사가 알아본 바 당시 A씨는 B씨 등으로부터 해당 부동산을 소개받으면서 이 부동산은 남향이며 그렇기 때문에 평균 시세보다 가격이 높다고 설명받았으며 A씨 또한 이러한 사실을 알고 평균 시세보다 5000만원 이상의 비용을 지불하고 부동산 계약을 체결하였는데요. 





하지만 실제로 해당 부동산은 남향이 아니었고 이에 A씨는 B씨 등이 부동산에 대해 잘못된 설명을 해 시세보다 5000만원이나 비싸게 부동산을 매매하였다며 B씨 등의 공인중개사들을 상대로 손해배상청구소송을 제기하였습니다. 


이번 사건에 대해서 부동산소송변호사가 알아본 바 재판부는 A씨에게 원고일부 승소판결을 내렸으며 그에 따른 공인중개사 B씨 등의 책임 비율을 60%로 산정하였는데요.





재판부의 이 같은 판결은 아파트 방향의 경우 주거환경과 아파트 가격형성에 큰 영향을 미치는 사항이며 그렇기 때문에 A씨 또한 5000만원의 매매대금을 더 지급한 것이기에 B씨 등이 이에 대한 설명을 제대로 하였다면 이 같은 가격을 A씨가 지불할 필요가 없다고 본 것입니다. 

  

따라서 재판부는 B씨 등의 잘못된 설명으로 A씨에게 5000만원의 피해가 발생하였다고 보았으나 A씨 또한 같은 아파트 단지 내에 거주하였으며 계약 체결 전 해당 아파트를 방문하는 등 남향이 아니란 사실을 알아 챌 수 있었으므로 A씨 또한 그에 따른 과실이 일부 인정된다며 A씨의 과실을 40%로 산정하였습니다.





이상으로 부동산소송변호사와 함께 공인중개사의 잘못된 설명으로 인해 매수하게 된 부동산에 대한 손해배상 청구 소송사례를 살펴보았습니다. 


부동산과 관련된 소송은 일상에서 자주 발생하지만 막상 본인일이라 생각하면 막막하게 느껴질 것입니다. 이 경우 관련 소송경험이 풍부한 김윤권 변호사와 함께한다면 부동산 분쟁을 해결하는데 큰 힘이 될 것입니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산 매매 취소 위약금





부동산 계약이 진행되는 도중에 갑작스런 사정의 변호로 계약이 취소될 수 있습니다. 이 경우 양측이 부동산 매매계약 취소에 대한 위약금을 지급하기로 합의하였다면 그를 기준으로 상대방에게 위약금이 지급되곤 하는데요.


이와 관련하여 부동산 매매 취소에 대한 위약금 산정 기준을 놓고 법적인 분쟁이 발생한 바 있습니다. 사건에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다. 





A씨는 서울에 위치한 아파트를 B씨에게 판매하기로 한뒤 그에 대한 부동산 매매 계약금을 1억 1000만원으로 합의하였습니다. 또한 두사람은 부동산 매매 취소가 발생할 시 그에 따른 위약금으로 매수인에게 과실이 있을시 계약금을 포기하며 매도인에게 과실이 있을시 계약금의 배를 배상한다는 위약금 약정을 하였는데요.





하지만 이러한 위약금 약정에도 불구 A씨는 갑작스런 사정의 변화로 인해 B씨와의 부동산 매매를 취소하게 되었고 그에 따른 위약금으로 B씨가 일부 지급한 위약금인 1000만원의 두배인 2000만원을 지급하였습니다. 


그러나 이에 B씨는 부동산 매매 취소에 대한 위약금은 자신이 일부 지급한 계약금이 아닌 납부가 완료된 계약금을 기준으로 삼아야 한다며 소송을 제기하였는데요.





이번 사건에 대해서 1심 재판부는 A씨에게 B씨로부터 지급받은 계약금 1000만원과 더불어 약정금액의 30%를 손해 배상하라며 B씨에게 원고 일부승소 판결을 내렸으나 이어진 2심에서 2심 재판부는 손해배상 금액을 1심 재판부에 비해 높게 책정해 A씨는 총 8700만원을 B씨에게 지급하라는 판결을 내렸습니다.





최종적으로 대법원 재판부 또한 B씨의 손을 들어 주었으며 이 같은 판결에 대해서 대법원 재판부는 만약 A씨의 주장대로 계약금의 일부를 기준으로 위약금을 산정할 경우  계약 해지에 대한 구속력이 낮아지는 결과를 초례할 수 있지만 당초 A씨와 B씨가 합의한 위약금 액수는 과도한 측면이 있어 이를 조정할 필요가 있다고 판결 이유를 설명하였습니다.





이상으로 부동산 매매 취소에 대한 위약금 청구사례를 살펴보았습니다. 부동산과 관련된 분쟁은 누구나 그 대상이 될 수 있습니다, 따라서 이 같은 분쟁이 발생할 때를 대비하여 관련 법률에 능통한 변호사를 기억해둘 필요가 있는데요. 만약 부동산 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 있으시다면 관련 소송 경험이 풍부한 김윤권 변호사가 도움이 되어 드리겠습니다. 





Posted by 변호사 김윤권

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  1. 익명 2016.09.28 22:27  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

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부동산매매분쟁 일부계약금



최근 부동산매매분쟁과 관련하여 다양한 사례들을 접해볼 수 있었습니다. 이러한 법적 분쟁이 발생하는 경우 변호사 자문 등 이를 원활하게 풀어나가는 것이 중요한 방책입니다.


그렇다면 이와 관련해서는 어떠한 사례가 있었는지 오늘은 부동산매매분쟁과 관련하여 하나의 사례를 살펴보겠습니다. 오늘 살펴볼 주제는 일부계약금입니다.





A씨는 B씨에게 아파트를 11억원에 팔기로 하면서 계약금을 1억 1천만원으로 정했습니다. 매수인이 매매계약을 해제하려 할 때는 계약금을 포기하고 매도인이 해제할 경우 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항도 마련했는데요.


A씨는 계약 당일 1천만원을 받았으며 계약금의 나머지인 1억원은 다음날에 송금 받기로 했습니다.





그러나 A씨는 계약직후 송금 받기로 한 계좌를 폐쇄한 후 B씨에게 계약해제를 통보했으며 이미 받은 1천만원의 두배인 2천만원을 변제공탁했습니다.


나중에 이러한 사실을 안 B씨는 계약해제를 위해서는 2천만원이 아닌 1억 1천만원 기준으로 위약금을 계산하는 것이 타당하다며 소송을 제기했습니다. 지법은 위약금 3천 3백만원과 이미 받은 계약금 일부인 1천만원을 합해서 4천 3백만원을 지급하라며 원고일부승소 판결을 내렸습니다.





부동산매매분쟁 사례에서 재판부는 부동산 주인에게는 계약금의 일부만 받은 상태에서는 매매계약을 해제할 수 있는 권리가 발생하지 않는다며 A씨는 계약금으로 정한 1억 1천만원을 다 받고 난 후 금액의 배액을 돌려주면서 계약해제를 주장할 수 있는 것일 뿐 계약금 일부인 1천만원만 받은 상태에서 하루만에 매매계약을 무르기로 결심하고 2천만원을 돌려주면서 계약해제를 주장할 순 없다고 밝혔습니다.





더불어 매매계약이 일단 성립한 후 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이며 주 계약과 더불어 계약금 계약을 한 경우에 한해 임의해제를 할 수 있다며 다만 일반적인 부동산 매매거래에서 위약금으로 정해지는 계약금 상당액은 매매대금 5% 내지 10% 정도에서 결정하는 것이 보통이며 1억 1천만원은 과다하다고 인정되어 이를 30% 정도로 감액하는 것이 타당하다고 설명했습니다.





오늘 알아본 부동산매매분쟁 사례처럼 일부계약금과 관련한 각종 분쟁은 쉽게 발생할 수 있습니다.


만일 이러한 법적 문제에 부딪치게 되는 경우 부동산매매분쟁 변호사의 법적 조력을 통해서 사건을 풀어나가는 것이 좋을 것입니다. 이에 대해 궁금하신 사항은 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산매매계약 잔대금 미지급하면?



김윤권 변호사입니다. 최근 부동산매매계약과 관련하여 문의해주시는 분들이 많습니다. 이렇게 부동산과 관련하여 다양한 사례의 법적 분쟁이 발생하고 있음을 각종 언론매체를 통해 접해볼 수 있었는데요.


이와 관련하여 발생한 다양한 사례 가운데 오늘은 잔대금 미지급과 관련된 판례를 살펴보도록 하겠습니다.





A씨는 갑이 소유한 부동산을 1억원에 매수하는 매매계약을 체결했습니다. 그리고 계약금과 중도금을 모두 지급했는데 남은 잔금 지급을 사정 상 1주일이 경과된 이후에 지급한 것입니다.


그런데 갑은 매매계약을 체결한 후 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 않으면 계약은 해제된다는 약정이 있어 이미 계약은 해제되었다고 주장하고 잔금을 받지 않았습니다. 이 때 A씨는 위 부동산을 취득할 수 있는지 궁금해집니다.





이와 관련된 판례를 보면 대법원은 부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하는 경우 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있어도 특별한 사정이 없다면 매수인의 잔대금지급 의무와 매도인의 소유권이전등기 의무는 동시이행의 관계에 있기 때문에 매도인이 이행지체에 빠지게 했을 때 계약이 자동적으로 해제된다고 봐야 하며 매수인이 약정기한을 초과했어도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금을 미지급했다는 이유로 계약이 자동해제 된 것으로 볼 수 없다고 판시한 바 있습니다.





그러나 매수인이 채무불이행에 대해 책임을 느끼고 잔금지급기일의 연기를 요청하며 새 약정기일까지는 반드시 잔금을 반납할 것을 선언하고 불이행 시 매매계약이 자동해제 되는 것을 감수한다는 약정을 한 특별한 사정이 있다면 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 않은 것을 이유로 그 매매계약은 자동적으로 실효된다고 하고 있습니다.





결론적으로 A씨는 갑이 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비해서 A씨에게 이 사실을 알리는 등 방법으로 이행의 제공을 하지 않고 위 판례와 같은 특별한 사정이 없는 경우 A씨와 갑의 매매계약은 자동적으로 해제되지 않으며 유효한 상태로 볼 수 있습니다.


만일 계속해서 갑이 잔금수령을 거부한다면 잔금을 법원에 변제공탁하고 갑 상대로 소유권이전등기 청구소송을 제기하는 방법이 해결책이 되겠습니다.





이처럼 부동산매매계약을 하게 되면 매도인과 매수인 사이에서는 다양한 법적 문제가 발생하기도 하는데요.


만일 이러한 문제가 발생했다면 이를 개인적으로 풀어나가려고 하는 것보다는 법률변호사와의 상담을 통해서 법적 분쟁을 풀어나가는 것이 좋은 방책입니다. 이와 관련하여 도움이 필요하신 분들께서는 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산매매 서류 확인하기


부동산 매매 계약을 체결할 때는 해당 부동산에 설정되어 있는 권리는 물론 부동산의 실제 상태를 꼼꼼하게 점검해야 하는데요. 특히 소유권이나 전세권, 저당권 등의 권리 파악은 매매계약 후 발생할 수 있는 분쟁의 주요 소지가 되곤 합니다.


부동산매매 서류는 부동산등기부나 토지대장 등을 통해 확인할 수 있는데요. 오늘은 이에 대해 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.

 

 


우선 부동산 등기부는 부동산 등기 정보를 전산정보 처리 조직으로 입력, 처리한 것을 말하는데요. 부동산 등기부에는 크게 토지등기기록, 건물등기기록으로 나눌 수 있습니다.


부동산 등기부는 소정의 수수료로 누구든지 열람 및 발급이 가능한데요. 등기소에 직접 방문하거나 또는 대법원 인터넷등기소에서 확인이 가능하며 직접 방문하여 열람할 경우 1,200원, 인터넷 열람은 700원의 수수료가 필요하며 발급은 직접 방문, 인터넷 발급 모두 1,000원의 수수료가 필요합니다.

 

 


부동산 계약을 체결할 때 부동산매매 서류를 통해 확인해야 하는 것이 바로 임차권과 저당권 또는 가등기, 가압류 등의 설정 내역인데요. 만약 여러 가지 권리들이 복잡하게 설정되어 있을 경우 매수인은 부동산매매 계약 후에도 소유권을 행사하는데 어려움을 가질 수 있습니다.


특히 저당권은 채무 담보로 부동산을 제공하는 것으로 다른 채권자들보다 우선변제를 얻을 수 있는 것을 말하는데요. 만약 부동산에 저당권이 설정되어 있을 경우 채권자가 변제를 받고자 부동산에 경매를 신청하게 되며 매수인은 부동산 경매로 인해 소유권을 잃는 문제가 발생할 수 있습니다.

 

 


이 때 매수인이 부동산의 권리 관계를 파악하여 저당권이 설정되어 있는지의 확인 유무가 특히 소송의 관건이 되곤 하는데요.


만약 매수인이 꼼꼼하게 부동산매매 서류를 확인하지 않아 발생한 문제에 대해서는 매수인의 책임으로 돌려 피해 회복이 어려울 수 있습니다.

 


따라서 부동산매매 서류를 계약 체결 당시부터 계약을 체결한 후에도 꼼꼼히 확인해야 하며 만약 여러 가지 권리 이동이 빈번한 흔적이 있을 때는 법률적인 자문을 가진 변호사와 함께 부동산매매 서류를 살펴보는 것이 바람직합니다.


만약 부동산매매 후 권리 행사에 어려움을 겪고 계신다면 김윤권변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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