부동산법률소송 매매계약해제



부동산법률소송 변호사 김윤권입니다. 최근 매매계약해제와 관련하여 문의해주시는 분들이 많습니다. 계약과 관련된 문제인 만큼 사안이 심각해지는 경우 법적인 공방이 빚어질 수도 있는데요.


이 경우 부동산법률소송에 대해 지식을 갖춘 변호사의 법률 조력을 받아 사건을 순탄하게 풀어나가는 것이 좋습니다.





하나의 사례를 보겠습니다. A씨의 형은 집을 매수하기 위해 중개업자를 통해 매매계약을 체결했습니다.


그리고 매도인에게 계약금과 중도금까지 지급했는데요. 매도인이 집을 싸게 팔았다고 주장하며 계약해제를 요구하여 결국에는 손해배상금을 포함해 돈을 돌려받기로 하며 계약을 해제했습니다.


그러나 중개업자는 매도인으로부터 손해배상금을 포함하여 돈을 돌려받아 보관하고 있으면서 소개료를 줘야 보관금을 돌려주겠다고 돈을 돌려주려 하지 않는 것입니다.





이러한 경우 집의 매매가 중도에 계약 해제로 성사되지 않았음에도 소개료를 주어야 하는지가 문제되는 사안입니다. 중개업자가 중개의뢰를 받았다면 중개대상물을 확인하여 이를 중개의뢰인에게 정확하게 설명해야 하는 의무가 있습니다.


또한 사실확인이나 설명을 위해 필요하다면 중개대상물의 상태에 관한 자료를 매도의뢰인이나 임대의뢰인에게 요구할 수 있습니다.





만일 위 사안처럼 중개인의 소개로 부동산매매계약이 성립되었다면 계약 당사자간의 합의에 의해 해제했을 경우 부동산 중개수수료를 지급해야 하는지가 쟁점이 됩니다.


이와 관련하여 법령을 살펴보면 중개업자는 중개업무에 관해 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는데 다만 중개업자의 과실로 인해 중개의뢰인간의 거래가 취소되었다면 그러지 아니하다고 규정되어 있습니다.





따라서 위 사안에서는 A씨의 형과 집주인 간 당초 매매계약은 유효하게 성립되었고 A씨의 형이 매도인으로부터 배상금까지 받았기 때문에 중개업자의 고의 또는 과실로 계약이 해제된 것은 아닙니다.


결과적으로 A씨의 형은 중개업자에게 소정의 수수료를 지급해야 하는 사안으로 볼 수 있습니다.





이 외에도 부동산 매매계약해제와 관련하여 다양한 법적 분쟁이 발생합니다. 이 경우 법률적인 문제를 개인적으로 풀어나가기보단 부동산법률소송 변호사의 도움으로 사건을 원만하게 풀어나가는 것이 좋습니다.


이와 관련하여 법률적인 도움이 필요하시다면 부동산법률소송 김윤권 변호사가 도움이 되어드리겠습니다.




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주택재건축사업을 비롯한 도시분쟁

도시분쟁조정위원회

 

 

 

 

안녕하세요. 건축변호사 김윤권 변호사입니다.

 

주택 재건축사업을 비롯한 정비사업과

 

관련 분쟁당사자는 조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

 

조정위원회는 조정의 신청을 받은 날부터 60일 이내에 조정절차를 마쳐야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

도시분쟁조정위원회의 구성

 

도시분쟁조정위원회의 구성

분쟁조정위원회의 구성

 정비사업(주택재건축사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주거환경정비사업)의 시행으로 발생된 분쟁의 조정을 위해 정비구역이 지정된 시, 군, 구(자치구를 말함. 이하 같음)에 도시분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 함)를 둡니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의2제1항).

조정위원회의 업무

 조정위원회는 정비사업 시행과 관련 분쟁 사항을 심사, 조정하되, 「주택법」, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 그 밖의 관계 법률에 따라 설치된 위원회의 심사대상에 포함되는 사항은 제외할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의2제3항).

분과위원회

 조정위원회는 위원 3명으로 구성된 분과위원회(이하 "분과위원회"라 함)를 두며, 분과위원회에는 해당 시, 군, 구에서 정비사업 관련 업무에 종사하는 5급 이상 공무원 1명 이상과 변호사, 건축사, 감정평가사 또는 공인회계사 중에서 1명 이상이 포함되어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의2제4항).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

조정위원회의 조정

 

조정위원회의 조정

분쟁조정 신청

 주택재건축사업을 비롯한 정비사업과 관련 분쟁당사자는 조정위원회에 조정 신청을 할 수 있으며, 조정위원회는 조정 신청을 받은 날부터 60일 이내에 조정절차를 마쳐야 합니다. 다만, 조정절차를 기간 내에 마칠 수 없다고 판단되는 경우엔 조정위원회의 의결로 그 기간을 최대 30일 동안 1회에 한하여 연장할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의3제1항).

분과위원회 심사

 조정위원회 위원장은 조정위원회 심사에 앞서 분과위원회에서 사전 심사를 담당하게 할 수 있으며, 분과위원회의 위원 전원이 일치된 의견으로 조정위원회 심사가 필요 없다고 인정하는 경우엔 조정위원회에 회부하지 않고 분과위원회의 심사로 조정절차를 끝낼 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의3제2항).

조정안 작성 및 제시

 조정위원회 또는 분과위원회는 조정절차를 마친 경우 조정안을 작성, 지체 없이 각 당사자에게 제시해야 하며, 조정안을 제시받은 각 당사자는 그 제시받은 날로부터 15일 이내에 그 수락 여부를 조정위원회 또는 분과위원회에 통보해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의3제3항).

조정서 작성 및 서명, 날인

 당사자가 조정안을 수락한 경우, 조정위원회는 즉시 조정서를 작성하고 위원장 및 각 당사자는 이에 서명, 날인해야 합니다. 이 경우 당사자 간 조정서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 보게됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의3제4항).

 

 

 

 

 

 

 

주택재건축사업을 비롯한 도시분쟁/도시분쟁조정위원회

건축변호사/건축분쟁해결/건축소성변호사

김윤권 변호사

 

 

 

 

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부동산경매 확인사항 [부동산경매변호사] 김윤권변호사

 

 

 

 

부동산 경매 낙찰시 꼼꼼하게 확인해야 할 대위변제로 인한 말소기준권리 변화

 

얼마 전 법무사가 근저당권 말소등기절차 수행 시 신청자의 권한유무를 제대로 확인 안한 사무직원의 실수로 인해 의뢰인에게 거액을 배상한 사례(2008가합3249)가 있었다. A씨로부터 3억 원을 차용한 B씨는 변제기까지 갚지 못하자 1억 원은 자기 명의 상가 2개에 관한 보증금으로, 나머지 2억 원은 사실혼 배우자 C씨의 아파트에 근저당권을 설정하기로 해 근저당권설정등기를 경료해줬다.

 

잔금을 모두 지급한 B씨는 근저당권설정 당시 받았던 도장을 가지고 A명의의 위임장을 위조한 후 법무사 사무실 직원 박 씨에게 근저당권설정등기 말소절차를 의뢰했고, 직원 박모 씨는 곧 말소등기신청을 해 등기가 말소됐다.

 

A씨는 회복된 등기에 따라 경매를 신청했고 김모 씨는 A씨에게 근저당권 피담보 채무 2억 원을 지급했다. 이에 김 씨는 법무사를 상대로 대위변제한 2억 원을 배상하라며 소송을 냈다.

 

 

근저당권자 대리권 적법 여부 확인하지 않아 생긴 손해 배상해야

 

이에 서울중앙지법 민사18부는 김 씨가 "법무사 사무소 직원이 위조된 위임장을 제대로 파악하지 못해 진행된 경매를 막고자 대위변제한 2억 원을 배상하라"며 법무사 박 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송에서 "박 씨는 8,000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다.

 

재판부는 판결문에서 "법무사 사무실 직원 박 씨는 근저당권자가 아닌 근저당권설정자로부터 근저당권설정등기말소등기절차의 신청을 위임받았음에도 근저당권설정자가 근저당권자로부터 적법한 대리권을 수여받았는지 여부를 전화 등 기타 방법으로 확인하지 않았다"고 지적했다.

 

또한, "근저당권자의 대리인이라고 주장하는 근저당권설정자로부터 근저당권자의 주민등록증이나 인감증명서를 제출받아 그 대리권 유무를 확인해봐야 할 주의의무가 있는데도 이를 게을리 한 채 근저당권자의 도장과 등기권리증을 소지하고 있는 것을 본 후 적법한 대리인으로 가볍게 믿었다"고 덧붙였다.

 

이어 재판부는 "법무사 사무실 직원의 이런 과실로 인해 결국 근저당권설정등기가 잘못 회복돼 의뢰인은 이번 사건의 아파트에 관해 진행되는 경매를 막고자 채권최고액 2억 원을 대위변제하게 된 손해를 입었기 때문에, 직원의 사용자로서 법무사는 의뢰인이 입은 모든 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다.

 

그러나 재판부는 "의뢰인도 잔금지급기일에 근저당권설정등기말소에 관해 근저당권자 본인의 위임이 제대로 되어 있는지 조사하고 확인해봐야 할 주의의무가 있는데도 확인을 제대로 안한 과실이 있다"며, "의뢰인의 이 같은 잘못도 이번 사건에 있어서 손해발생 및 확대의 원인이 됐으므로 법무사의 책임을 40%로 제한한다"고 설명했다. 한편, B씨는 수원지방법원에서 사무소위조죄 등으로 징역 10월, 집행유예 2년을 선고 받고 최종 확정됐다.

 

 

대위변제에 잘 대처할 필요 있어

 

위 사례에서 등장하는 사건의 매개인 대위변제(代位辨濟)란 채권자가 가지고 있던 채권에 관한 권리, 즉 채권이나 담보권 등이 변제자에 이전되는 것을 말한다. 일반적으로 신용보증기관이 대출에 대한 지급보증을 한 다음에 채무자가 돈을 갚지 못할 때 대신 갚아주는 것을 의미하기도 하는데, 경매에 있어서 대위변제란 이해관계가 있는 제3자가 채무자를 대신하여 채권자에게 변제하고 채권자를 대신하여 채권을 행사하는 것을 말한다.

 

경매에서 대위변제에 잘 대처할 필요가 있는 것은 말소기준권리가 변할 수 있기 때문이다. 말소기준권리란 권리분석을 하기 위해 기준이 되는 권리를 말한다. 즉 이 말소기준권리를 기준으로 하여 기준권리보다 앞선 권리는 인수하고 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸된다. 권리분석 시 매우 중요한 기준점이므로 알아둘 필요가 있다.

 

대위변제의 예를 들어보면, 1순위 근저당 1억, 2순위 임차인 보증금 2억, 3순위 근저당 3억을 채무로 하여 경매 집행된 부동산이 있다고 가정할 때, 말소기준권리는 1순위 근저당 1억이 된다.

 

따라서 2순위 임차인 2억과 3순위 근저당 3억은 소멸되어 낙찰자가 인수하지 않는다. 그런데 2순위, 3순위 또는 이해관계 있는 제3자가 1순위 근저당 1억을 변제하고 등기상의 권리를 말소하면, 대위변제로 인해 말소기준권리는 3순위 근저당 3억이 되며, 낙찰자는 2순위 임차인의 권리를 인수하게 된다. 만약 2순위 임차인이 배당신청을 하지 않았으면 보증금 2억 원을 인수하게 된다.

 

이처럼 대위변제를 할 수 있는 시기는 낙찰자가 잔금 납부 전까지 가능하다. 따라서 낙찰자는 입찰 전뿐 아니라 낙찰 후에도 주의를 해서 대위변제에 대비해야 한다. 만약 대위변제가 있는 경우, 대처방안으로는 첫째, 매각결정기일 전이면 낙찰자는 매각 불허가 신청을 하여야 한다. 둘째 대위변제가 잔금납부 전이면 매각허가결정 취소신청을 해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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소유권 방어를 위한 조치/관리명령/인도명령/명도소송

 

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

안녕하세요, [부동산소송변호사]김윤권변호사 입니다.

 

 

부동산소유권 방어를 위한 조치에 대해 말씀드리겠습니다.

 

 

 

1. 부동산 관리명령

 

 

 관리명령이란

 

 법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 또는 점유자가

 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수

 있습니다. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동

 산의 관리를 맡길 수 있습니다.

 

 

 

관리명령 신청인 - 매수인 또는 채권자

 

관리명령 신청기간 - 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지

 

관리명령의 집행

 

법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다.

채무자·소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

2. 부동산 인도명령

 

 

 인도명련이란

 

 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부

 동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부

 동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 

 그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를

 들어, 대항력을 갖춘 임차인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다.

 

 

 

인도명령의 신청인 - 매수인, 매수인의 상속인이나 합변회사 같은 매수인의 일반계승인 (*특별계승인은 신청할수 없습니다.)

 

인도명령의 신청기간 - 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만

 

인도명령의 집행

 

법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.

채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

3. 명도소송

 

 

 명도소송이란

 

 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명

 령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동

 산을 회복할 수 있습니다.

 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도

 소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니

 다.

 

 

 

명도소송의 제기권자 - 매수인, 매수인의 상속인이나 합변회사 같은 매수인의 일반계승인

 

명도소송의 제기기간 - 제기기간에 제한이 없음

 

명도소송의 집행

 

명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수

있습니다

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산 매매/임대차 - 중개수수료 확인사항/확인하기

[부동산소송변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

안녕하세요 [부동산소송변호사]김윤권변호사 입니다.

 

부동산 매매/임대차 시에 중개수수료 관련해서 확인해야 할 것에대해 말씀드리겠습니다.

 

대부분 집이나 건물을 매매하거나 임대하기위해서 부동산 중개업자에게 의뢰를 하게됩니다.

계약이 이루어 지면, 소정의 중개수수료와 중개대상물에 대한 권리관계 등을 확인하는데 사용되는 비용을 지불해야합니다.

 

하지만 그 이외의 명목으로 정해진 범위를 초과해 요구하는 것은 불법입니다.

 

 

 

 

 

중개수수료확인사항/확인하기

 

중개수수료의 산정

 

부동산을 매매하거나 임대차를 구하기 위해 부동산 중개업자에게 의뢰를 하면 소정의 중개수수료와 중개대상물의 권리관계를 확인하는데 들어간 비용을 지불해야 하는데요 이때, 부동산 중개업자는 어떤 명목으로도 정해진 중개수수료나 실비 외의 금품을 받아서는 안 되니, 편의를 봐주었다거나 집을 구하는데 더 많은 노력을 기울였다는 등의 명목으로 수수료를 더 요구할 경우에는 불법이므로 주지 않으셔도 된답니다

 

주택의 중개에 대한 수수료는 매매·교환의 경우에는 거래금액의 0.9% 이내, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 0.8% 이내에서 각 시·도의 조례로 정하고 있으며, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 수수료는 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정합니다.

 

 

 

 

부동산 중개업자의 의무 확인사항/확인하기

 

중개 대상 부동산의 확인·설명의무

 

부동산을 매매하거나 임대차를 구하기 위해 부동산 중개업자에게 의뢰를 한 후 중개업자가 토지대장등본, 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하면서 주택(중개대상물)에 대한 설명을 하는지 잘 확인해야 합니다.

 

 

 - 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상 물에 관한 기본적인 사항

 - 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리 관계에 관한 사항

 - 거래예정금액·중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역

 - 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

 - 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태

 - 벽면 및 도배의 상태

 - 일조·소음·진동 등 환경조건

 - 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건

 - 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담해야 할 세금의 종류 및 세율

 

 

 

계약서 작성 및 보존의무

 

부동산 거래가 성사되면 중개업자는 계약서를 작성해 거래 당사자들에게 나눠주고, 그 사본을 5년 동안 보관해야 합니다.

 

 

 

비밀유지의무

 

부동산 중개업자·소속 공인중개사·중개보조원 및 중개업자인 법인의 사원·임원은 중개업무 중에는 물론 그 업무를 떠난 후에도 업무상 알게 된 비밀을 누설해서는 안 됩니다.

 

 

 

 

 

부동산 중개업자의 손해배상책임

 

보증보험가입 여부 확인하기

 

부동산을매매하거나 임대차를 구하는 과정에서 부동산 중개업자가 일부러 또는 실수로 한 행위로 손해를 볼 수 있는데 이러한 손해에 대해서는 배상을 받을 수 있습니다.

그러나, 중개업자가 보험 등에 가입되어 있지 않을 경우 제대로 손해배상을 받지 못할 수도 있으므로 계약서를 작성하기 전에 이러한 보험에 가입되어 있는지 먼저 확인해야합니다.

 

 

부동산중개업체 관련 소비자분쟁해결기준

 

분쟁유형

해결기준

부동산 중개수수료의 과다징수

차액환급

부동산 중개대상물의 확인/설명을 소홀히 해

재산상의 피해를 발생하게 한 경우

손해액 배상

 

 

 

 

 

 

부동산소소/건축소송/분양소송변호사 김윤권변호사

 

 

 

 

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부동산점유이전금지가처분 신청

[부동산법률소송변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

 

 

안녕하세요 [부동산법률소송변호사]김윤권변호사 입니다.

 

오늘은 부동산점유이전금지가처분 신청대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 부동산점유이전금지가처분

 

 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관

 적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.

 

** 예) 명도소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고

    채권자에게 부동산을 넘기라는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

부동산점유이전금지가처분의 요건

  

임대차계약의 해지에 따른 건물명도청구권, 낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권, 소유권에 의한 명도청구권 등 채무자에게 대항할 수 있는 한 물권이든 채권이든 상관없이 피보전권리가 될 수 있습니다.

 

부동산점유이전금지가처분은 목적물의 본 집행까지 채무자(임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정됩니다.

 

 

 

가처분목적물

 

신청 시 목적 부동산을 명백하게 특정해야 합니다. 따라서 부동산의 일부가 목적물인 때에는 도면, 사진 등으로 계쟁부분을 특정해야 합니다.

 

부동산점유이전금지가처분은 집행 시 등기를 요하지 않으므로 미등기부동산도 그 목적물이 될 수 있습니다.

 

건물퇴거, 토지인도청구권을 피보전권리로 하는 경우 건물점유자에게는 건물에 대하여만 점유이전금지가처분을 하면 충분하고 토지에 대하여는 가처분신청을 할 필요가 없습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산점유이전금지가처분 신청 절차 개요

 

 

 

가처분신청석 작성

 

가처분 신청준비 1

 

 

신청비용 납부

(인지대 및 송달료)

 

가처분 신청준비 2

 

 

신청서류

관할법원제출

 

가처분 신청

 

 

담보제공명령서 수령

 

담보제공명령

 

 

 

공탁보증보험가입

및 현금공탁 

 

담보제공

 

 

집행관 집행위임 

 

가처분 집행

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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박근혜 정부의 부동산 정책

[부동산법률]김윤권변호사

 

 

 

 

 

 

 

안녕하세요, [부동산법률변호사]김윤권변호사입니다.

 

새로운 정부의 출범일이 4일앞으로 다가왔습니다.

새로운 정부가 들어서는 만큼 여러 정책들의 변화가 예상됩니다.

 

그럼 오늘은 박근혜 당선인의 앞으로의 부동산 정책에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

박근혜 당선인의 주요 부통산 정책 공약은 하우스 푸어와 렌트 푸어 대책으로 서민 주거 안정에 초점을 맞추고 있습니다.

 

하우스푸어란, 집을 보유하고 있지만 가난한 사람들을 말합니다. 주택가격이 오를 때 저금리를 바탕으로 과도한 대출로 집을 마련했지만, 금리인상과 주택가격의 하락으로 큰 손해를 본 사람들입니다.

 

렌트푸어란, 하우스푸어의 전세유형입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

하우스 푸어 대책은 크게 지분 매각 제도와 주택연금 사전가입제도로 나뉘어 있는데요

 

지분매각제도집주인이 주택 일부를 캠코 등 공공기관에 매매하고 그 대금으로 대출금 일부 상환 후 매각한 지분에 대해 매월 지분료를 부담하는 것입니다.

 

주택연금 사전가입제도주택연금 가입자를 현행 60세에서 50세 이상으로 확대하고, 일시에 목돈을 받아 대출 원리금을 갚는데 필요한 자금을 조달하는 것입니다.

 

 

주택담보대출에 대한 심각성이 높아지고 있는 가운데 이에 따르는 피해를 최소화하기 위한 대책으로 볼 수 있습니다.

또한, 부동산 대출 이자 등 가계 경제에 부담이 되는 요소를 중여 시민 경제에 도움을 주고자 하는 정책입니다.

 

하지만 문제점도 제기되고 있어 향후 방향이 어떻게 될지는 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

행복주택 프로젝트로 명명된 서민 주택 공급대책경우 철도 부지 위에 공공임대주택을 짓는 것을 주로 이야기 합니다. 40년간 장기 임대 후 재 임대 함르오써 저소득층에 대한 주거안정을 지원하겠다는 것을 목표로 하고있습니다. 향후 5년동안 저렴한 임대주택 및 기숙사를 총 20만호가 공급 될 예정입니다.

 

하지만 지역에 따른 전반적인 선호도가 미치는 영향을 무시할수 없어 우려점이 있습니다.

 

 

 

전세제도의 경우 집주인이 전세보증금의 상당액을 본인의 주택담보대출로 조달하고 대출이자를 세입자가 납부하도록 하는 제도입니다.

 

하지만 대출금의 상환과 집주인이 본인앞으로 대출을 만들면서 까지 전세를 주려는 사람이 얼마나 되는지도 의문입니다.

 

 

 

 

 

 

 

각각의 정책에 좋은점도 있고 이로써 서민 경제를 살린다면 더없이 좋은 일이 겠지만

 

반면에 문제점도 제기되고 있어 앞으로의 세부적인 보완 대책이 필요하겠습니다.

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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전세집 하자 보수 비용은 누가?

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

 

 

안녕하세요, [부동산변호사]김윤권변호사입니다.

 

오늘은 전세집 하자/수리 비용 대해 말씀드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

최근에는 매매보다는 전세수요가 높아지고 있습니다.

 

그러나 전세로 들어갔을 경우 집에 하자가 있다면 그 비용은 누가 부담해야 할까요?

 

들어간 직후라면 전임차인과 임대인이 합의를 봐야 하겠지만,

 

들어간 후에 시간이 지난 시점에서는 누구의 책임일까요?

 

 

 

 

 

 

 

 

집주인, 즉 임대인은 계약이 존속하는 동안 세입자가 임대 목적물을 제대로 사용할 수 있게 해주어야 합니다.

 

비가 새거나 유리창이 깨진 경우 등은 임대인이 수리를 해주어야 하며, 만약 세입자가 직접 비용을 들여 수리한 경우,

 

집주인에게 수리비용/전세집 하자보수 비용을 청수할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   Q1. 전세로 집을 구해 들어갔는데요, 집 주인이 인테리어를 마음데로 해도 된다고 동의해 주었습니다.

        그런데 욕실에서 인테리어 중에 세면대를 부수고 말았어요

        저의 실수로 집을 파손 된 경우에는 어떻게 해야하나요??

 

 

   A. 집주인에게 파손된 집 수리를 요청할 수 있습니다.

       임차인인이 실수로 집을 파손시켰다 하더라도 수리는 집주인이 해 주어야 합니다.

       집주인이 손해배상 청구를 하거나 이를 이유로 계약을 해지할 수는 있습니다.

 

       하지만, 집수리를 거절할 수는 없습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      임차인대표회의는 다음의 사항에 대해 임대사업자와 협의할 수 있습니다

      (「임대주택법」 제29조제3항「임대주택법 시행령」 제28조제2항).

 

      · 임대주택 관리규약의 제정 및 개정
      · 관리비
      · 임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 유지·보수
      · 하자 보수
      · 공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항

 

 

 

 

      임대주택분쟁조정위원회의 조정

 

   -
임대사업자와 임차인대표회의는 다음의 어느 하나에 해당하는 분쟁에 대해임대주택분쟁조정위원회에

       조정을 신청할 수 있습니다(「임대주택법」 제34조, 「임대주택법 시행령」 제28조제2항 제32조).

 

      · 임대주택 관리규약의 제정 및 개정
      · 관리비
      · 임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 유지·보수
      · 하자 보수
      · 공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항
      · 공공건설임대주택의 분양전환가격(분양전환승인에 관한 사항은 제외)
      · 부도 등이 발생한 임대주택의 분양전환, 주택관리, 국민주택기금 융자금의 변제 및 임대보증금 반환 등에

        관한 사항(분양전환승인에 관한 사항은 제외)

       (「임대주택법」 제2조제7호, 「임대주택법 시행령」 제3조 제31조)

      · 임차인대표회의의 부도 등이 발생한 임대주택 관리에 관한 사항(분양전환승인에 관한 사항은 제외)

       (「임대주택법 시행령」 제31조)

 

    - 임대사업자와 임차인대표회의가 임대차분쟁조정위원회의 조정안을 받아들이면 당사자 간에 조정조서와

      같은 내용의 합의가 성립된 것으로 봅니다(「임대주택법」 제35조).

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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  1. 박진희 2018.01.26 13:58  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    안녕하세요 저는 세입자인데 아파트 노후로 인해 아무것도 건들지 않았는데 화장실 벽의 타일이 와장창 깨졌습니다. 집주인에게 보수 요청을 했는데 그냥 청소해서 쓰라고만하고 전화를 피합니다. 그런데 타일이 부서진것뿐만이 아니라 주위 타일들도 전부 금이가서 무너질 상황이라 2차 피해가 우려되고 인테리어 업체에서는 한쪽 면을 다 갈야아 한다고 하는데 집주인이 전화를 안받습니다. 이럴땐 어떡해야하나요 너무 막막해요..

    • 유미리 2018.02.14 00:10  댓글주소  수정/삭제

      안녕하세요 저도 전세집 세입자인데 지금 똑같은상황인거같아서요 어떻게 처리하셧나요?ㅜ

 

 

중개수수료는 어떻게?

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

 

 

안녕하세요, [부동산변호사]김윤권변호사입니다.

 

오늘은 Q&A형식으로 중개수수료에 관하여 궁금증을 풀어보겠습니다.

 

먼저, 중개수수료란 무엇일까요?

 

부동산 중개업자를 통해 신혼집을 구입하거나 임차한 경우에는 중개행위에 대한 수수료와 계약이행을 위해 사용된 실비를 지급해야 하는데요, 중개수수료는 일반적으로 거래금액에 중개수수료 요율을 곱한 금액이 되며, 중개수수료 요율은 매매ㆍ교환의 경우 거래금액의 0.009% 이내에서, 임대차 등의 경우 거래금액의 0.008% 이내에서 각 지방자치단체의 조례로 정해집니다.

 

 

 

 

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

  Q1. 중개수수료 지불시기는 언제로 하는 지 여부

 

  A. 부동산 중개로 인한 중개수수료의 지불시기에 대해「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에서는

      이에 대한 명시적인 규정을 두고 있지 않습니다. 하지만, 같은 법 제2조의 “중개”용어의 정의, 제25조제3항의 중개

      가 완성되었을 경우 거래계약서 및 중개대상물 확인·설명서 교부 등을 고려할 때 거래계약서 등의 교부로 중개가

      완성되게 되고 이에 따라 중개업자는 중개수수료를 청구할 수 있고, 이와는 별개로 중개의뢰인과 중개업자가 서로

      협의하여 중개수수료 지급시기에 대하여 별도로 정한 바가 있으면 그에 따르면 됩니다.

 

 

  Q2. 계약에 직접 관여하지 않은 중개업자에게 중개수수료를 지급하여야 하는 지 여부

 

  A. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조제1항에 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로

      부터 소정의 수수료를 받도록 되어 있습니다.


 

  Q3. 계약금이 지불되지 않은 계약인 경우 중개완성으로 볼 수 있는 지와 중개수수료를 청구 여부

 

  A. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조제1항에 “중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으

      로부터 소정의 수수료를 받음. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효/취소

      또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다."고 규정하고 있습니다. 또한, 중개업자는 동법 제25조제3항 및 제26조

      제1항에 중개가 완성된 때에 는 중개대상물 확인설명서와 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 되

      어 있기때문에, 중개업자가 중개대상물 확인설명서와 거래계약서를 작성·교부하였다면 중개의 완성으로 보고 중개

     업무에 관한 중개수수료 청구가 가능합니다.

 

 

 

 

 

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

  Q4. 중개업자가 임차권의 양도를 알선한 경우 프리미엄 발생분에 대한 중개수수료를 줘야 하는 지 여부

 

  A. 임대주택법시행령 제18조에 따라 임차권의 양도가 허용되어 중개업자가 임대주택에 대한 임차권 양도를 중개하여

      프리미엄이 발생했을 경우 임차권을 제외한 프리미엄은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조

      에서 정한 중개대상물이 아니므로, 같은 법 제32조에 따른 중개수수료 적용 대상이 아닙니다.

 

 

  Q5. 임대인이 임차인 중개수수료까지 부담하기로 하고 중개업자가 임대인에게만 중개수수료를 받은 경우

       초과수수료 적용이 되는지 여부

 

  A. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제20조 제1항의 규정에 따라 중개수수료는 중개의뢰인

      쌍방으로부터 각각 받도록 되어 있습니다. 주택의 중개에 대한 수수료로 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매의

      경우 1천분의 9(임대차는 1천분의 8) 이내로 한다고 정하고 있으므로, 이 범위 내에서 임대인과 임차인이 협의하여

      한 쪽 당사자가 중개수수료를 모두 부담할 경우 초과수수료라고 볼 수 없습니다.

 

 

 

 

 

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

  Q6. 건축물 대장상, 용도는 “다세대 주택”이나 사무실로 사용하는 것으로 임대차 계약한 경우 중개수수료

       요율 적용을 주택으로 적용하는 지 아니면 주택외로 적용하는 지 여부

 

  A. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조제3항의 규정에는 중개수수료의 적용기준을 주택 또는

      주택외로 구분하고 있습니다. 또한, 건축법 제2조제2항에는 건축물의 용도별 분류를 단독주택, 공동주택, 제1종근린

      생활시설, 제2종근린생활시설 등 28종으로 분류하고 있습니다. 따라서 질의내용의 다세대 주택은 건축물의 용도분

      류상 공동주택에 해당되므로 중개수수료 요율은 주택으로 적용하여야 합니다.

 

 

  Q7. 중개업자가 상가권리금 양도양수계약을 체결하면서 권리관계가 없는 임차인을 내세워 계약을 체결하고

       권리금명목으로 금전을 받은 경우 법률 위반 여부

 

  A. 대법원 판례는 영업용 건물의 영업시설, 비품등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른

      영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 중개대상물이라고 할 수 없다고 판시하고 있습니다. 따라서, 중개업자가

      중개대상물이 아닌 권리금에 대해서 양도양수계약을 체결하는 경우 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한

      법의 규정을 적용 받지 않습니다. (다른 법률의 위법여부는 별개로 함.)

 

 

 

 

 

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중개보조원의 업무

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

 

안녕하십니까 오늘은 [부동산변호사]김윤권변호사 부동산 중개보조원의 업무에 대해 말씀드리겠습니다.

 

요즘에는 부동산에 가면 중개업자이외에 일반사무 및 단순 업무보조를 하는 사람들이 있습니다.

이들을 중개보조원 이라고합니다.

 

 

   중개보조원의 정확한 의미

 

   공인중개사가 아닌 자로 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와

  관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다. 중개보조원은 공인중개사무소를 개설할 수 없으며 다른 중개사무소에

  이중으로 고용 될 수 없다. 중개업자가 소속공인중개사중개보조원을 고용하거나 해고한 때에는 등록관청에

  고해야 한다. 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다.

  자격정지처분을 받은 공인중개사가 중개보조원의 업무를 했을 경우 자격이 취소 될 수 있다.

 

 

 

 

 

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

공인중개사가 중개보조원을 고용했을 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제15조제1항에 따라

중개업자는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 해고한 때에는 등록관청에 신고하여야 합니다.

 

하지만 등록을 하지않고 중개보조원을 고용하는 곳이 많습니다. 또는 일부 부동산중개업자들이 중개보조원에게 성명, 상호 사용은 물론 공인중개사 자격증을 연 500~600만원, 월 50~80만원으로 대여해 중개보조원이 자격증 소지자 명의로 중개업소를 개설하는 일도 일어나고 있습니다.

 

 

 

 

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 Q1. 등록관청에 신고안된 중개보조원이 거래당사자의 계약금을 수령한 경우 위법?

 

 A. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제6호의 규정에 “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말합니다. 등록관청에 신고안된 중개보조원이 거래당사자의 계약금을 수령한 것만으로는 법률을 위반한 것으로 볼 수 없습니다.

 

 

 Q2. 중개업자의 휴업기간에 중개보조원이 독단적으로 중개행위를 하여 벌금형을 선고받았을 경우

      중개업자에게 책임을 물을 수 있는지, 그와 관련 중개업자에게 행정처분이 가능한지?

 

 A. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제50조의 양벌규정은 중개업자의 중개보조원 등 대한 관리책임을 묻기 위한 것으로 벌금형을 선고받은 중개보조원의 법 위반행위에 중개업자의 과실이 있었는지를 검토하여 양벌규정을 적용(수사기관에 수사를 의뢰)할지를 판단하여야 합니다. 또한 양벌규정은 벌금형을 과하도록 되어 있으므로 중개보조원의 벌금형 선고를 이유로 중개업자에게 행정처분 할 수 없습니다.

* 이와는 별개로 동법 제15조제2항에서 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 규정하고 있으므로 중개보조원의 중개행위로 인한 개별 위반사항에 대하여는 관련 사항을 종합적으로 고려하여 행정처분여부를 결정하여야 합니다.

 

 

 Q3. 중개업자가 아닌 중개보조원이 계약서를 작성하고 중개업의 성명과 인장을 날인한경우 행정처벌?

 

 A. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제19조제1항의 규정에 중개업자는 다른 사람에게 자기의 성명또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 금지하고 있습니다. 이를 위반한 경우에는 동법 제49조제1항제7호이 규정에 해당되어 1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 중개보조원이 중개수수료를 받고 안받고에 관계없이 중개업자의 성명과 인장을 날인하여 거래계약서를 작성한 경우에 등록증대여행위에 해당여부는 사실관계에 관한 조사가 필요하므로 수사권이 있는 수사관서(경찰, 검찰 등)에 신고하여 그 결과에 따라 판단해야 합니다.

 

 

 

 

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

* 부동산중개업자의 성명이나 상호를 사용하는 등 부동산중개보조원의 불법 행위가 빈번한 요즈음,

  중개의뢰인들의 각별한 주의가 요구됩니다.

 

- [부동산변호사]김윤권변호사

 

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