재개발 조합설립 인가 동의정족수 기준



어떤 지역에서 재개발 사업이 진행될 때는 재개발조합 설립부터 하게 됩니다. 재개발 조합은 도시재개발법에 의해 재개발 구역 안에 있는 토지나 건축물에 관해 소유권을 가진 사람이 재개발 사업을 시행하고자 설립하게 되는데요. 


재개발 조합설립 인가 절차를 간단히 말씀드리면 토지 소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아야 하고 이후 관할 시장이나 군수에게 인가를 받아야 법적 효력이 발생합니다. 오늘은 재개발 조합설립 인가에 대해 알아볼 텐데요. 판례를 통해 재개발 조합 관련 소송에 대해 자세히 알아보겠습니다.





재개발 조합설립 인가를 받을 때 재개발 사업 촉진 구역 토지 등의 소유자들의 동의율은 지방자치단체로부터 설립인가를 받을 때가 아니라 설립인가를 신청할 때를 기준으로 해야 한다는 판례가 있었습니다. 좀 더 자세히 알아보면요.


A광역시는 B구 C동 일대를 주택재개발사업 촉진구역으로 지정했습니다. B구는 주택재개발 사업을 추진하기 위해 주택재개발 정비 사업 조합 설립추진위원회 설립을 승인해줬고, 이 주택재개발 정비 사업 조합 설립추진위원회는 1년 후 C동 주택재개발사업 촉진구역 내의 토지. 건물 소유자 등 1,300여 명 중 1천여 명으로부터 조합 설립 동의를 받아서 인가를 받았습니다. 





하지만 조합설립인가 신청을 한 후에 인가 처분을 받을 때까지 토지 매매 등으로 소유자가 30명이 더 증가한 겁니다. 


그래서 토지 소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아야 한다는 정족수 변동이 생기게 되었는데요. 따라서 조합설립인가 신청 후 변동된 정족수를 기준으로 삼게 되어 인가를 받을 수가 없었습니다. 


재판부는 인가 처분 일을 기준으로 정확한 소유 관계를 파악해서 소유자의 의사가 반영되도록 해야 한다면서 현실적인 어려움이 있다고 하더라도 설립 인가 신청일과 인가일 사이에 발생한 소유권 변동을 무시해선 안 된다고 밝혔습니다.





하지만 대법원 판단은 달랐습니다. 재개발조합을 설립할 때 재개발사업 촉진 구역의 소유자 동의율은 설립 인가를 받을 때가 아니라 신청한 때를 기준으로 삼아야 한다는 것입니다.


대법원은 A광역시의 B구를 상대로 낸 조합설립인가 처분 무효확인소송 상고심에서 원고 패소한 원심을 깨고 사건을 고법으로 돌려보냈습니다. 


도시 및 주거환경 정비법에서는 재개발사업 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지 등 소유자 75% 이상과 토지 면적의 50% 이상 토지 소유자의 서면 동의를 얻어 관할 행정청에 인가를 받도록 규정되어 있는데요. 





이 판례에서는 조합 설립 인가 신청일 이후부터 처분 일까지 동안 토지 등 소유자들의 변동이 생겨 신청일과 인가일 중 정족수 판정에 어느 날을 기준으로 삼을지 문제가 된 것입니다. 


재판부는 조합 설립 동의에 서면 동의를 요구하고 그 동의서를 조합 설립 인가를 신청할 때 행정청에 제출하게 하는 취지는 동의 여부 문제로 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 행정청으로 하여금 동의서에 의해서만 동의 요건의 충족 여부를 심사해서 확인에 행정력이 소모되는 것을 막기 위한 것이라고 밝혔습니다. 





또한 행정청이 처분 일을 기준으로 다시 소유관계를 확인해서 정족수를 판단하는 것을 현실적으로 어렵고 처분 시점에 따라 동의율이 달라질 수 있어 처분일을 기준으로 동의율을 산정하면 인가 신청 후에도 소유권 변동을 통해 의도적으로 동의율을 조작하는 것이 가능하게 되어 재개발 사업 비리나 분쟁이 생길 우려도 있다고 보았습니다. 


이와 같은 재개발 조합설립 인가를 비롯한 부동산 관련 법규는 일반인들에겐 여간 까다롭고 어려운 것이 아닙니다. 





다수의 건축 부동산 분쟁 소송을 담당해 온 김윤권 변호사는 복잡하고 긴 시간이 소요되는 부동산 관련 소송에서 속 시원한 해결책을 제시해 드리고 있습니다. 


부동산 건축 분야에서 쌓은 오랜 실무 경험을 토대로 분쟁에서 탈출하고 의뢰인의 소중한 권리와 재산을 지켜드리고 있는데요. 특히 재개발 사업을 앞두고 재개발 조합설립 인가에서부터 시행 과정에서 생길 수 있는 각종 법적 문제와 분쟁으로 고민이라면 관련해 다수의 소송 수행 경험이 있는 변호사와 사건을 대처하시기 바랍니다. 






Posted by 변호사 김윤권

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재개발 이주비 법적도움 필요한 때



재개발이 확정된 이후 주거 이전비에 대한 이슈는 관련자라면 누구나 궁금해하는 사항일 것입니다. 대법원의 사례를 통해 몇 가지 궁금증을 해결해 보고자 합니다.


ㅇ씨는 마포구의 주택재개발지역에 집을 한 채 갖고 있었습니다만, 집안의 사정으로 인하여 인근에 있는 다른 건물에서 세입자로 살고 있었습니다. 


자신이 세를 들어서 살고 있던 지역에 재건축사업이 시작되자 ㅇ씨는 조합에 재개발 이주비 등을 청구하였습니다만 다른 주변 세입자와는 다르게 ㅇ씨는 청구 건이 거절되었습니다. 이에 ㅇ씨는 납득할 수 없다며 K주택재개발사업조합을 상대로 하여 주거이전비 1500여만원을 청구하는 소송을 냈습니다.





1심에서는 조합에서는 1500여만원을 ㅇ씨에게 지급하라는 판결을 냈지만 2심에서는 ㅇ씨가 정비 사업에 포함된 토지/주택 등에 대한 소유자이기 때문에 자신의 것이 아닌 다른 사람의 주거용 건물의 세입자라는 이유로는 재개발 이주비를 청구하는 것은 불가능하다며 1심을 뒤집었습니다. 


만일 주택재개발조합원이 재개발이 확정된 지역에 땅과 집을 소유하고 있다면 재개발 지역의 다른 집에서 세를 들어 거주하고 있다고 하더라도 조합을 상대로 하여금 주거이전에 대한 재개발 이주비를 청구할 수 없다는 것입니다. 





토지보상법에 의거하여 주거이전비는 세입자만을 위한 사회적인 급여이므로 ‘순수 세입자’가 아닌 사람은 지급 대상이 아니라는 것입니다. 이에 ㅇ씨는 재개발 이주비 청구소송에서 패소를 확정하게 되었습니다. 


재판부에서는 토지보상법의 규정에 의하여 공익사업이 시행되는 경우에는 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자에게 지급하도록 되어있는 주거이전비는 세입자들의 빠른 이주를 돕고 사업진행에 추진력을 더하게 위한 정책적인 목적도 있는 것이라고 밝혔습니다. 또한 재개발 이주비로 인하여 금전적인 어려움을 세입자들이 겪지 않도록 사회적으로 보장해 주는 차원의 예산이라고 하였습니다. 





주택재개발정비사업의 개발로 인하여 이익을 누리게 되는 조합원은 그 자체가 사업에 대한 이해 관계인 이기 때문에 관련 법이 조기 이주를 장려하는 대상사자 포함된다고 보기는 실질적으로 어려움이 있고, 정비사업구역의 다른 건물에 살고 있는 세입자라고 하더라도 일반 세입자처럼 재개발이주비로 인하여 금전적으로 큰 어려움을 겪는다고는 보기 어렵다는 점을 지적했는데요. 


따라서 소유자이면서 동시에 세입자인 경우에는 재개발 이주비를 지급하는 것이 사회보장 차원이라는 그 성격에는 부합하기 어려운 것으로 판단된다고 덧붙였습니다.





만약 조합원이면서 소유자이면서 세입자인 사람에게 주택재개발정비사업조합의 재개발 이주비 지급이 가능하다면 그 지급금액은 결국에는 조합 및 조합원들이 모두 부담해야 하는 것인데, 우연히 정비구역 안의 주택에 세입자로 살았다는 이유로 지원이 가능하게 되어 관련 부담이 조합/조합원들에게 이어지는 결과는 타당하다고 보기에는 어렵다고 판시하였습니다.


기본적으로 재개발 구역에서 살고있는 세입자는 정비구역에서 3개월 이상 거주하였다면 4개월분의 재개발 이주비 보상 및 지원이 가능한데요, 그러나 무허가건축물에 입주한 세입자라면 사업인정고시일로부터 정비사업 구역에서 1년 이상 거주한 세입자의 경우에 주거 이전비를 보상하게 됩니다.





관련 비용의 산정은 통계작성기관의 가구원수별 월평균 명목으로 가계 지출비를 기준으로 하여 산정됩니다. 


국가에서 시행하는 재개발사업의 경우에는 특히 행정절차 등이 비교적 까다롭고 기본적인 정보 이외에도 법적으로 인정되는 기준에 대해서는 변호사들의 법적 조력을 통해 해결이 가능한 경우들이 종종 있습니다. 





김윤권 변호사의 경우에도 재개발 이주비나 주거 이전비 등에 대한 고객 상담을 통하여 사회보장 차원으로 금액을 원활하게 지원받을 수 있도록 도움을 드리고 있습니다. 


세입자들에게는 재개발이 언제나 환영할 만한 이슈는 아닙니다. 당장 집을 구해야 하는 어려움이 있기 때문인데요, 관련하여 법적 도움이 필요하신 경우 다양한 유사사례 경험을 통해 꼼꼼하게 상담을 진행하고 있는 변호사 선임으로 걱정을 조금이라도 줄여 보시기 바랍니다.






Posted by 변호사 김윤권

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아파트재건축연한 얼마나될까



지금 내가 살고 있는 집, 지어진 지 얼마나 되었을까요? 대한민국에서는 집을 새로 지은 지 몇 년이나 되어야 새로 집을 재건축 할 수 있도록 허가를 내 줄까요? 내 집을 부수고 새로 짓는 것도 허가를 받아야 하는 것일까요?


집값으로 이슈가 많은 요즈음, 아파트 재건축 연한에 대한 내용으로 이야기를 진행해 보려고 합니다. 우리 나라에서는 주택 준공 이후 30년을 채우면 재건축을 추진하는 것이 가능합니다. 이러한 재건축 사업은 “도시 및 주거환경정비법”을 따릅니다. 





이에 새로 정비하려는 아파트 건축물을 재건축하기 위해서는 먼저 안전진단을 실시해야 합니다. 안전진단을 통해 결과 보고서를 제출하고 평가점수를 받는 방식으로 진행이 됩니다. 재건축이 확정되는 경우 아파트 집값이 오르는 성향이 있어, 정부에서는 부동산의 과열을 방지하기 위해서 여러 규제들을 마련하고 있는데요.


정부는 최근 18년 2월에 재건축의 안전진단 기준 중에서 구조의 안정성에 대한 비율을 평가하는 부분을 상향하는 내용을 발표하였습니다. 이번 개정으로 구조 안정성 비율은 기존 40%에서 50%로 상향 조정 되었습니다. 즉, 아파트의 건축물 자체에 구조상으로 문제가 없다고 한다면 재건축은 어려운 것입니다. 





무엇보다 정부가 부동산 시장을 지속적으로 살펴보고 아파트 재건축 연한을 현재 30년에서 최대 40년으로 연장하려는 움직임을 보이고 있어서 재건축 연한인 30년을 채우고 재건축을 진행하려고 하는 부분에서 우려의 목소리가 나오고 있다고 합니다. 


최근의 사례로 1988년에 준공이 되어 올해로 아파트 재건축 연한 30년을 넘긴 A아파트의 경우 재건축사업에서 첫 단추라고 할 수 있는 안전진단을 통과해야 하기에 이를 목적으로 하는 모임을 결성했습니다. 





A아파트 소유주들은 18년 상반기에 안전진단을 신청했고, 18년 하반기에는 정비계획안을 준비해서 심의를 받고자 하는 계획을 가지고 있었습니다. 그러나 정부가 올해 2월에 안전진단 기준을 일부 상향조정하면서 안전진단 기준 자체를 강화하게 되면서 A아파트의 안전진단에 대한 계획이 무산되기에 이르렀습니다.


그러나 최근 A아파트의 소유주들은 골똘히 고민한 끝에 A아파트의 시공 공법에 주목하게 되었습니다. 서울시의 건축물 대장을 기반으로 하면 A아파트의 경우 철근 콘크리트 공법을 이용하여 시공되었다고 나와있는데 해당 시공방법은 낮은 층들이 내진 성능을 갖추지 못하여 지진에 취약하다는 점에 주목했습니다. 




통과할 수 있을 것이라고 판단하였습니다. 그러나 안전진단을 신청하기 위해서는 해당 안전진단을 실시해 줄 것을 요청한 쪽에서 안전진단에 드는 비용을 부담할 수 있기 때문에 안전진단 용역을 위해서 예치금을 마련하는 등 적극적으로 재건축을 추진하고 있습니다. A아파트의 경우 100여개동의 규모에 5000가구 이상의 대규모 아파트 단지이기 때문에 사업성이 뛰어나다는 평가를 벌써부터 받고 있습니다.


아파트 재건축 연한을 넘긴 아파트 단지의 경우 무엇보다 소유주들의 최대 관심사는 재건축 이후에 소유자들이 추가 분담금을 내지 않고도 재건축 아파트에 들어갈 수 있느냐 없느냐에 대한 부분일 것입니다. 




실제로 재건축이 확정되어도 내 집 한 채를 분양 받기 위해서는 기존의 아파트값보다 오르는 경우가 많아 금전적으로 부담이 되는 경우도 발생하기 때문입니다. 이러한 경우에는 업계의 전망과 의견을 미리 파악하여 의사를 결정해 두는 것이 도움이 됩니다.


이러한 사항과 관련하여 김윤권변호사는 아파트 재건축 연한과 같은 재건축 관련 부분에서 사업성에 대한 부분이나 관련 추가 분담금, 무상 지분율 등에 대한 정보를 상세하게 검토하여 법률적으로 도움을 드리고 있습니다. 무엇보다 다양한 관련 분쟁 사안의 소송 수행 경험을 토대로 의뢰인에게 신뢰할 수 있는 법률 서비스를 제공하고자 노력하고 있는데요.




아파트트 재건축으로 금전의 부분 등에 대해 사전 정보를 검토하고자 하시거나 관련된 실리가 있는 정보가 필요하신 경우에는 상담을 통해서 도움을 받아보시기 바랍니다. 보다 빨리 필요한 정보와 조언을 얻는 것이 중대한 의사결정에 도움이 된다는 점을 기억하시기 바랍니다.



Posted by 변호사 김윤권

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재개발조합원 입주권 소송상담 통해



부동산 법률은 정말 알수록 복잡합니다. 아무래도 많은 형태의 부동산이 존재하고, 그 나름대로 삶들이 얽혀 있으며, 사람과 떼려야 뗄 수 없는 생계 터전에 관련된 일이기 때문인 것 같습니다. 그러나 보니 관련된 사건도 많아 이 모든 것이 헷갈리지 않고 공평하게 판단되기 위해 법으로 권리를 하나하나 구분을 지어야 하는 것도 많아지기에 참 복잡해집니다. 


아이러니하게도, 부동산에 관련된 여러 사건을 처리하기 위해 기준을 확실히 해서 분쟁을 좀 더 잘 해결하려다 보니 부동산 법률은 오히려 더더욱 복잡해져서 사람들에 게는 매우 어렵게 느껴지고 혼자서는 잘 모르는 법률이 되어버렸습니다. 하지만 걱정하지 마십시오. 





자, 오늘도 부동산에 대한 지식을 하나 더 쌓아봅시다. 물론 직접 소송에 참여하게 되시면 이 포스팅의 지식보다 더욱 복잡한 사례와 법률을 찾아보셔야 하지만, 일단 이 지식을 알게 된다는 것, 그리고 그것과 관련해서 변호사를 찾으신다는 것부터가 정말 큰 일일 것이며, 혹시 법을 몰라 피해를 보실 뻔한 것에서 한걸음 안전한 방향으로 나오시는 것이 될 것입니다. 


오늘 알아볼 것은 재개발조합원입주권과 관련된 사안입니다. 조합원입주권이란 주택재건축 사업 혹은 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합 조합원의 권리를 가지며, 재건축되는 주택을 지정하여 계약할 수 있습니다. 일반적으로 추후 일반분양을 할 때 일반분양계약서를 재 작성하게 됩니다.





여기서 잠깐! 그렇다면 많은 분이 재개발조합원입주권과 궁금해하시는 분양권이란 무엇일까요? 일반적으로 주택을 분양 받으려고 하면, 청약통장으로 청약을 넣고, 당첨되면 호수를 지정 받아 계약하게 됩니다. 이게 바로 분양권이며, 분양이 시작되고 주택을 구매할 수 있습니다. 하지만 재개발 조합원 입주권은 사업 초기 때부터 구매해, 분양권과 시점의 차이가 있습니다.


그러면 왜 우리는 재개발조합원 입주권과 분양권을 고민하게 되는 걸까요?





재개발조합원 입주권은 재개발 초기에 주택을 구매하기 때문에 일반분양보다 낮은 비용으로 구매할 수 있습니다. 하지만 조합원 자격이기 때문에 추가분담금이 있고, 혹여나 사업의 기간이 길어지게 되거나 예상하지 못한 사업에 문제가 생긴다면 그 책임을 부담해야 하기에 반드시 일반분양보다 좋다고 판단할 수 없습니다. 


사업 주체가 되는 재개발 조합원의 입주권은 토지를 취득하게 되느니 토지 취득세를 내야 하며, 사업 전에 그 주택에 대한 권리가 생기는 것이기에 그에 해당하는 양도소득세를 부과해야 하고, 사업 중 다른 주택을 구매하게 되면 2주택자가 됩니다. 이런 부담을 피하고 싶으시면 안전한 일반분양을 받는 것이 방법이 됩니다.





재개발조합원 입주권의 권리를 보여주는 사례를 하나 살펴보겠습니다. 


A 씨를 비롯한 10명의 원고는 재건축조합이 사업계획 승인을 받을 무렵부터 재건축사업에 반대했는데, 그 이유는 조합의 임원들이 비리를 저질렀다는 것입니다. 이에 5명의 조합임원은 보복성으로 원고들의 동•호수 추첨 권리를 박탈하고 재산가치가 적은 1~2층의 입주권을 주었습니다. 





이에 화가 난 원고들은 소송을 걸었고 재판부는 이런 배정행위는 조합원의 정당한 권리를 침해하기 때문에, 저층 배정을 무효처리 한다고 판결을 내렸습니다. 그리고 아파트 배정된 게 8년보다 더 오래된 일이라 사실상 재추첨이 불가능하게 되었기 때문에 피고조합들은 원고들에게 세대별 피해 상황만큼 손해 배상을 할 의무가 있다고 판시했습니다.


오늘 함께 살펴본 재개발조합원 입주권과 그 권리, 그리고 분양권과의 차이는 아주 작은 부분에 속합니다. 





이 두 가지의 차이와 또 적용되는 법률들이 다르므로, 관련된 법적 문제가 생긴다면 변호사에게 상담 받으셔서 해결하는 것이 현명한 선택일 것인데요. 특히 이러한 부동산 관련 사안으로 법률적 조력이 필요한 상황이라면 복잡한 상황만큼이나 다양한 소송 수행 경험을 해 온 변호사와의 진행이 더욱 도움이 될 것입니다.


이 가운데 김윤권변호사는 다수의 부동산 관련 분쟁 소송 수행 경험을 통해 의뢰인들에게 도움이 될 수 있도록 적극 조력하고자 노력하고 있습니다. 실제로 아직 많은 분이 재개발조합원입주권 등에 대해 명확히 알지 못해서 손해를 보고 계시거나 아니면 분양권과 헷갈리셔서 소송에 어려움을 겪는 경우도 있습니다.


관련 분쟁으로 어려움을 겪고 있다면 적극적인 변호사와의 대처로 문제를 해결하시기 바랍니다. 



Posted by 변호사 김윤권

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재건축변호사 소송 휘말린다면



낙후된 지역에 새 건축물을 짓는 광경은 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다. 이를 재건축이라 하죠. 여기서 재건축이란 건물 소유주들이 조합을 구성해 노후주택을 헐고 새로 짓는 것을 말하는데요.  


공공사업의 성격을 띠는 재개발과는 달리 재건축은 민간주택사업 성격을 띠고 있기 때문에 분쟁이 종종 발생하곤 합니다. 때문에 재건축분쟁에 휩싸인다면 분쟁에 대한 파악이 제대로 확인되어야 할 텐데요. 이번 포스팅에서는 재건축변호사와 함께 재건축조합 문제와 분쟁에 대해 알아보겠습니다. 





얼마 전, 헌법재판소에서 재건축초과이익환수에 대한 법률 위헌소송을 각하 결정이 내려진 일이 있었습니다. 재건축초과이익환수법에 따라 재건축부담금이 재건축사업의 준공인가가 이뤄진 다음에 결정된다는 점에서, 본인의 기본권 침해에 대한 부분을 인정할 수 없다고 본 것입니다. 


이처럼 재건축과 관련해 재건축부담금 등과 관련해 문제가 발생하면 재건축이익환수법 및 행정 법 등을 기반으로 행정소송 절차를 거치는 등 복잡한 과정을 거치게 될 수 있습니다. 





특히 재건축초과이익환수법은 지난 2014년 개정된 바에 따라 재건축부담금 부과를 2년간 일시 중지하는 내용 등을 담고 있습니다. 이는 재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행규칙에 따라 필요한 사항을 규정할 것을 목적으로 하는데요. 해당 법률에 따라 재건축부담금을 배분 받으려면 재건축부담금 사용계획서를 국토교통부장관에게 제출해야 하며, 관련 사항에 대한 통보 등 과정을 거쳐야 할 것입니다. 


주택재건축조합은 의견을 제출하기 위해 관련 법령에 기재된 내용대로 시장, 군수, 구청장에게 의견을 제출할 수 있습니다. 주택재건축조합은 의견제출 기간 내 의견을 제출할 수 있으며, 주택재건축조합으로부터 의견 제출을 받은 측에서는 의견 제출기간이 만료되는 날부터 10일 내에 제출 의견을 심사해 해당 결과를 통지할 의무가 있습니다. 





이처럼 재건축 문제에 대해서 어떤 분쟁이 발생할지 알 수 없으며 본인의 법적 권익을 지키기 위해서는 의견 제출서 작성부터 그에 따르는 적합한 소송을 진행하기까지 재건축변호사와 명확한 법률 규정을 확인하는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.


특히 재건축 관련 문제는 이해관계가 두드러지고 관련 법령에 민감한 반응이 이어지는 만큼 재건축변호사의 법률조력이 중요한 부분이 될 수 있습니다. 이 가운데 재건축변호사는 재건축관련 최신 개정안과 판례, 법령을 전반적으로 고려해 의뢰인에게 유리할 수 있는 법률 자문을 하기 위해 노력하고 있습니다. 





이 가운데 최근 이주를 거부하던 재건축 조합원에 대법원이 손해배상 책임이 있다고 판결한 내용을 살펴보고자 하는데요. 재건축 조합원과 이주 관련한 내역은 다양한 분쟁사항이 있고 이와 관련해 분쟁을 겪고 있는 분들이 재건축변호사의 도움을 요청하는 경우가 많은데요. 이 사안을 함께 살펴보도록 하겠습니다.


우선 사례를 살펴보면 지난 2010년에 해당 사건의 일부 조합원들이 A구에서 내린 재건축 사업관련 사업시행인가 및 관리처분인가 절차에 하자가 있다며 행정소송을 제기한 바 있는데요. 이 소송절차가 진행 중이라는 사유로 인도를 거부하기도 했습니다. 





이와는 별도로 조합이 부동산 인도 소송을 제기해 승소한 바 있으나 대법원에서 건물인도단행 가처분신청에 대해서 기각하는 등 사업을 추진하지 못한 상황이었습니다. 이 가운데 조합에서는 이주비와 사업비 등을 위에 빌린 대출금이 있었고, 매일 이자가 붙는 상황이라 조합이 결국 인도 의무를 이행하지 않은 조합원들을 상대로 이주 거부에 따라 지체된 기간만큼의 늘어난 이자액을 손해로 산정하여 소송을 제기하게 됩니다. 


이에 대해 대법원 재판부는 반대파인 조합원들이 부동산 인도일까지 정당한 사유가 없음에도 인도 의무를 지체했다고 판단한 원심이 정당하다고 판결했는데요. 더불어 이 사건 손해배상 범위에 대해서도 인도가 지체된 기간 동안 늘어난 기본 이주비 및 사업비 대출금 이자에 대해서도 배상해야 한다고 판단했습니다.


다만 청구액 산정 등 원심 판결 일부에 대해 문제점을 지적했고 이 부분에 대해서는 다시 심리하라며 관할 고등법원으로 돌려보냈습니다.





사실 그간 비슷한 사례에서는 반대파 조합원들에게 직접적으로 손해배상과 관련한 책임을 물은 판결이 없었지만 이번 판결을 통해 처음으로 이주를 거부하는 조합원들에 대해 손해배상 책임을 인정한 첫 판결이라고 볼 수 있습니다. 이렇듯 재건축과 관련한 사안에서는 많은 이해관계가 존재하기에 다양한 분쟁 사항이 발생할 수 있고 그로 인해 재건축소송 변호사의 조력까지 필요한 상황이 되기도 합니다.


재건축과 관련한 사안에서 법리적 문제에 부딪혔을 때, 무엇보다 이러한 재건축소송의 경험이 있는 변호사와 동행하는 것이 사안을 빠르게 해결하는 현명한 방법이 될 수 있는데요. 이 가운데 김윤권 변호사는 다양한 재건축, 재개발 분쟁 사안에 대한 소송 수행 경험으로 의뢰인의 다양한 상황에 맞는 법률 서비스를 제공할 수 있도록 노력하고 있습니다. 이러한 부동산 법률 분쟁으로 인해 법적 조력이 필요하다면 초기부터 재건축변호사와의 신속한 대처를 통해 문제를 빠르게 해결하시기 바랍니다. 



Posted by 변호사 김윤권

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재개발분쟁변호사 찾는다면



자신이 살고 있던 보금자리를 갑자기 재개발해야 한다며 비워달라고 요구 하면 얼마나 난감할까요? 갑작스럽게 자신들의 주거 공간을 상실하게 된 세입자들이 신속하게 다른 주거 공간을 찾을 수 있도록 돕는 주거 이전 비는 꼭 필요한 보상일 텐데요. 


오늘 주거이전비와 재개발 문제에 대하여 재개발분쟁변호사 김윤권 변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.  





도시 정비나 도시 개발 혹은 산업단지의 조성 등 공익사업을 목적으로 자신이 살고 있던 토지가 수용 당한다면 그 대가로 보상을 받을 수 있습니다. 이런 공익사업을 위한 손실 보상 가운데에는 보금자리를 잃은 사람들을 위한 이주 정착금이라는 보상 역시 존재합니다. 


공익사업을 시행하는 지역에 위치한 주거용 건물의 소유자는 해당 건축물에 사는 가구원의 수에 따라 2개월분의 보상액을 지급받게 되는데요. 이렇게 지급된 주거이전비의 1인당 평균비용은  (5인 이상 기준의 도시근로자가구 월평균 가계 지출 비용 - 2인 기준의 도시근로자가구 월평균 가계 지출비용) ÷ 3의 방식으로 계산됩니다.





하지만 이런 주거이전비의 경우 건축물의 소유자가 당해 건물에 실제 거주하고 있지 않거나 당해 건축물이 무허가건축물 등인 경우에는 보상을 받을 수 없습니다. A씨는 주택재개발지역에 자신 소유의 집을 가지고 있었습니다. 


그리고 인근 지역에서 세입자로 거주하며 살아가고 있었는데요. A씨 소유의 집이 있는 지역이 주택재개발지역으로 선정되어 재건축 사업이 시작되었고, 이에 A씨는 조합에 자신의 권리를 주장하며 주거 이전 비용을 요구했으나 거절당했습니다. A씨는 포기하지 않고 주거이전비 청구 소송을 제기했지만 역시 실패했습니다. 





주거이전비라는 것은 공익사업의 실행으로 인해 그 지역에 실제로 거주하던 세입자들의 조기 이주를 장려하고 사업의 원활한 추진을 위하여 주어지는 사회보장적 차원의 금액인데요. A씨의 경우는 그 지역에 실제로 거주하고 있던 세입자들처럼 주거이전의 불편을 겪는다고 보기 어려웠기 때문에 소송이 기각된 것입니다. 


재개발이나 기타 공익사업을 위해 필요한 개인의 토지 소유권을 강제적으로 매입하게 되는 토지수용이라는 개념도 있습니다. 





즉 특정한 공익사업을 위해서 국가나 지방자치단체 또는 공공단체가 법률이 정한 토지수용절차에 따라 강제적으로 국가 소유가 아닌 토지의 소유권을 취득하는 것인데요. 토지의 수용절차는 먼저 사업시행자가 법률에 따라 사업인정을 받고, 토지의 소유자와 협의를 하여야 합니다. 


협의가 잘 이루어지지 않는 경우에는 토지수용위원회에 재결을 신청하여 결정하고, 그 결정에 불복하는 경우에는 이의신청 및 행정소송을 제기할 수 있습니다. 토지수용보상은 토지수용이 진행되면 토지 소유자가 소유권을 넘겨주는 대신 받는 보상인데요. 





만약 보상금에 이의가 있다면 토지보상 이의신청 역시 제기할 수 있습니다. 이의신청은 재결서 정본을 받은 뒤 30일 내에 가능하며 중앙토지수용위원회는 이의신청을 받은 뒤 재결이 위법하거나 부당하다고 인정되면 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 변경할 수 있습니다.


부동산 법의 경우에는 일반인들이 그냥 생각했을 때와는 차원이 다른 경우가 많습니다. 용어 자체도 굉장히 복잡하고 이권들이 첨예하게 얽혀있는 경우가 많을 뿐 아니라 재개발의 경우에는 액수자체도 상당하기에 재개발 분쟁이 발생하였을 때 관련 일반인들이 혼자서 대처하기란 상당히 까다롭습니다. 





이런 부동산 재개발 분쟁을 겪게 된다면 신중한 선택이 필요합니다. 어떠한 계약이든 문제가 발생했다면 머뭇거리지 말고 시작부터 신속하게 대응하여 문제를 해결하려는 자세가 중요합니다.


또한 부동산 재개발 분쟁의 경우에는 일반인들이 전체적인 맥락과 과정, 흐름을 파악하여 대응하기는 너무나 힘든 일이기 때문에 전반적 사항을 관련 소송 경험이 풍부한 변호사에게 구체적으로 상담하여 자신의 상황에 적합한 해결책을 준비하셔야 합니다. 


김윤권 변호사는 재개발 분쟁 혹은 주거이전비, 토지 수용 등에 대해 정당한 보상금을 받을 수 있는 법의 기준은 물론, 그 기준에 맞춰 소유 토지의 특수성을 잘 파악하고 그것을 부각할 줄 아는 변호사입니다. 망설이지 마시고 관련 문제를 겪고 있다면 바로 상담하시기 바랍니다.



Posted by 변호사 김윤권

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토지수용절차 분쟁 도움으로




토지수용이란 공익사업을 위해 법률이 정하는 바에 따라 강제적으로 토지소유권 등을 취득하는 것을 말합니다. 예를 들어 국가에서 새로운 고속도로를 만들게 된다면 거기에 필요한 개인의 토지 소유권을 강제적으로 매입하게 되는 것이지요.


 다시 말하면 특정한 공익사업을 위해서 국가나 지방자치단체 또는 공공단체가 법률이 정한 토지수용절차에 따라 강제적으로 국가 소유가 아닌 토지의 소유권을 취득하는 것을 토지수용이라고 하는 것입니다. 


오늘은 김윤권 변호사와 함께 이 토지수용의 절차에 대해서 알아보겠습니다.





토지의 수용절차는 먼저 사업시행자가 법률에 따라 사업인정을 받고, 토지의 소유자와 협의를 하여야 합니다. 협의가 잘 이루어지지 않는 경우에는 토지수용위원회에 재결을 신청하여 결정하고, 그 결정에 불복하는 경우에는 이의신청 및 행정소송을 제기할 수도 있습니다. 


토지수용보상의 경우 법이 정하는 수용 절차에 따라 토지수용이 진행되면 토지 소유자는 소유권을 넘겨주는 대신 받는 보상인데요, 만약 보상금 재결에 이의가 있다면 중앙토지수용위원회에 토지보상 이의신청을 제기할 수 있습니다. 





이의신청은 재결서 정본을 받은 뒤 30일 내에 가능하며 중앙토지수용위원회는 이의신청을 받은 뒤 재결이 위법하거나 부당하다고 인정되면 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 변경할 수 있습니다.


A씨는 공장을 운영하고 있었습니다. 그런데 공익사업의 일환으로 A씨 공장용지 중 일부가 토지수용절차를 밟게 되었습니다.





A씨는 이로 인해 공장운영에 차질이 생겼다는 이유로 이로 인해 발생한 손실과 공사비용등을 부담하라는 소를 제기하였습니다. 허나 원심에서는 이를 받아들이지 않았고 A씨는 상고하게 됩니다. 


상고 법원에서는 이 공익사업에 A씨 공장의 공장용지 및 시설 일부가 편입됨으로 인하여 잔여 영업시설의 전면부에 위치한 진출입로가 협소해져 제품출고를 위한 대형트럭의 출입이 곤란해졌고, 그로 인하여 공장의 수율이나 출고량 등이 저하되는 등 A씨 공장의 효율적인 운영에 지장이 초래되는 등의 손실이 발생한 것으로 볼 여지가 크다고 판단하였습니다. 





이처럼 공익사업에 영업시설의 일부가 편입됨으로 인하여 잔여 영업시설에 손실이 발생하였다면, 잔여 영업시설에서 영업을 계속하는 것이 불가능하거나 곤란한 경우가 아니라고 하더라도, 그 손실 또는 이를 해결하기 위한 공사비용은 토지보상법 시행규칙 제47조 제3항에 따른 잔여 영업시설에서 발생한 손실 또는 공사비용으로서 보상하여야 한다고 판단했습니다.


이처럼 토지수용에는 다양한 경우의 수가 존재하고 있습니다. 김윤권 변호사는 토지수용에 대한 보상금 역시 일종의 토지 매매로 볼 수 있다고 말합니다. 그렇기 때문에 토지수용 보상금은 토지 대금과 마찬가지이고, 법률상 대금 결정기준에 대한 이해가 선행되어야 이를 잘 풀어나갈 수 있다는 것이죠. 





해당 토지의 특수성을 고려해 법률 상 기준에 맞춰 보상금을 받아내는 일인 것입니다. 이때 사업시행자가 합리적인 보상금을 책정했는지 세밀하게 검토해 만약 그 과정에서 문제가 있다면 소송을 제기해서 권리를 주장해야 합니다. 그런 만큼 관련 법률 지식이 풍부한 부동산 변호사의 도움을 받아 재결절차 및 행정 소송을 진행하는 게 현명한 방법이라 할 수 있겠습니다.


토지 수용에 대해 정당한 보상금을 받으려면 법이 정한 기준에 대해 알아야 하는 건 물론, 그 기준에 맞춰 소유 토지의 특수성을 부각하는 것이 중요합니다. 


하지만 일반인이 이러한 일련의 과정과 흐름을 파악하여 조목조목 대응하기는 사실상 불가능한 일이기 때문에 토지 수용에 대한 전반적 사항을 변호사와 함께 구체적으로 상담하고 적절한 대응책을 준비하는 것이 좋습니다. 





김윤권 변호사는 토지수용으로 인한 보상금, 공탁금 출금 관련 소송, 토지수용 재결 불복으로 인한 관련 소송, 보상금 증감 청구소송, 미 보상용지에 대한 보상금 청구소송, 개발 부담금 등 공과부과처분취소소송, 도로, 하천, 공유수면 등의 수용으로 인한 소송 같은 다양한 토지수용절차 관련 소송경험을 가지고 있습니다. 


망설이지 마시고 관련 문제를 겪고 있다면 관련해 적절히 조력해줄 수 있는 변호사를 선임해 사건을 대처하시기 바랍니다. 



Posted by 변호사 김윤권

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주거이전비 분쟁 소송을 통해


주거이전비란 공익사업을 시작할 때 이를 위한 손실 보상 중 이주정착금 등의 보상에 해당되는 보상금을 말합니다. 공익사업 시행지구에 편입 되는 주거용 건축물의 소유자에게 해당 건물에 대한 보상을 할 때 가구원 수에 따라 지급하는 2월 분의 보상금을 말하는 것인데요. 


주거이전비와 관련하여 소송이 발생한 사건이 있었습니다. 법원은 주거이전비의 지급 기준에 대해 규정하며 판결을 내린 바 있었는데요. 오늘은 해당 사안을 통해 주거이전비 지급 기준에 대해 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 


우선 사안을 살펴보면, A시에서 아들 부부와 함께 주거하고 있던 ㄱ씨는 아들 명의의 주택이 택지개발예정지구로 지정되자, 해당공사로부터 주거이전비를 신청했습니다. 하지만 해당 공사는 거주 사실에 대한 입증자료가 없다는 것을 이유로 이를 거절했고, ㄱ씨는 공사를 상대로 소송을 제기했는데요. 



해당 사안에서 1심재판부는 원고패소 판겨을 내렸으나 2심 재판부는 ㄱ씨의 손을 들어주었습니다. 하지만 대법원 판결에서 원심을 깨고, 원고패소 판결이 났는데요.


재판부는 소유자 혹은 세입자 아닌 가구원에게는 주거이전비의 청구권이 없다고 말했습니다. 재판부가 이와 같은 판결을 내린 법률적 근거는 무엇이지 함께 판결문을 통해 알아보도록 하겠습니다.


재판부는 판결문에서 공입사업을 위한 토지 보상에 대한 법률 규정을 살펴보면, 주거이전비는 가구원의 수의 따라 소유자 및 세입자에게 지급된다고 규정되고 있다고 설명했습니다. 


또한 해당 소유자 및 세입자가 지급청구권을 가지기 때문에 소유자 및 세입자가 아닌 가구원은 주거이전비 지급을 청구할 수 없으므로 해당 사안에서도 ㄱ씨는 사업시행사인 공사를 상대로 주거이전비를 청구할 수 없다고 말하며 원고패소 판결의 이유를 밝혔습니다. 



지금까지 주거이전비 지급 기준에 대해 살펴보았는데요. 소유자나 세입자 당사자가 아닌 가구원은 주거이전비를 청구할 권리가 없다는 재판부의 판단이었습니다.  이처럼 주거이전비와 관련된 분쟁은 건설법 및 부동산법에 능해야 하므로 일반인이 해결하기에는 어려운 부분들이 많습니다. 


이 가운데 김윤권변호사는 다양한 사안에 대한 경험을 토대로 한 노하우로 의뢰인이 원하는 결과를 이끌어 낼 수 있도록 노력하고 있습니다.


때문에 해당 사안에 능한 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋은데요. 관련하여 문의사항이 있으시거나 법률적 자문을 구하신다면 다수의 주거이전비 소송에서 긍정적 판결을 이끌어낸 바 있는 변호사와 함께 사안을 대처하시기 바랍니다.






Posted by 변호사 김윤권

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재개발주거이전 부동산소송변호사와 함께



우리나라는 공공사업 지역 재개발주거이전에 대한 보상으로 국가가 해당 지역 주민들에게 주거이전비를 지급하고 있습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 공익사업의 추진을 원활하게 하고, 아울러 주거를 이전하게 되는 거주자들을 보호하기 위해 가재도구를 옮길 수 있는 이사비를 지원하는 것입니다.

 

그러나 이런 재개발주거이전 비용으로 인해 지역 주민과 공공기관의 입장이 극명하게 갈려 분쟁을 야기하는 경우가 굉장히 많습니다. 특히 도시 및 주거환경정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 정비사업이 시행될 예정임을 알 수 있게 된 때 해당 지역에서 거주한 자를 대상으로 한다고 보는 공공기관이 그 기간을 애매하게 측정하여 분란이 일어나게 됩니다.

 




이처럼 공익사업으로 재개발주거이전이 진행됨에도 불구하고 피해를 입게 되었을 때 재개발주거이전비를 청구하는 것이 옳은 선택이며, 공공기관과 주민간의 재개발보상금 지급 기준이 상당 다르기 때문에 발생할 수 있는 부동산소송에 대해서 관련 업무 경험이 풍부한 변호사를 찾아 도움을 받는 것이 중요합니다.

 

오늘 부동산소송변호사 김윤권 변호사와 함께 재개발주거이전에 따른 주거이전비 분쟁에 대한 실제 사례를 찾아보고, 재개발주거이전비 청구 소송과 이후 어떻게 대처해야 하는지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 




A씨는 지역에 있는 본인의 주택을 임대하여 수익을 얻고,직장 근처인 지역에서 살고 있었습니다. 그런데 지역에서 주택재개발사업이 진행되면서 지역 주민들은 재개발주거이전비를 보상받았고, A씨 또한 주거이전비를 청구했으나 받아들여지지 않았습니다.

 

따라서 A씨는 재개발주거이전비 청구 소송을 제기했고, 사건을 맡은 1심에서는 공공기관인 조합에서 약 1000만 원의 주거이전비를 지급하라는 판결을 내렸습니다. 그러나 2심의 판결은 달랐고, 그들은 A씨가 정비사업에 참여한 토지주택 등의 소유자이지만, 본인의 소유가 아닌 다른 주거용 건물의 세입자이지 때문에 주거이전비 청구는 불가능하다며 판결을 뒤집었는데요.

 




1심과 2심에서 판결이 뒤바뀌면서 첨예한 다툼이 예견되어 있던 A씨는 자신이 재개발 지역의 주민임을 피력했지만, 대법원의 판결에서 결국 패소하게 되었습니다. 대법원은 토지보상법상 공익사업 시행에 따라 이주하는 주거용 건축물의 세입자에게 주거이전비를 배상하여 공익사업 시행지구 안에 살고 있던 세입자들의 조기 이주를 돕고, 효율적으로 사업을 추진하려는 정책적인 목적이 있지만, 이는 주거 이전으로 인해 피해를 볼 수도 있는 세입자를 위한 정부의 금전적 지원이라고 말했습니다.

 

이어 대법원은 따라서 주택재개발정비사업으로 개발이익을 누리려는 조합원은 해당 사업의 이해관계인이기 때문에 관련 법령이 정책상 조기 이주를 장려하고 있는 대상자로 볼 수 없다고 말했는데요. 이는 조합원 본인이 소유한 건축물이 대상이 되는 것이 아니라, 정비사업구역 내 다른 건축물에 세입자로 살다 이전하더라도 다른 세입자처럼 주거이전으로 특별한 피해를 입었다고 볼 수 없다는 뜻입니다. 따라서 대법원은 A씨에게 주택의 소유자이면서 타지역의 세입자에게는 주거이전비를 주는 것은 사회보장급부로서의 성격에 부적합하다며 주거이전비를 지급할 수 없다고 밝혔습니다.

 




이처럼 재개발주거이전 소송을 진행하는 조합원은 재개발사업의 성공 시 개발이익을 얻을 수 있고, 그 이해관계는 사업시행자인 공공기관과 비슷하기 때문에 재개발로 인해 주거지를 잃게 되는 주민들과는 성격이 다르다는 것을 명심해야 합니다. 이는 주택의 소유자라고 해서 해당 지역에 살지 않아도 주거이전비를 받을 수 없다는 뜻인데요.

 

대법원에서는 우연히 정비구역 내 주택에 세입자로 살았다고 하더라도 그것만으로 이익을 얻는다면 국가에서 시행하는 주거이전비의 부담이 조합원에게 돌아가는 격이라며 그 결과가 옳지 않다는 것입니다.

 



결국 재개발주거이전으로 인해 뜻하지 않게 생활 터전을 잃어버린 세입자는 주거이전비가 반드시 필요한 보상임이 틀림없지만, 이해관계에 따라 주거이전비 여부가 달라질 수 있다는 것을 알고 계셔야 합니다. 이는 1심과 2, 그리고 대법원의 판단이 달랐듯 부동산변호사의 조력이 절실한 소송이므로 주거이전비를 청구할 수도, 못할 수도 있다는 뜻입니다.

 

따라서 관련 문제로 고민하고 계신다면 재개발주거이전에 대해 지식이 풍부한 부동산변호사의 도움을 통해 효율적으로 문제를 처리하는 것이 중요합니다. 재개발에 대해 자세한 법률 상담이 필요하시다면 김윤권 부동산변호사에게 문의하여 도움을 받아보시길 바랍니다.

Posted by 변호사 김윤권

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토지수용보상금 분쟁이 발생했을 때


국가는 공익사업을 위해 토지가 필요할 때 그에 따른 취득과 보상을 하고 토지를 사들입니다. 이는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의거하고 있는데요. 해당 법률은 공익사업의 효율적인 수행을 통해 공공이익의 증가와 재산권의 적당한 보호를 도모하는 것을 목적으로 하고 있습니다.

이와 관련하여 토지수용에 따른 토지보상금을 산정할 때 농작물이 식재 된 토지를 수용한 경우, 보상 기준에 대해 분쟁이 발생한 사건이 있었습니다. 해당 사안에서 법원은 토지보상 기준에 대해 규정하며 판결을 내린 바 있었는데요. 오늘은 김윤권변호사와 해당 사안을 통해 토지보상금 기준에 대해 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 아래에서 자세한 살펴보겠습니다. 



자세한 사안 살펴보면, A시에서 살고 있던 ㄱ씨는 A시에서 식물을 키우며 생활하고 있었습니다. A시는 토지수용으로 ㄱ씨의 토지를 사게 되었는데요. 이에 ㄱ씨는 A시로부터 보상금을 산정 받았습니다. 하지만 ㄱ씨는 해당 보상금은 이전비를 기준으로 산정한 것인데, 이는 실제 물건 가격으로 보상금이 책정된 것이 아니라고 주장하며 토지수용보상금을 다시 산정하라며 수용재결처분취소소송을 제기한 것입니다. 

재판부는 해당 사안에서 A시의 손을 들어주며 원고패소 판결을 내렸습니다. A시의 토지수용보상금 기준이 옳다고 판단한 것인데요. 재판부가 이와 같은 판결을 내린 법률적 근거는 무엇인지 아래의 판결문을 통해 자세히 알아보도록 하겠습니다. 



재판부는 판결문에서 공공사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의거하면, 공공의 이익을 위한 사업에서 수용된 토지에서 자라난 작물은 물건의 값이 아닌 이전비를 기준으로 토지수용보상금을 산정하는 것은 원칙에 맞는다고 설명했습니다. 그러면서 재판부는 이전이 용이하지 않거나 의도대로 사용할 수 없는 경우, 이전비가 물건의 값을 넘는 경우와 같이 특별한 경우만 물건 값을 기준으로 토지수용보상금을 산정한다고 설명하며 판결에 대한 이유를 밝혔습니다. 



지금까지 사안을 통해 토지수용보상금 기준에 대해 살펴보았는데요. 이처럼 토지수용보상금과 관련된 문제는 복잡한 문제로 다가옵니다. 하지만 이러한 문제에 봉착하셨을 경우 해당 사안에 능한 변호사의 도움을 받으면 좀 더 수월하게 문제를 해결하실 수 있는데요. 이와 관련하여 문의사항이 있으시거나 관련하여 법률적 자문이 필요하시다면 다수의 토지수용보상금 문제를 해결한 바 있는 김윤권변호사에게 도움을 청하시고 문제를 원만하게 해결하시기 바랍니다. 




Posted by 변호사 김윤권

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  1. 2018.06.29 15:00  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

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