부동산법률상담변호사 재개발분쟁




2018년도부터 재개발이나 정비를 하는 구역에서 지역주택조합 사업 조합원을 모집하면 처벌을 받을 수 있습니다. 국토교통부에 따르면 이러한 개정안은 정비구역에서 지역주택조합원 모집을 금지하고 이를 어길 경우 징역 1년 이하 또는 1천만 원 이하의 벌금을 물리도록 하였습니다.





원칙적으로는 정비구역이나 재건축 지역에서는 원래 정해진 정비사업 외에는 추진할 수가 없지만, 현재로서는 정비사업 중에 지역주택조합의 사업이 이루어지는 경우 이를 처벌할 수 있는 조항이 없었는데요.


내년부터는 이러한 개정안이 발의됨에 따라 분쟁이나 알박기 등으로 땅 매입에 실패하고 사업이 무산되며 조합원들이 계약금을 날리는 등의 피해를 줄일 수 있을 전망입니다. 그렇다면 오늘은 재개발분쟁과 소송에 대해 김윤권 부동산법률상담변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.





    부동산법률상담변호사 - 재개발분쟁 사례


법원은 조합원의 A씨가 청산금 부과처분을 취소해달라며 주택재개발 정비사업조합을 상대로 낸 분양 잔금 반환소송 항소심에서 최근 원고패소를 판결한 1심을 취소하고 사건을 법원으로 이송하였습니다.


주택재개발조합원인 A씨는 신축아파트를 분양하는 과정에서 분양 잔금에 대한 계산이 잘못되었다며 시행사인 B사와 주택재개발조합을 상대로 민사소송을 내어 1심에서 패소하였었는데요. 재판부는 주택재개발사업을 둘러싼 청산금에 관련된 분쟁은 민사가 아닌 행정소송으로 넘어가야 한다는 판결을 내렸습니다.





재판부는 판결문에서 청산금의 경우 재개발 사업의 과정에 포함되는 문제이기 때문에 공적인 성향이 크고, 민사가 아닌 행정법원의 분야라고 밝혔습니다. 또한, 재판부는 도시정비법상 주택재개발사업과 같은 경우 실체적, 절차적인 면에서 강한 공공성을 가지고 있는 공공사업이기 때문에 이러한 공익성과 사업적인 절차, 재개발조합에 대한 행정관청의 관리와 감독, 조합의 법적인 성격을 생각해보았을 때 조합사업 절차와 연관된 조합원과의 관계를 정리하는 도시정비법에 의한 청구권은 공법상의 권리라고 보아야 한다고 설명하였습니다.





    재개발분쟁은 김윤권 부동산법률상담변호사에게


위 사례는 재개발과 관련된 청산금 분쟁은 민사가 아닌 행정법원에서 해야 한다는 특별한 판결이 있었던 사건이었는데요. 이처럼 재개발의 청산금의 경우 헷갈리기 쉽지만, 민사가 아닌 행정소송으로 가야 하는 경우가 있습니다. 이러한 실수를 미리 방지하기 위해서는 부동산 관련 법에 대한 다양한 지식이 있는 변호사를 선임하시는 것이 중요한데요.


김윤권 부동산법률상담변호사는 이러한 재개발분쟁과 관련된 사건에 대한 풍부한 지식과 경험이 있어 문의 주신다면 친절하게 답변하여 드리겠습니다.




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부동산법률상담 토지매수



최근 부동산법률상담을 받는 분들을 많이 볼 수 있습니다. 이는 부동산과 관련하여 법적 분쟁이 많이 발생하고 있다는 의미이기도 한데요.


과거에 있었던 하나의 토지매수 사례를 보면 부동산 개발업자가 투자자에게 빌린 명의로 자신의 권한을 넘는 계약조건을 걸어 땅을 팔았다가 분쟁에 휘말렸어도 명의를 빌려준 사람은 토지 매수인에게 손해를 배상해야 할 책임이 없다는 판결이 나온 바 있습니다.




오늘은 해당 토지매수 사례에 대해 부동산법률상담 변호사와 함께 자세히 살펴보겠습니다.


사건의 개요를 보면 A씨는 부동산개발업자 C씨로부터 부동산을 개발하여 1년 내에 원금과 수익금을 100% 환급해주겠다는 말을 듣고 3억원, 자신, 남편, 조카의 명의를 빌려줬습니다.


C씨는 모 지역의 임야를 사고 자신의 부인, 친구의 어머니, A씨와 A씨 조카 공동명의로 소유권이전등기를 했습니다.





이후에 C씨는 B씨에게 토지 중 일부를 팔면서 매도인을 A씨, 매수인을 B씨로 하고 땅에 건축허가, 토목공사를 마쳐주기로 하는 계약을 체결했습니다. B씨는 계약하고 C씨와 C씨 부인에게 계약금과 잔금을 지급했습니다.


그러나 땅은 건축허가를 받지 못했으며 B씨는 매매대금을 돌려달라고 A씨와 C씨 부부를 상대로 소송을 제기했습니다.





1심에서는 A씨와 C씨 부부가 연대하여 B씨에게 매매대금을 물어주는 것이 정당하다고 판결했습니다.


그러나 고등법원은 A씨에 대한 부분을 모두 취소한다며 A씨의 책임을 인정한 1심을 취소하고 원고패소 판결을 했습니다. 그렇다면 이와 같은 판결을 내린 이유는 무엇인지 재판부의 판결 요지가 궁금해지는 사안입니다.





재판부의 판결문을 부동산법률상담 변호사와 함께 살펴보면 A씨가 C씨에게 명의를 대여하고 인감도장과 인감증명서를 교부하며 자신을 대리하여 토지를 매도하는 계약을 체결할 권한인 처분권한을 수여한 것은 인정된다고 했습니다.


그러나 그 것만으로 B씨를 대리하여 건축허가를 받아주고 토목공사를 완료하기로 하는 의무를 부담하는 계약을 체결할 권한까지 수여했다고 볼 수 없다고 밝혔습니다.





이렇게 부동산법률상담 변호사와 살펴본 토지매수 사례처럼 법률 분쟁은 다양하게 빚어지고 있습니다. 토지매수 외에도 분쟁의 소지가 되는 것은 상당히 많은데요.


이 경우 부동산법률상담의 중요성을 간과할 수 없을 것입니다. 이에 대해 도움이 필요하신 분들은 부동산법률상담 변호사 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.




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부동산법률소송 매매계약해제



부동산법률소송 변호사 김윤권입니다. 최근 매매계약해제와 관련하여 문의해주시는 분들이 많습니다. 계약과 관련된 문제인 만큼 사안이 심각해지는 경우 법적인 공방이 빚어질 수도 있는데요.


이 경우 부동산법률소송에 대해 지식을 갖춘 변호사의 법률 조력을 받아 사건을 순탄하게 풀어나가는 것이 좋습니다.





하나의 사례를 보겠습니다. A씨의 형은 집을 매수하기 위해 중개업자를 통해 매매계약을 체결했습니다.


그리고 매도인에게 계약금과 중도금까지 지급했는데요. 매도인이 집을 싸게 팔았다고 주장하며 계약해제를 요구하여 결국에는 손해배상금을 포함해 돈을 돌려받기로 하며 계약을 해제했습니다.


그러나 중개업자는 매도인으로부터 손해배상금을 포함하여 돈을 돌려받아 보관하고 있으면서 소개료를 줘야 보관금을 돌려주겠다고 돈을 돌려주려 하지 않는 것입니다.





이러한 경우 집의 매매가 중도에 계약 해제로 성사되지 않았음에도 소개료를 주어야 하는지가 문제되는 사안입니다. 중개업자가 중개의뢰를 받았다면 중개대상물을 확인하여 이를 중개의뢰인에게 정확하게 설명해야 하는 의무가 있습니다.


또한 사실확인이나 설명을 위해 필요하다면 중개대상물의 상태에 관한 자료를 매도의뢰인이나 임대의뢰인에게 요구할 수 있습니다.





만일 위 사안처럼 중개인의 소개로 부동산매매계약이 성립되었다면 계약 당사자간의 합의에 의해 해제했을 경우 부동산 중개수수료를 지급해야 하는지가 쟁점이 됩니다.


이와 관련하여 법령을 살펴보면 중개업자는 중개업무에 관해 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는데 다만 중개업자의 과실로 인해 중개의뢰인간의 거래가 취소되었다면 그러지 아니하다고 규정되어 있습니다.





따라서 위 사안에서는 A씨의 형과 집주인 간 당초 매매계약은 유효하게 성립되었고 A씨의 형이 매도인으로부터 배상금까지 받았기 때문에 중개업자의 고의 또는 과실로 계약이 해제된 것은 아닙니다.


결과적으로 A씨의 형은 중개업자에게 소정의 수수료를 지급해야 하는 사안으로 볼 수 있습니다.





이 외에도 부동산 매매계약해제와 관련하여 다양한 법적 분쟁이 발생합니다. 이 경우 법률적인 문제를 개인적으로 풀어나가기보단 부동산법률소송 변호사의 도움으로 사건을 원만하게 풀어나가는 것이 좋습니다.


이와 관련하여 법률적인 도움이 필요하시다면 부동산법률소송 김윤권 변호사가 도움이 되어드리겠습니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산법률상담 상가건물의 업종제한 규약에 대해서

 

 

부동산 중개사무소에서 일반적으로 사용을 하고 있는 임대차계약서에는 특약사항 기재를 하는 부분이 있습니다.
그 중에서도 업종에 관해서 규약을 하는 경우가 있습니다.

업종특약으로 인해서 종종 분쟁이 발생하곤 합니다.
이번 시간에는 부동산법률상담 김윤권변호사와 함께 상가건물의 업종제한 규약에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

임대차계약 시 업종지정은?

 

임대인이 임대차계약을 체결하면서 업종을 지정하는 경우, 임차인은 계약서에 기재된 업종으로 개업을 해야 합니다.

 

따라서 임대인이 업종을 지정하는 경우에는 임대인의 동의를 얻으면 지정된 업종을 변경할 수 있다는 취지의 특약을 해 두는 것이 계약 후 발생할 문제를 미연에 방지할 수 있습니다.

 

업종의 지정을 약정한 경우에는, 지정된 업종이 허가나 신고를 해야 하는 업종인지를 확인하여 임대차계약 이후 지정된 업종이 허가 또는 신고 되지 않는 불미스런 행정절차의 발생을 피해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

업종제한특약에 관한 질의응답

 

질문) 오씨는 상가건물임대차를 진행 하면서 분식업에 한정을 한다는 업종제한약정을 했습니다. 하지만 오씨는 후에 상가건물 내에서 일부 점포만 업종제한약정을 한 것을 알았는데요. 오씨는 업종제한약정을 지킬 의무가 있을까요?

 

답변) 점포별로 업종을 지정해 임대차 계약을 한 경우에는 그 임차인은 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 다른 임차인들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 묵시적으로 약정을 한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의했다고 봄이 상당하기 때문에, 상호간의 업종제한에 관한 약정준수를 할 의무가 있습니다.

그리고 이때에 전체 점포 중 일부 점포에 대하여만 업종이 지정이 된 경우라고 해도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종지정이 된 점포의 임차인들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용이 된다고 보아야 합니다(대법원 2010.5.27. 선고 2007다8044 판결).

 

 

 

 

 

질문) 유씨는 김씨의 상가건물의 한 점포를 임대차를 하게 되면서, 특약사항에 “치킨판매 영업에 한함”이라고 업종제한특약을 했는데요. 유씨는 치킨집 개업을 하게 되면서 생맥주시설 등을 설치해서, 치킨을 팔면서 맥주도 함께 팔았습니다. 그런데 이에 대해서 유씨는 맥주판매가 특약사항 위반이고, 맥주판매 중단을 할 것을 요구하였습니다. 유씨는 맥주판매를 중단하여야 되나요?

 

답변)유씨처럼 계약상 업종제한 약정이 있기는 하지만 그 업종의 의미와 영업범위에 관하여 따로 정함이 없는 경우는 그 업종의 사전적 의미, 일반적으로 행하여지는 그 업종의 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준 등을 모두 종합해서 결정을 하되, 획일적·절대적으로 결정할 것이 아니라 상가가 위치를 한 도시와 아파트단지의 규모, 그 상가의 크기와 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등도 고려해 판단을 하여야 됩니다.

 

 

 

 

 

 

상가건물의 업종제한 규약에 관하여 알아보았습니다. 부동산 관련 분쟁이 발생한 경우, 변호사의 자문을 받으면서 대응하는 것이 결과와 시간에 있어서 효율적입니다.
부동산법률상담 김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 분쟁의 경험을 갖춘 변호사로 여러분들의 문제들을 명쾌하고 체계적으로 해결하여 드리겠습니다.

 

 

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부동산 경매정보 어떻게? 부동산법률상담

 

 

부동산 경매에 참여를 하려고 하실 때에는 부동산 경매정보를 알고 하시는 것이 좋습니다.
하지만 어디서 정보수집을 할 수 있고 확인할 수 있는 사항은 어떠한 것들이 있는지 모르는 분들이 많습니다.
그래서 오늘은 부동산법률상담 김윤권변호사와 함께 이에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 


질문) 부동산 경매정보는 어디서 얻을 수가 있을까요?

 

답변) 법원 게시판, 관보, 공보, 신문 또는 대법원 법원경매정보 사이트 등의 전자통신매체를 통하여 부동산의 표시, 매각방법, 매각결정기일(낙찰기일), 매수신청보증금(입찰보증금)과 보증제공방법 등 기본적인 정보수집을 할 수가 있습니다.

 

경매물건에 대한 보다 구체적인 정보를 얻기 위하여는 법원에 비치(대법원 법원경매정보 사이트에서도 제공)가 된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서 사본열람을 하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

매각물건명세서에서 확인을 할 수 있는 사항은?

 

-부동산 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임이나 보증금에 관한 관계인 진술, 등기가 된 부동산에 대한 권리나 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것, 매각에 따라서 설정이 된 것으로 보게 되는 지상권 개요

 

 

현황조사보고서에서 확인을 할 수 있는 사항은?

 

- 사건 표시, 부동산 표시, 조사의 일시, 장소 및 방법, 부동산의 현상, 점유관계, 차임이나 보증금의 액수 및 그 밖의 현황, 그 밖에 법원이 명한 사항 등에 대하여 조사를 한 내용, 부동산의 현황을 알 수 있는 도면과 사진 등

 

 

 

 

 

 

감정평가서에서 확인할 수 있는 사항

 

- 사건 표시, 부동산 표시, 부동산의 평가액과 평가일, 부동산이 있는 곳의 환경, 평가 대상이 토지인 경우는 지적, 법령에서 정한 규제나 제한의 유무와 그 내용 및 공시지가, 그 밖에 평가에 참고가 된 사항, 평가 대상이 건물인 경우는 그 종류·구조·평면적, 그 밖에 추정되는 잔존 내구연수 등 평가에 참고가 된 사항, 평가액 산출 과정, 그 밖에 법원이 명한 사항, 부동산의 모습 및 그 주변의 환경을 알 수 가 있는 도면과 사진

 

 

매수로 말소 및 인수가 되는 권리 확인은?

 

전세권, 저당권 등의 권리설정이 되어 있는 경매 물건 매수를 한 경우에 그 권리가 말소가 되지 않고 남아있다면 매수인의 부담이 가중될 수 있고, 해당 물건에 대한 권리의 행사가 어려울 수 가 있습니다.

 

하지만 관심 물건에 전세권 등의 권리설정이 되어 있다고 하여 입찰포기를 할 필요는 없습니다. 경매 물건에 설정이 된 권리는 매수인에게 인수될 수도 있지만, 그렇지 않을 수도 있기 때문입니다. 그래서 입찰을 하려는 경우는 해당 물건에 어떤 권리설정이 되어 있는지, 그 권리가 말소되는 권리인지 아니면 인수가 되는 권리인지를 확인하여 보는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

오늘은 부동산 경매정보 수집방법에 대해서 알아보았습니다. 부동산 관련 문제로 인해 어려움을 겪고 있다면 변호사의 도움과 함께 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산법률상담 김윤권변호사는 다양한 부동산 분쟁의 노하우를 겸비한 변호사로 언제든지 문의하여 주신다면 친절하게 응답하여 드리겠습니다.

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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전세권 임차권 차이 부동산법률상담변호사

 

 

전세권과 임차권은 타인 목적물을 사용 및 수익하는 권리라는 점의 공통점을 가지고 있으며, 전세권과 임차권의 가장 큰 차이는 바로 전세권은 물권이고 임차권은 채권이라는 점입니다.

또한 존속기간과 성질에서 차이가 납니다.
이번 시간에는 전세권 임차권 차이에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

전세권은 전세금 지급을 하고서 타인의 부동산을 점유하고 그 부동산 용도에 맞는 사용 및 수익을 하고 그 부동산 전부에 대해서 후 순위권리자 기타 채권자보다 전세금 우선변제를 받을 권리입니다.

 

임차권은 당사자 일방이 상대방 목적물 사용과 수익을 할 약정하며 상대방이 이에 대하여 차임지급을 약정함으로 효력이 생기는 권리입니다.

 

전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하며, 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 경우엔 이를 10년으로 단축을 합니다. 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우엔 이를 1년으로 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권 소멸통고를 할 수 가 있습니다. 상대방이 전세권의 소멸통고를 받은 날로부터 6개월이  경과를 하게 되면 전세권 소멸을 합니다.

 

전세권의 설정은 갱신할 수 있지만, 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지를 못합니다. 건물 전세권 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전에 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에게 아래의 통지를 하지 않은 경우엔 그 기간이 만료된 때에는 동일한 조건으로 다시 전세권 설정을 한 것으로 봅니다.

 

- 갱신거절 통지
- 조건 변경을 하지 않으면 갱신을 하지 않는다는 뜻의 통지

 

이 경우에 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 보고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

임차권 존속기간은 20년을 넘지 못합니다. 단, 석조, 석회조, 연와조나 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물 소유를 목적으로 하는 토지임대차 또는 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우에는 제외를 합니다.

 

당사자 약정기간이 20년을 넘는 경우엔 이를 20년으로 단축합니다.  임대차기간의 약정이 없는 경우에 당사자는 언제든지 계약해지 통고를 할 수 가 있습니다.

 

상대방이 계약해지의 통고를 받은 날로부터 아래의 기간이 경과를 하게 되면 해지 효력이 발생합니다.

 

- 토지, 건물 기타 공작물은 임대인이 해지를 통고한 경우는 6개월, 임차인이 해지통고를 한 경우는 1개월
- 동산 5일

 

임차권 기간은 갱신을 할 수 있습니다. 기간은 갱신한 날로부터 부터 10년을 넘지 못합니다. 임대차기간이 만료를 한 뒤 임차인이 임차물의 사용 및 수익을 계속하며, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 경우엔 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차를 진행한 것으로 봅니다.

 

 

 

 

 

전세권 임차권 구분에 대해서 알아보았습니다. 부동산 관련 문제로 어려움을 겪고 있는 경우 변호사의 도움을 받으며 진행을 하는 것이 효과적입니다.
부동산법률상담변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산소송의 노하우를 갖춘 변호사로 부동산 분쟁이 발생하였다면 언제든지 찾아주시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

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부동산법률상담 중개보수에 관하여

 

 

중개보수란 중개수수료를 말하고 부동산 등의 매매나 임대차계약에서 중개업자에 대한 보수를 지급하는 것을 말합니다.
하지만 중개보수에 관하여 종종 분쟁이 발생하곤 하는데요.
이에 대해 부동산법률상담 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

중개보수지급을 해야할까?

 

질문) 전세계약기간을 2년으로 계약을했습니다. 1년 뒤 갑자기 지장으로 이사를 가야 하게 되었는데요. 집주인은 계약이 만료되기 전이기 때문에 새로운 임차인을 구하고 이사를 가라고 하며 중개보수도 제가 내는 것이 관행이라고 하는데 정말 보수를 내야 될까요?

 

답변) 임대인과의 협의가 필요한 사안입니다.

 

계약기간 중 임대차계약 해지를 할 수 있을까?

 

임대차 계약에 있어서 특별한 사정이 없는 한, 기간을 정한 임대차의 경우에는 기간이 종료함으로 계약 종료가 되는 것이 원칙입니다. 그래서 계약기간 중 해지가 가능하려면, 임대차계약서 상 계약 해지 사유로 임차인의 사정에 의하여 계약 해지가 가능하다는 조항이 있어야 됩니다.

 

 

 

 

 

새 임차인을 구해 놓고서, 중개보수를 부담하라는 임대인의 요구는?

 

계약 기간 중에 계약을 종료시키려면 당사자간 해지에 관한 합의가 필요하며, 통상 임대인은 계약해지에 합의해주는 조건으로 새임차인을 구해놓을 것, 중개보수를 부담할 것 등 요구를 하고 있습니다.

 

이는 일종의 조건부 합의해지 및 기간 전 해지로 인한 손해배상금 청구로 해석이 될 수 있습니다. 그래서 위 조건을 받아들일지, 중개보수 상당액이 손해배상금으로서 적절한 수준인지는 임차인의 사정에 따라서 판단을 하게 되면 될 것입니다.

 

 

 

 

 

 

참고로, 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받아야 하며, 개업공인중개사가 실비 청구를 할 수 있는 대상은 임대를 하려는 중개의뢰인과 임차를 하려는 중개의뢰인이기 때문에(「공인중개사법」 제32조제3항 및 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항), 이사를 나가려는 임차인은 중개의뢰인이 아니기에 중개보수를 내지 않아도 된다는 법제처 해석이 있습니다.

 

그래서, 계약 만료 전이라고 해도 임차인이 중개보수부담을 할 법적의무는 없습니다.

 

 

 

 

 

 

 

임대인도 계약기간이 끝날 때 까지 보증금을 돌려주어야 할까?

 

계약기간 중 임차인의 사정에 의해 임대차계약을 언제든지 해지를 할 수 있다는 특약을 임대차계약서 상에 별도로 약정을 하지 않았다면, 임대인은 기간 종료 시까지 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다.

그래서 계약기간 도중 해지를 하고 보증금을 돌려받고 나오려면, 결국 임대인과 잘 협의를 하는 것이 최선입니다.

 

 

 

 

 

 

 

중개보수에 대해서 알아보았습니다. 부동산 매매나 임대차를 진행하다가 법적인 분쟁과 다툼이 종종 발생하곤합니다.
이런 상황에 놓인 경우 변호사의 도움을 받으며 진행을 하는 것이 효과적인데요. 부동산법률상담 김윤권변호사는 다양한 부동산 소송의 노하우를 갖춘 변호사로 문의하여주신다면 언제든지 친절하게 답변하여드리겠습니다.

 

 

 


 

 

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부동산법률상담변호사 전입신고 확정일자 받는법

 

 

 

전입신고는 하나의 세대에 속하는 자의 전원이나 그 일부가 거주지를 이동한 경우, 신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입사실을 새로운 거주지 관할 기관에 신고하는 것을 전입신고라고 합니다.
이번 시간에는 전입신고 확정일자 받는법에 대해서 부동산소송변호사 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

전입신고 확정일자 받기

 

세대주는 이사 후에 14일 이내에 신거주지의 시장, 군수 및 구청장에게 전입신고를 하여야 합니다.

전입신고를 하려면, 주민센터를 방문하신다음 비치되어 있는 전입신고서를 작성한 후 제출하시면 됩니다. 정부민원포털를 통해서 인터넷 신고도 가능하지만, 확정일자를 받으시려면 직접 방문을 하셔야 합니다.

 

세대주가 직접 신고를 한다면 신분증을 지참하고, 세대주가 아닌 사람1)이 신고를 한다면 세대주 신분증, 도장을 신고하는 자의 신분증과 함께 가지고 와야 합니다.

 

그리고 같이 전입하는 일가족의 주민등록증은 모두 가져와서 정리를 하여야 합니다. 게다가 확정일자를 받고 싶다면 계약서를 가지고 와야 합니다. 마지막으로 신고하실 분이 필요한 전화번호, 생년월일, 인감등록 여부, 등록장애인 여부 등을 미리 알고 오시면 편리할 것입니다.

 

전입신고는 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 거주지 관할 주민센터에 하셔야 됩니다. 정당한 사유가 없이 14일 이내에 신고를 하지 않거나, 허위로 신고를 하게 되면 과태료나 처벌을 받을 수 있습니다.

임차보증금에 대한 우선변제권을 취득하기 위하여 전입신고를 할 때 임대차계약서를 가지고 가서 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

 

전입신고는 전, 월세 등 주택임대차에서 아주 중요한데요. 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 전입신고, 실제거주, 확정일자가 필수 요건이기 때문입니다. 전입신고는 위에서 살펴본 바와 같고, 실제거주는 전입신고 한 당사자가 해당 주소지에 살고 있는 것을 말합니다.

 

확정일자는 공증사무소, 법원, 등기소, 읍·면·동사무소에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인을 해서 주기 위해 임대차계약서상에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜를 의미하며, 확정일자를 받은 날짜에 해당 문서가 존재했다는 사실을 공적으로 입증하는 절차입니다. 확정일자는 전입신고를 하실 때 임대차계약서를 지참을 하시면 주민센터에서 받으실 수 있습니다.

 

확정일자와 실제거주 및 전입신고를 모두 갖춘 주택임차인은 임차주택에 관한 법적 절차(경매 등)가 진행될 경우에 자기의 확정일자보다 후순위의 권리자 및 기타 채권자 보다 우선해서 보증금을 변제 받을 권리인 우선변제권를 가집니다. 한 가지라도 없으면 원칙적으로 우선변제권이 없게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

전입신고 확정일자 받는법에 대해서 알아보았습니다. 부동산 관련 법적 분쟁이 발생하신 경우 변호사의 도움을 받으며 체계적으로 해결하는 것이 효과적입니다.
부동산법률상담변호사 김윤권변호사는 부동산 관련 소송에 다양한 경험과 노하우를 갖춘 변호사로 여러분들의 부동산 관련 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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공동주택 리모델링 부동산법률상담

 

 

리모델링은 건축물의 노후화억제나 기능향상 등을 위해 대수선이나 일부 증축을 하는 행위를 말합니다.
하지만 공동주택 리모델링은 어떤식으로 진행되는지 잘 모르는 분들이 많습니다.
그래서 이번시간에는 부동산 법률상담변호사 김윤권변호사와 같이 공동주택 리모델링에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

공동주택이란 무엇인가?

 

공동주택은 건축물의 벽, 복도, 계단이나 그 밖의 설비 등의 전부나 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각으로 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택을 말합니다.

 

리모델링은?

 

리모델링은 건축물의 노후화 억제나 기능 향상 등을 위해서 수선을 하거나 사용검사일 및 사용승인일부터 15년(15년 이상 20년 미만의 연수 중 각 지방자치단체의 조례로 정하는 경우는 그 연수)이 경과된 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 3% 이내에서 전유부분을 증축을 하는 행위입니다.

 

 

허가나 신고는?

 

공동주택의 입주자가 공동주택의 리모델링을 하려는 경우는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

아래와 같은 경우는 허가나 신고를 받지 않아도 됩니다.

 

- 창틀, 문틀 교체
- 세대내 천장, 벽, 바닥 마감재 교체
- 급, 배수관 등 배관설비 교체
- 난방방식 변경(시설물의 파손·철거 제외)
- 구내통신선로설비, 경비실과 통화가 가능한 구내전화, 지능형 홈네트워크 설비, 방송수신을 위한 공동수신설비나 폐쇄회로 텔레비전 교체
- 보안등, 자전거보관소나 안내표지판의 교체
- 폐기물보관시설(재활용품 분류보관시설 포함함), 택배보관함 및 우편함 교체

 

 

발코니 확장공사는?

 

발코니는 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접해서 부가적으로 설치가 되는 공간을 말합니다.


거실, 침실, 창고 등의 용도로 사용할 수가 있는 발코니는 「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」(국토해양부 고시 제2012-745호, 2012. 11. 5. 발령·시행)을 지켜야 됩니다.

 

 

 

 

 

 

오늘은 공동주택 리모델링에 대해서 알아보았습니다. 건설, 건축관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 체계적인 도움을 받으며 대응하는 것이 좋습니다.
부동산법률상담변호사 김윤권변호사는 다양한 건축관련 소송의 노하우를 갖춘 변호사로 여러분들의 건축관련 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산법률상담 부동산 관리명령

 

 

법원의 매각허가결정이 선고된 뒤 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 및 점유자가 해당하는 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하게 되면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수 있기 때문에 매수인 및 채권자가 법원에 신청하여 관리인에게 부동산의 관리를 맡기는 것을 말합니다.
오늘은 부동산 관리명령제도란 무엇인지 부동산법률상담변호사 김윤권변호사와 같이 포스팅을 통해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

부동산 관리명령제도란?

 

낙찰자가 경매대금을 완납할 때까지 소유자는 그 부동산을 이용할 수 있습니다. 또한 낙찰자는 경매대금을 완납한 후에야 비로소 소유자가 되지만, 현실적으로 낙찰자가 잔금을 내고 인수할 때까지 채무자 등이 부동산을 훼손하거나 가치를 감소시키는 행위를 할 때 이를 제지할 조치가 필요합니다.

 

즉 관리명령제도는 낙찰자가 경매허가결정 뒤 잔금을 내고 부동산을 인도 받을 때까지 사이에 소유자가 부당한 부동산 가치 감소행위를 방지할 목적에서 인정한 것으로 낙찰자가 아직 잔금을 완납하지 않았어도 일정한 요건 하에 관리를 허용한다는 점에 특징이 있습니다.

 

만일에 소유자 등이 경매부동산에 대하여 법원의 금지명령을 위반한 때는 2차적으로 채무자의 사용 및 수익권을 빼앗아서 집행관에게 보관을 명하는 인도명령을 신청할 수도 있습니다.

 

먼저 경매부동산의 관리명령은 경매허가결정 이후에 낙찰자가 경매부동산을 인도받기 전까지 신청할 수 있고, 신청권자는 낙찰자 및 경매를 신청한 채권자입니다.

 

 

 

 

 

 

 

낙찰자에게 인도할 때까지 법원이 상당하다고 인정하는 관리인의 선임은 통상 집행관이나 변호사로 선임을 하고 있습니다. 집행관은 관리를 착수해 고시문을 게시하고 훼손 및 파손을 사전에 예방을 합니다.

 

그런데, 부동산 인도명령이 채무자에게 송달됐음에도 채무자가 관리인에게 인도하지 않을 경우에 관리인은 관리명령만으로는 인도를 강제할 수 없기에 낙찰자나 채권자가 인도명령을 신청하여 인도를 강제할 수 있습니다. 법원은 낙찰자 및 채권자의 인도명령신청에 대하여 인도명령을 발하게 되면, 신청인은 인도명령의 정본을 집행관에게 제출하여 집행을 위임을 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 인도명령이란?

 

매수인이 매각대금을 지급을 하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에는 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청을 하여 채무자·전소유자 및 점유자로부터 그 부동산 회복을 할 수 있습니다.

 

하지만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우는 인도명령을 신청할 수 없습니다.

 

 

인도명령 신청인은?

 

인도명령은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청을 할 수 있습니다.

 

하지만 매매 등을 원인으로 하여 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없는데요. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 부동산 권리명령이란 무엇인지 알아보았습니다. 부동산 관련 법적 대립과 다툼이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 진행하는 것이 좋은 방법입니다.
부동산법률상담변호사 김윤권변호사는 부동산 관련 분야에 다양한 지식과 경험을 갖춘 변호사로 여러분들의 부동산 관련 분쟁을 명쾌하게 도와드리겠습니다.

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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