부동산변호사 다양한 분쟁사례에서 



부동산 경매정보는 대법원 법원경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)를 통하여 기본적인 정보 수집이 가능합니다. 또한 법원 게시판이나 관보, 공보, 신문과 같은 매체를 통해서도 정보 수집이 가능합니다. 


보통 부동산 경매정보라 함은 부동산의 표시, 매각하는 방법, 매각결정기일, 낙찰기익, 입찰보증금, 보증제공방법 등의 정보를 포함한다고 생각하시면 됩니다. 보다 구체적인 부동산 경매물건의 정보는 매각물건 명세서, 현황조사 보고서, 감정 평가서 등과 같은 문서의 사본을 직접 열람하는 것도 도움이 됩니다. 





각각의 명세서에서 확인할 수 있는 정보들은 다음과 같습니다.


1. 매각물건명세서 확인 사항

: 부동산 점유자, 점유 기간, 차임, 보증금 관련 내용

2. 현황조사 보고서 확인 사항

: 부동산 표시, 조사 일시, 장소, 방법, 부동산 현황 관련 도면 및 사진, 보증금 액수 등

3. 감정평가서 확인 사항

: 부동산 평가액 및 평가일, 부동산 환경, 평가액 산출과정, 도면 및 사진, 기타 법원이 명한 사항 등


부동산 유치권자가 경매 신청을 해서 부동산이 낙찰이 된다면 해당 부동산에 설정되어 있던 가압류와 같은 내용들은 소멸한다는 사실 알고 계셨나요? 유치권 설정이 되어있는 부동산 경매에도 소멸 주의 적용이 이루어진다는 대법원의 결정에 따른 것임을 부동산변호사가 알려드리고자 합니다.





부동산경매가 만약에 저당권 등에 의해서 진행되는 경매라고 한다면 정말 원칙적으로는 부동산에 설정되어있는 가압류, 담보물권 등이 모두 사라지는 것을 의미하는 소멸주의를 전제로 하여 경매가 진행이 됩니다. 그러나 부동산을 담보로 돈을 빌려주고 그 대신에 부동산을 맡아서 관리하고 있던 사람이 단순히 채권 변제를 위하여 경매를 신청했을 경우에도 소멸주의가 똑같이 적용되는 것에 대한 여부에 대해서는 논란이 많았습니다. 


이와 관련한 한 사례를 살펴보도록 하겠습니다. 건설회사 ㄱ사는 ㄴ회사로부터 마포구 부근의 쇼핑몰 건축 공사를 150여원에 진행을 하기로 계약을 하였습니다만, 쇼핑몰 건설 공사가 완료되었음에도 불구하고 ㄴ회사의 채무문제로 인하여 건설회가 ㄱ회사는 공사대금 지급을 받지 못하였습니다. 





이에 ㄱ회사는 공사대금 91여원을 받지 못한 것을 근거로 하여 쇼핑몰에 유치권을 행사하면서 법원에 경매를 신청하기에 이르렀습니다. 이에 경매기일에 ㄷ회사는 100억여원을 입찰가액으로는 최고가에 해당하는 매수신고를 하여 쇼핑몰을 낙찰 받게 되었습니다. 


하지만 쇼핑몰 채권자들 및 건설회사 ㄱ회사가 부동산 매수자가 부동산의 부담을 인수한다는 매각 조건 자체에 대하여 변경 결정을 하고 원래는 이것을 고지해야 했음에도 불구하고 고지하지 않은 상태로 경매가 진행되었다면서 이의를 제기하였습니다. 





이에 법원이 이의제기를 받아들여서 매각을 불허한다고 결정을 내렸고, ㄷ회사는 법원에 이의 신청을 지속적으로 하여 대법원에서는 최종적으로 매각 불허 결정을 파기하였습니다.


경매제도는 목적물의 값에 대해 제대로 평가를 진행하여 가격으로 변환시키는 제도라면서 유치권에 의해서 이루어지는 경매의 경우에도 소멸주의가 적용된다면 부동산 낙찰자는 깨끗한 물건을 낙찰 받게 되는 것이고, 채권자 또한 목적물이 본래 가격을 받게 되면 채권 변제가 보다 용이해진다고 밝혔습니다. 





관련 사례에서 알 수 있듯이 부동산경매에서 유치권에 의해 이루어지더라도 소멸주의가 적용된다는 사실은 기억해주시기 바랍니다. 부동산변호사는 이렇듯 부동산 경매와 관련된 모든 일련의 사항들에 대해 조력을 꼼꼼하게 진행해 드리고, 업무수행에 있어 대리업무를 통해 수월하게 일 처리가 될 수 있도록 도와드리고 있습니다.


부동산의 경우 일반인들은 잘 이해하기 어려운 용어나 법률적인 문제들이 서로 나무 뿌리처럼 얽혀 있기 때문에 무엇보다 부동산변호사의 관련 경험이 중요한데요. 





부동산 경매물건과 관련하여 법률적으로 컨설팅을 진행하고, 경매를 대리하는 일련의 과정들은 큰 금액과 관련된 사무이므로 변호사 선정 시 신중하게 접근해야 합니다. 


김윤권변호사의 경우 다양한 부동산 경매에 대한 사무처리 경험으로 복잡한 사무를 의뢰인에게 간략하게 정리하여 소통하고 컨설팅을 진행하고 있습니다. 부동산변호사에게 의뢰 후 편리하게 부동산 경매관련 업무 수행을 체험하는 것은 도움이 될 것입니다. 



Posted by 변호사 김윤권

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일조권소송 보상 받아야

 




최근 서울의 한 동네 부지에서 공공지원 민간임대주택을 세우려던 시공사가 인근 학교의 일조권을 방해한다는 이유로 건설에 제동이 걸렸습니다. 민간임대주택은 예상 높이가 150m에 이르는 고층 건물로, 그림자로 인해 인근 학교와 운동장에 일조량이 감소한다는 이유로 피해를 주장하는 학부모들의 반발이 거셌습니다.

 

이처럼 일조권소송은 최근 들어 더욱 많아지고 있습니다. 건물을 지을 수 있는 땅은 한정되어 있고, 조망권을 위해 초고층 건물을 올리는 사례가 잇따라 나타나고 있기 때문입니다. 이러한 고층 건물 신축으로 인해 일조권소송에서는 첨예한 다툼이 벌어지고 있습니다.





법에서는 일조권에 대한 시간과 건물과 건물의 관계와 같이 상세한 규정이 정해져있지 않기 때문에 많은 분쟁이 발생하고 있는 것입니다. 따라서 일조권 침해가 발생되었을 때에는 완공된 건물의 철거를 요구하거나, 건설 예정인 건물에 대해서 공사금지가처분 신청과 같은 일조권소송을 진행하는 것입니다.

 

뿐만 아니라 심각한 일조권 침해가 아닌 경우 금전적인 배상을 청구하는 소송을 제기하여 분쟁을 해결하는 경우가 많습니다. 따라서 일조권소송을 통해 정당한 보상을 받는 것이 중요하다고 부동산변호사 김윤권변호사가 말씀드리고 싶습니다.

 




특히 일조권을 침해당하여 상대 건물을 철거하는 것이 사실상 어렵다고 느낄 수 있어 분쟁이 발생해도 소송을 진행하지 않는 등 별다른 조치를 취하지 못하는 경우가 많습니다. 그러나 예외적으로 완공된 건물을 일부 불법 증축하여 일조권을 방해했거나, 공사금지가처분을 내렸는데도 불구하고 이를 지키지 않은 채 공사를 진행한 경우에는 건축물의 철거를 요구할 수 있습니다.

 

게다가 이런 경우 손해배상청구 소송을 통해 그동안의 피해에 대한 보상도 받을 수 있습니다. 따라서 일조권 침해와 관련된 법적 지식이 풍부한 변호사의 도움을 통해 권리를 주장하고, 권익을 보호할 수 있어야 합니다.

 

오늘은 일조권 침해로 일조권소송을 진행하여 손해배상과 함께 건물의 철거를 요구했던 실제 사례를 통해 일조권 침해를 받은 경우 어떻게 대처해야 하고 주장해야 하는지 부동산 변호사 김윤권 변호사와 함께 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 




A건물과 B건물은 담장을 사이에 두고 마주보는 형태로 준공되었습니다. 그러나 차이가 있다면 A건물은 저층 가구에 피해를 입을까 담장에서 4m정도 떨어져 건물을 지었고, B건물은 반대로 건축법 시행령 기준에만 맞춰 1.5m의 거리를 두고 건물을 지었습니다. 이 때문에 신축건물이었던 B건물은 주변 건물과 비교해도 A건물 쪽으로 2m정도 튀어나와있었는데요.

 

B건물의 5층 베란다에서는 알루미늄 기둥과 샌드위치 패널 지붕으로 덮여있었고. B건물 다른 동 5층 베란다에서도 증축공사가 진행 중이었습니다. 문제는 여기서 벌어졌는데요. 애초 A건물 맞은편은 단독주택으로 높이가 높지 않아 큰 문제가 없었습니다. 그러나 단독주택이 허물어지고 B건물이 들어서고, 베란다를 증축 건설하여 A건물의 일부 가구의 일조권이 침해당한 것입니다.

 

A건물 2층의 한 세대는 4시간 22분이었던 총 일조 시간이 B건물의 신축 후 8분으로 줄어들었습니다. 일조권의 기준은 동짓날 기준으로 총 일조 시간이 4시간이거나 연속 일조 시간이 2시간 이상이어야 하는데 A건물의 세대는 총 일조 시간이 무려 95% 이상 줄어든 상황이 벌어진 것입니다.





이에 A건물의 세대원들이 B건물 세대원들에 대해 일조권을 침해한다며 손해배상소송과 불법으로 증축한 베란다의 철거를 요구하는 소송을 제기했습니다. B건물 세대원들은 일조권 침해가 성립되지 않는다며 첨예한 다툼을 벌였고, 법적 공방을 다투게 되었습니다.

 

사건을 맡은 재판부는 “B건물은 A건물과 법적으로 규정된 거리는 지켰지만, 충분한 거리를 두는 등의 일조권 침해를 막기 위해 조치를 하는 것이 부족했다며 손해배상하라는 판정을 내렸습니다. 일조권 침해로 인해 A건물은 가구 당 2000만 원에서 3000만 원의 시가가 하락했기 때문에 구중 80%를 손해액으로 보고 여기에 가구당 위자료를 추가로 지급하라는 것이었습니다.

 

게다가 B건물이 무단으로 증축한 베란다에 대해서는 일조권 침해 소송 진행 중 법령을 위반해 확장한 것이기 때문에 금전 배상만으로는 피해를 회복하기 어려울 것이라며 철거를 명령했습니다. 불법으로 건물을 증축함으로써 일조권 사선 제한 규정을 위반하여 기존 A건물의 일조권 침해가 심화되었다며 추가적인 침해를 막기 위해 베란다를 철거하는 것이 타당하다는 이유였습니다.

 



이처럼 일조권 침해 여부를 입증해 법원을 설득한다면 일조권소송으로 이미 완공된 건물에 대해서도 손해배상은 물론, 건물 일부의 철거를 진행할 수 있습니다. 김윤권변호사는 일조권침해와 관련하여 어려움을 겪고 있는 분들을 위해 법률 상담을 진행하고 있습니다.

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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상가임대차보호법 상가권리금 보호하기 위해서는



우리나라는 다른나라와 달리 임대차 계약 의무기간이 짧은 편입니다. 그렇기 때문에 권리금이라는 특수한 권리가 생겨났는데요. 권리금이란 상가나 건물 등에서 영업을 하고자 하는 임차인이 상가를 이용하는 대가로 임대인에게 지급하는 금전을 의미합니다.

 

이런 권리금은 보증금과 비슷하면서도 다른 성격을 띠고 있어 상가임대차보호법이 개정되기 이전에는 그저 임대인과 임차인 간의 신뢰 확인이나 관행으로 넘어갔는데요. 하지만 점점 권리금액이 증가해 보증금과 같은 금액이거나 더 높은 금액을 임대인에게 지불해야 하는 악순환이 발생하면서, 법적으로 보호받지 못하는 권리금을 회수하지 못해 많은 분쟁이 나타나기 시작했습니다.


 



그러나 지난 2015년 상가임대차보호법이 개정되면서 권리금 회수 기회를 보장받았지만, 여전히 취약하여 임차인은 많은 피해를 보고 있는 상황에 직면해있어 주의가 필요해 보입니다. 게다가 아직 권리금이 법적으로 보호받는다는 사실을 모르는 경우가 많아 이를 잘 모르는 임차인을 임대인이 속이거나, 구체적인 내용이 규정되어있지 않아 이를 악용하는 사례가 많습니다.

 

그렇기 때문에 상가임대차보호법을 제대로 알고 상가권리금을 보호할 수 있도록 조처를 취하는 것이 중요합니다. 특히 젠트리피케이션이 심각한 지역이나 유명 거리의 상가의 임차인은 반드시 계약서를 꼼꼼히 확인하고 계약하는 것에 유의하시길 바랍니다.

 

따라서 오늘은 김윤권 변호사와 함께 상가임대차보호법에 대한 실제 사례를 살펴보면서 임대인과 임차인 간에 발생할 수 있는 상가권리금 분쟁에 대해 알아보고, 어떻게 대처해야 하는지 대응방안에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 




- 임대인은 임차인이 행하는 상가권리금 보호를 방해해서는 안 된다.

 

A씨는 인구가 밀집되어 있는 유명 거리에서 카페를 운영하고 있었습니다. 그런데 계속해서 거리를 찾는 관광객이 늘어나자 욕심이 생긴 건물주는 A씨에게 기존 임대료의 4배나 높은 수준의 임대료를 요구했는데요.

 

터무니없이 높아진 임대료로 인해 A씨는 상가권리금 계약에 따라 신규 임차인을 주선, 권리금을 회수하고 카페를 정리하기로 했습니다. 그러나 건물주는 이런 A씨가 상가권리금 회수를 하지 못하게 신규 임차인 주선을 방해하며 퇴출시켰는데요.

 

이에 화가 난 A씨는 저항했고, 건물주는 12번의 강제집행 끝에 A씨를 거리로 내쫓았습니다. 권리금 회수도 하지 못한 채 상가에서 쫓겨난 A씨는 상가임대차보호법에 따라 소송을 제기했지만, 이 사건을 맡은 법원은 건물주가 정당한 재산권을 행사했다며 임차인의 저항을 불법으루 규정했습니다.

 

그러나 이는 건물주의 횡포와 불법행위로 일어난 결과였으므로, A씨는 손해배상청구 소송을 통해 정당한 권리를 찾을 수 있었는데요.

 

상가임대차보호법 제104 1항에는 `임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하고 있습니다.

 

따라서 임차인이 정당한 권리 주장과 권리금 보호를 위해서는 적극적으로 대응해야 한다는 것입니다. 결국 A씨는 상가임대차보호법에 따라 기존의 임차인인 자신의 권리금을 회수하는 것을 방해한 건물주를 상대로 손해배상의 책임을 물을 수 있었던 것입니다.

 



법으로 규정한 방해행위 유형은

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 등이 있습니다.

 

A씨의 건물주처럼 방해행위를 한 임대인이 있다면 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대계약의 종료 시의 권리금 중 낮은 금액을 손해배상금으로 받을 수 있다는 것입니다. 따라서 부당한 대우를 받아 피해를 입었다면 상가권리금 소송을 통해 임차인의 권익보호와 권리를 되찾는 것이 중요합니다.

 

이 뿐만 아니라 재건축을 이유로 권리금을 받지 못하고 계약을 종료하는 임차인의 피해 사례가 증가하고 있어 권리금 보호를 위해 계약 시 면밀히 살펴보고 작성해야 합니다.

 

임대인이 상가 건물을 재건축을 하고자 할 때에는 다음의 요건을 충족해야 합니다.

임대차계약 체결 당시 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우

건물이 노후·훼손 또는 일부 파괴되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 




이처럼 상가임대차보호법은 임대인과 임차인 사이에서 일아날 수 있는 상가권리금 분쟁을 예방 또는 사건을 해결할 수 있으므로 반드시 자세하게 알고 있는 것이 필요합니다. 만약 분쟁이 발생했다면 관련 법리 이해도가 높은 변호사의 도움을 받아 문제를 해결하는 것이 중요합니다. 김윤권 변호사는 상가임대차보호법과 상가권리금과 관련한 분쟁에 대해 면밀한 상담으로 해결방향에 도움을 드리고 있습니다.

 

Posted by 변호사 김윤권

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  1. 파레라 2018.08.12 18:35  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 좋은 정보입니다. 도움이 많이 되었습니다~^^

부동산사기 수익형부동산 등기방식 확인해야




최근 사상 초유의 1%대 기준금리로 은행 금리보다 높은 수익률을 거둘 수 있는 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있습니다실제로 중국인 관광객 수요가 많은 제주 등지를 비롯해서 서울 중심가까지 수익형부동산과 분양형호텔이 우후죽순처럼 쏟아지고 있어 투자자들의 주의가 필요해보입니다.





분양형호텔과 같은 수익형부동산은 객실이나 방을 쪼개 투자자에게 분양하는 것으로 비교적 적은 투자금으로 높은 임대수익을 꾀할 수 있어 투자자들의 사랑을 받고 있는데요건물을 개발할 때부터 시행사가 일반 투자자를 모집해 객실을 분양하는 방식을 따라 최초 1년 이상길게는 10년간 일정한 수익을 확정 약속하고그 이후에는 호텔건물 운영에 따라 수익을 배분하는 방식을 채용하고 있습니다하지만 고수익률을 내세워 투자자를 모집하는 수익형부동산은 부동산사기가 아닌지 그 이면을 잘 따져봐야 합니다.


실제로 분양형호텔과같은 수익형부동산에 대해 부동산사기로 피해를 입은 투자자가 시행사를 상대로 소송을 제기하는 경우가 많습니다따라서 분양을 받기 전 계약서 등을 꼼꼼하게 검토한 뒤 진행해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있는데요그러나 불가피하게 부동산사기로 소송을 제기한다면 관련 변호사에게 문의하여 해결하는 것이 필요해보입니다.




A씨는 최근 지인으로부터 솔깃한 제안을 받았습니다. A씨가 거주하고 있는 동네에서 멀지 않은 곳의 대형건물 5층의 작은 비즈니스센터소호사무실을 분양받으면 2억 원에 4실이 개별등기가 가능하고매달 200만 원의 수익을 올릴 수 있다는 것이었습니다.

 

A씨는 사실 부동산사기를 당한 적이 있어 거래나 수익창출을 목적으로 분양받는 것을 좋게 생각하지 않았습니다그러나 계속해서 지인에게 분양을 제안 받으면서 점점 마음이 기울었는데요특히 지인이 말하는 투자 지역이 역세권이기 때문에 유동인구가 많고업무용으로 사무실을 임대하는 임차인이 증가하고 있다는 상담을 받자 A씨는 솔깃한 마음에 투자를 결심했습니다.

 

결국 4억 원의 투자를 한 A씨는 지속적인 수익을 낼 수 있을 거라는 기대감에 한껏 부풀어 올랐습니다첫 달 지인의 말처럼 임대료가 들어왔고그제야 마음이 놓인 A씨는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아졌는데요.

 

그러나 A씨의 바람은 그리 오래가지 못했습니다급하게 자금이 필요하게 되어 자신이 투자한 사무실의 일부를 처분하려고 한 A씨는 이를 거절당했는데요자신의 돈으로 투자해 본인 명의로 된 부동산을 처분할 수 없는 것이 이해가 가지 않은 A씨는 관할 관청에 문의한 결과 법적인 문제로 구분등기가 되지 않아 소유권이 A씨에게 없다는 청천벽력과도 같은 이야기를 들었습니다.





결국 수익형부동산 투자자는 개별등기라는 문구에 속지 말고 어떠한 등기 방식이 이루어지는지 가장 먼저 확인해 보는 것이 가장 중요합니다법에도 없는 용어인 개별등기를 보고 투자자 본인 명의로 소유권이 이전되는 것으로 착각하지만분양형 호텔의 등기 방식은 구분등기지분등기로 나눌 수 있기 때문입니다따라서 어떤 등기 방식을 따르느냐에 따라 매매할 때 전혀 다른 상황을 초래할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

구분등기는 건물의 동호수각 호실의 소유권을 구분하는 것으로 아파트처럼 사고팔 수 있기 때문에 추후 매매할 때 문제가 발생하지 않습니다하지만 지분등기의 경우 공유지분등기를 줄인 뜻으로 해당 부동산의 지분에 대한 권리를 일컫는 용어로 구분등기처럼 등기부등본에 구체적인 호수가 정해져 있지 않고, ‘100분의 3’과 같은 형태로 지분이 표시되어 있습니다그렇기 때문에 건물이 공동소유로 묶여있어 재산권 제약과 매매가 어려운 상황이 뒤따르는 것이죠.




 

이 경우 투자자 명의로 분양을 받더라도 계약서상 지분등기로 작성이 되어있다면 특정 객실에 대한 소유권을 인정받지 못하고 건물지분의 일정 부분만 재산권을 행사할 수 있다는 것입니다. 따라서 분양형 호텔 투자자는 계약 전 반드시 지분등기인지 구분등기인지 확인해야 합니다.

 

이러한 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 계약 전 등기 방식을 면밀히 살펴보고, 갈등이 발생하였다면 관련 사건 해결에 풍부한 경험이 있는 변호사와의 상담을 통해 해결하는 것이 좋은 선택입니다. 김윤권 변호사는 부동산사기 수익형부동산, 분양형호텔소송과 관련하여 면밀한 상담을 통해 해결방향에 도움을 드리고 있습니다.

 

Posted by 변호사 김윤권

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관리비청구소송 현명한 대처는



아파트 또 다른 부동산에 대해서 효용을 적정하게 유지하는 관리와 점검에 필요한 인건비나 사무용 소모품 또는 관리와 보수에 대한 비용을 관리비라고 합니다. 관리비는 보통 월별로 비용을 지불하는 경우가 많습니다. 따라서 건물 안에 입주하고 있거나 상가일 경우에 입점한 업체들은 지정된 관리비를 납부해야 합니다. 


그러나 이는 국가에서 납부를 요하는 세금 같은 개념은 아니기 때문에 납부하지 않는다고 하여 처분을 받지는 않습니다. 그래서 미납되거나 연체가 된 사람들을 대상으로 관리비청구소송을 진행합니다. 관리비 청구소송을 진행하기 이전에 먼저 관리비 청구서를 발송하여 관리비 납부를 독촉하기도 합니다. 





관리비 청구서와 관리비 독촉장을 통해서 체납된 관리비에 연체료를 부과한 금액을 납부하라고 통지할 수 있는데요. 입주할 때의 관리규약에 따라서 관리비를 납부하지 않을 시 불이익이 생길 수 있으며 일부 미납하지 않은 경우에는 얼마가 미납되었는지에 관한 정보도 기재해서 발송합니다. 


관리비청구소송은 일반적으로 관리비를 납부하지 않은 주민이나 입점한 업체의 대표를 대상으로 소송을 제기합니다. 불가피한 사유 없이 관리비가 오랫동안 미납되는 상황에서 청구소송을 보통 진행하는데요. 관리비청구소송에 관한 사례를 살펴보겠습니다. 





관리를 하는 관리단 대신 이를 위탁 받은 업체가 관리비 청구를 할 수 있을까요? 작년 초 이와 관련된 판례가 있었는데요. 관리를 위탁 받은 업체인 A사가 관리비를 납부하지 않던 ㄱ씨를 상대로 소송을 제기하였습니다. 반면 ㄱ씨는 A사가 위탁업체이기 때문에 그럴 권리가 없다고 맞섬으로 벌어진 소송이었는데요. 


A업체는 B시에 있는 한 건물의 관리를 위탁 받게 됩니다. 이 건물은 모두 다 입주한 상태는 아니었고 임대가 되지 않고 비어 있는 상가부분들도 있었는데요. 건물지분의 절반을 갖고 있던 ㄱ씨는 2011년 10월부터 2012년 9월까지 그 임대가 되어있지 않은 부분에 대한 관리비중 지분을 갖고 있는 자신이 내야 할 금액을 납부하지 않습니다.  


ㄱ씨의 미납부로 인해서 A사는 ㄱ씨를 상대로 체납관리비 1억 5600만원을 지급하라고 소송을 제기하게 됩니다. 그러나 ㄱ씨는 앞서 말했듯 A사는 관리업무를 위임받은 위탁관리업체이므로 관리단을 대신하여 관리비를 독자적으로 청구할 수는 없다고 주장했는데요. ㄱ씨의 말에 따르면 A사는 관리비를 징수할 권한은 있지만 소유자에게 독단적으로 관리비를 청구할 권리는 없다는 것입니다. 





그러나 1심과 2심은 모두 A업체의 손을 들어주었습니다. 이에 대해 ㄱ씨는 불복하여 대법원의 재판을 요청했는데요. 그로 인해 A업체와 ㄱ씨는 대법원의 판결까지 넘어가게 됩니다. 그러나 대법원의 판결 또한 동일했습니다. 


대법원 재판부는 위탁관리회사가 관리업무를 수행하는 과정에서 체납관리비 추심을 위하여 직접 위탁회사의 이름으로 관리비에 대한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁이라고 하였습니다. 그러나 이 경우는 다수의 구분 소유자가 관리에 대한 비용을 공동으로 부담하기 때문에 다르다고 밝혔는데요. 이 공용부분을 효율적으로 관리하기 위해서는 구분소유자로 구성된 관리단이 관리업체에 관리업무를 위탁하여 수행하게 한 것에는 합리적인 이유와 필요가 존재한다고 하였습니다. 


따라서 관리비의 징수는 업무수행에 있어서 A업체에게 당연히 수반되는 요소이며 집합건물의 관리업무를 위탁 받은 이상 구분소유자 등을 상대로 자신의 이름으로 관리비를 청구할 자격이 있다고 판단하였습니다. 따라서 위탁을 받은 업체인 A사의 승소로 판결을 내렸습니다. 





관리비청구소송은 위의 사례처럼 직접적인 관리인이 아니라 위임을 받은 업체일 경우에도 청구를 할 수 있습니다. 또한 미납하거나 연체를 할 시에는 해당관리비에 더하여 연체료를 더하여 납부할 수도 있는데요. 관리비청구소송은 관련변호사에게 문의하여 해결하는 것이 좋은 선택입니다. 김윤권변호사는 관리비청구소송과 관련하여 면밀한 상담을 통해 해결방향을 모색하고 있습니다.



Posted by 변호사 김윤권

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부동산처분신탁에 대해서




부동산과 관련한 법적 분쟁은 각종 예기치 못한 문제를 수반하며 다양한 형태로 발생합니다. 상가, 주택, 매매 계약 등 임차인 – 임대인간 이해관계가 복잡하게 얽혀있기 때문에 부동산 문제는 쉽게 해결하기 어려운 것도 사실이죠. 부동산 법적 분쟁이 발생하면 민사소송, 사안에 따라 형사소송까지 이어질 수 있어 가능한 한 빠른 시일 내에 해결 방안을 마련하는 게 중요합니다. 때문에 부동산 거래를 앞둔 경우 분쟁 여지가 있는 부동산 문제에 대해 미리 알아보고 해결 방안을 마련해 보는 것도 좋을 텐데요. 특히 부동산 신탁은 분쟁 요소로 종종 야기되는 문제입니다. 이번 포스팅에서는 김윤권변호사와 함께 부동산처분신탁 등에 대해 알아보고자 합니다. 



부동산처분신탁은 부동산을 소유하고 있는 사람이 매물을 처분하는 경우 발생할 수 있는 상거래나 법률문제 등을 대리해 주는 서비스를 말합니다. 부동산 물건에 대해서는 거래 문제와 가격산정 등 복잡한 과정이 많기 때문에 이러한 부동산처분신탁을 통해 서비스를 구매하는 개념인 것입니다.


부동산처분신탁의 경우 부동산처분신탁 회사 명의로 등기한 후에 부동산 소유권을 대신 팔아주는 형태로 볼 수 있습니다. 본인이 소유한 부동산이 쉽게 매매되지 않는 경우, 대형 고가의 부동산으로 혼자 처리하기 어려운 경우, 권리금 등 문제가 까다롭게 얽혀있는 경우 등 일반적으로 중개를 통해 부동산처분이 어려울 때 활용할 수 있는 서비스입니다.



그런데 이러한 부동산처분신탁 문제에 있어서는 중개인이 개입하고 있기 때문에 금전적인 이득을 취하려는 경우가 종종 발생합니다. 특히 부동산 관련 법령에 대해 임대인은 비교적 정보가 부족한 경우가 많기 때문에 불리한 위치에 서게 될 수도 있죠. 금전적인 불이익을 당했음에도 어떤 점에서 죄가 성립하고 어떤 대응을 해야 할지 제대로 인식하기 어려운 경우도 다분합니다.


때문에 부동산처분신탁과 관련하여 조금이라도 미심쩍은 부분이 있다면 법률을 기반으로 한 정보로 접근할 필요가 있습니다. 부동산처분신탁을 비롯하여 각종 부동산 분쟁은 상당히 많은 정보를 요구하며 의뢰인분들에게 유리한 자료를 찾아내는 과정도 중요합니다. 



부동산 문제는 소유권분쟁, 형사소송, 임대차분쟁 등 다양한 형태로 나타납니다. 각 사안별로 대응 행동도 대처 법률 방안도 다르기 때문에 하루 빨리 해결 방안 마련이 중요한 이유입니다.


김윤권변호사는 부동산처분신탁, 부동산명의신탁, 임대차계약 및 권리금 분쟁 등 각종 부동산 문제를 해결해 오며 쌓은 경험과 노하우를 토대로 의뢰인들에게 합리적인 해결책을 제시해 드리고 있습니다. 관련하여 문제가 있으시다면, 언제든지 김윤권변호사를 찾아주시기 바랍니다.



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부동산처분금지가처분 알아보기





살면서 독립을 하고 학교생활, 사회생활을 하다보면 부동산 계약을 할 일이 생기게 됩니다. 내 집 마련, 사업 관련, 매매 등 부동산 계약 도장을 찍는 이유도 다양합니다. 부동산 계약을 하는 경우 큰 금액이 오가기 때문에 계약서 작성부터 꼼꼼하게 따져 봐야 할 텐데요. 아무리 정확하게 확인한다고 해도 부동산 관련 분쟁은 끊임없이 발생하는 문제입니다.


부동산 매매계약 시 임차인과 임대인간 금전 관계가 연관되어 있기 때문인데요. 특히 부동산 계약을 파기하는 경우 중도금 및 계약금, 해약금 등 문제가 생기기 때문에 대처방안에 대해 정확하게 알아두는 게 좋습니다. 특히 부동산처분금지가처분 신청에 대해 숙지하고 있는 것이 좋습니다.





부동산처분금지가처분이란 금전채권 이외 청구권 강제집행을 위한 절차를 위해 채권자 손해를 미리 예방하는 절차로 설명할 수 있습니다. 정당한 신청절차를 거치면 법원이 부동산처분금지가처분 명령을 통해 현재 부동산 권리관계를 그대로 유지하도록 지침을 내리는 것이죠. 


일반적으로 부동산 계약과 관련된 문제가 발생했을 때 채권자는 권익 확보를 위해 민사소송을 제기해 집행권원을 확보하고 강제집행절차를 진행합니다. 하지만 이러한 절차는 시간이 오래 걸리고, 일련의 과정을 진행하는 중에 채무자가 해당 부동산을 처분할 가능성도 있죠. 시간이 지나 부동산이 처분된 것을 알게 되면 채권자는 집행권원을 받았다고 하더라도 권리를 확보하기 어려울 텐데요. 이 때 대안책으로 신청할 수 있는 것이 부동산처분금지가처분입니다. 





이는 부동산 임대차, 매매 등 부동산 거래 관계에서 일방의 손해 예방을 막기 위한 제도인 것이죠. 부동산 매수인은 이중매매 및 손실이 야기되는 분쟁을 사전에 막기 위해 부동산처분금지가처분을 두고 있는 것입니다. 이러한 부동산처분금지가처분 신청을 내기 위해서는 중도금 및 계약 이행 관련 증거 등 일련의 자료가 밑받침 되어야 합니다. 부동산처분금지가처분 신청이 아니더라도 사안에 따라 부동산점유이전금지가처분 신청을 통해 권리관계를 유지하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다.





이렇게 부동산처분금지가처분은 부동산 계약 관련 분쟁이 발생했을 때 채권자의 권리를 보호해 주는 성격을 띠고 있습니다. 상황에 따라 신속하게 신청절차를 거쳐야 할 수 있기 때문에, 만약 부동산 문제로 갈등을 겪고 있는 채권자라면 경제적 손실을 막기 위해서라도 김윤권변호사의 법률 자문을 받아 보시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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전세보증금반환소송 미리 준비해야




집 값은 계속해서 상승하고, 경제는 어려워짐에 따라 내 집 마련을 무리하게 하는 것 보다는 전세로 임차하여 살아가는 분들이 많이 계시는데요. 일정 금액의 보증금을 임대인에게 지급하여 계약을 했고, 계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 반환해야하는 날이 한참을 지나도록 반환하지 않는 등의 문제가 발생하곤 합니다.


보증금을 반환받지 못하면 큰 돈을 제때 돌려받지 못하는 것이기 때문에 생활에 문제가 생길 수 있고, 새로운 집을 구하기 어려운 상황에 놓일 수도 있는데요. 만약 대화를 통해 이 문제가 해결되지 않는다면, 전세보증금반환소송을 통해 임대인이 보증금을 반환할 수 있도록 조치를 취해야 합니다.





우선 임대인이 임대차가 종료되었음에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 임차인은 임대차계약사실, 임대차 종료에 따라 반환받아야 할 보증금의 액수 등을 적은 내용증명을 우편발송하여 보증금의 반환을 독촉할 수 있는데요. 그럼에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않는다면 민사조정, 지급명령 등의 재판 외의 민사분쟁 해결제도나 전세보증금반환소송을 제기하는 법적 절차를 취해야 합니다.


지급명령 등 재판 외의 간이절차에서 보증금을 돌려받지 못할 경우, 최후의 수단으로 전세보증금반환청구를 제기하여 보증금을 돌려받는 절차를 밟아야 하는데요. 임차인은 임대인 또는 본인의 주소지를 관할하는 법원에 임차주택에 대한 전세보증금반환소송을 제기할 수 있고, 이 경우 임대인과 임차인이 합의로 관할법원을 정할 수 있으므로 합의로 정한 법원에 소장을 제출할 수도 있습니다. 


일반 민사소송은 제 1회 변론기일까지 상당한 기간이 지나야 하고, 증거조사도 엄격하게 진행되어 소 제기 후 판결에 이르기 까지 상당한 시간이 필요하게 되는데요. 임차주택에 대한 보증금반환소송은 보증금이 3천만원이 초과하는 경우에도 소액사건심판법에 따라 소송절차를 신속하게 진행할 수 있습니다. 따라서 자신이 3천만원을 초과하는 보증금을 돌려받고자 한다면, 전세보증금반환소송절차를 밟아 더욱 빠르게 문제를 해결할 수 있는 것입니다. 





전세보증금반환소송은 먼저 임차인이 보증금반환청구의 소장을 법원에 접수하면, 법원은 지체 없이 소장 부본을 임대인에게 송달하게 됩니다. 그 후 판사는 바로 변론기일을 정하여, 되도록 제 1회의 변론기일로 심리를 종결하게 되는데요. 이를 위해 판사는 변론기일 전이라도 당사자에게 증거신청을 하게 하는 등의 필요한 조치를 취할 수 있습니다. 


임대인이 전세보증금반환소송의 판결문에 기재된 대로 의무 이행을 하지 않을 경우, 임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다. 즉, 임대인은 보증금반환의 최고는 물론 임차주택의 인도 또는 인도의 제공을 하지 않고도 바로 강제경매신청을 할 수 있는데요. 또한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 





지금까지 전세보증금반환소송에 대해 살펴보았는데요. 부동산계약은 아무리 신중히 살펴 계약을 하더라도 추후 어떠한 문제가 발생할지 모르는 사안입니다. 따라서 문제가 발생했을 시에는 관련한 경험과 지식이 풍부한 변호사의 도움을 받는 것이 좋은데요. 보다 문제를 빠르게 해결할 수 있고 제대로 해결책을 제시할 수 있는 변호사의 도움을 받는다면, 부동산 갈등이 수월하게 해소될 수 있을 것입니다. 부동산과 관련하여 어려움을 겪고 계시다면, 의뢰인의 갈등을 보다 수월하게 해결할 수 있는 김윤권변호사를 찾아주세요. 




Posted by 변호사 김윤권

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부동산매매계약 해지하려면





부동산매매계약은 큰 돈이 오가는 사안이기 때문에 신중하게 결정되어야 하는데요. 매매계약을 하고도 어떠한 문제가 생겨 계약을 해지해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 자신이 분양받거나 산 부동산이 급격히 가격이 떨어지는 등 계약을 해지하고 싶은 상황이 올 수 있고, 또 피치못할 사정이 생길 수 있는데요.


부동산매매계약을 해지하는 것은 어떤 상황이냐에 따라 달라질 수 있습니다. 만약 계약금만 낸 상황이라면 조금 더 해결이 간결해질 수 있고, 그렇지 않은 경우라면 어려워 질 수 있습니다. 매매계약의 경우 타당한 이유가 있다면 해지할 수 있고, 그렇지 않다면 위약금을 물어야 합니다. 보다 더 쉽게 이해하기 위해 오늘은 부동산매매계약 해지에 대해 자세히 이야기하는 시간을 가지도록 하겠습니다.





매매계약의 한 쪽 당사자가 채무를 이행하지 않았을 경우 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 상대편에게 통지하고, 그 기간 내에도 이행을 하지 않을 경우에는 매매계약을 민법 제 544조에 근거하여 해제할 수 있습니다. 또한 매매 계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 따라 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우, 당사자가 그 시기동안 이행을 하지 않는 경우에 상대방은 통지하지 않고 계약을 해제할 수 있으며, 채무자의 책임이 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에도 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다.


매매계약의 해지는 법정해제의 효과를 가집니다. 그 첫 번째로는 원상회복의 의무인데요. 일방 당사자가 매매계약을 해지한 때에는 각 당사자는 그 상대에 대하여 원상회복의 의무가 있는데, 원상회복 시 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가해야하는 원상회복의무를 지닙니다.


또한 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제 3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 되었다면, 매수인은 원상회복의무로서 그 가액을 반환해야 하고, 이 때 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 대가 또는 시가 상당액과, 처분으로 얻은 이익에 대해 이득일로부터 법정이자를 가산하여 계산되게 됩니다. 





부동산매매계약의 일방 당사자는 민법 제 549조에 의거, 동시이행의 항변권 또한 가지는데요. 이는 쌍무계약에서 상대방이 채무의 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 즉, 상대방이 원상회복을 할 때까지 자신의 원상회복을 거절할 수 있는 것입니다. 또 부동산매매계약에서 일방 당사자가 매매계약을 해제하는 경우, 상대방은 손해배상을 청구하여 그 피해에 대한 보상을 요구할 수 있습니다. 


부동산매매계약은 법정해제의 효과 뿐 아니라 약정해제 또한 발생할 수 있는데요. 당사자들이 매매계약을 하면서 그 일방 또는 쌍방은 이를 해제할 수 있는 것을 약정한다면 약정해제가 성립될 수 있습니다. 매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항이 있는데요. 이는 위약금을 물어야하는 당사자가 상대방에 대해 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항인데, 이 약정이 있다고 해서 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고는 볼 수 없습니다.


당사자들이 매매계약을 하면서 해제할 시 그 효과에 대해 약정할 수 있고, 약정해제권에 따라 약정할 때에는 법정해제와는 달리 손해배상청구권이 발생하지 않는데요. 이는 쌍방의 약정으로 이루어지는 것이기 때문에 그러한 결과를 가져 옵니다.





부동산매매계약의 해지는 계약 조건이 어떻게 되는지, 현 상황이 어떠한지 등에 따라 가능여부가 달라질 수 있습니다. 그렇기 때문에 계약 내용을 꼼꼼하고 철저하게 살펴줄 조력자의 도움이 필요한데요. 계약체결 당시 각 조항들과 상황을 꼼꼼히 들여다 보는 것이 우선이 되어야 하겠지만, 추후 문제가 발생하였다면 조력자의 도움을 받아 문제를 해결하시는 것이 좋습니다. 부동산매매계약 해지로 인해 어려움에 처해 계시다면, 김윤권변호사를 찾아주시기 바랍니다. 






Posted by 변호사 김윤권

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부동산명의신탁 분쟁발생시에








부동산명의신탁이란 부동산을 가지고 있는 실제 소유자가 어떠한 이유를 위해 명의를 타인에게 신탁하는 것을 말합니다. 즉, 자신의 부동산을 다른 사람의 명의로 소유권을 등기하고, 자신과 소유권등기를 한 사람 사이에 소유권확인증서를 만들어 공증을 하는 것인데요.


최근, 부동산명의신탁자의 취득세 납부와 관련하여 분쟁이 발생한 사건이 있었습니다. 해당 사안에서 재판부는 부동산명의신탁에 대한 취득세 기준에 대해 규정한 바 있었는데요. 오늘은 해당 사안을 통해 부동산명의신탁에 대해 자세히 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 









사안을 살펴보면 ㄱ사는 A시에 있는 부동산을 매수하면서 부동산명의신탁을 약정했습니다. ㄱ사는 회사직원인 ㄴ씨의 명의로 소유권이전등기를 완료했고, ㄴ씨의 이름으로 취득세와 등록세를 납부했는데요. 이후 A시의 행정청은 ㄱ사에게 실제 부동산소유자라는 이유로 ㄱ사에 취득세를 부과했고, ㄱ사는 취득세를 납부했습니다.


하지만 이후, 해당 부동산을 ㄱ사의 명의로 매매했고, 소유권이전등기를 마친 후 취득세를 신고하고 납부했는데요. 이중으로 취득세를 납부한 ㄱ사는 환급을 요구했지만 행정청이 이를 받아들이지 않아 소송을 제기한 것입니다. 









해당 사안에서 법원은 부동산명의신탁에서 명의신탁자인 매수인의 지위는 일반 매수인의 지위와 다르지 않으므로 명의신탁을 이유로 이미 낸 취득세 납세의무가 소급해 소멸한다고 볼 수 없다고 설명했습니다. 이어서 재판부는 이후, 명의신탁자가 해당 부동산을 자신의 명의로 등기를 마친 이후에 잔금지급일에 취득한 해당 부동산에 대하여 소유권을 취득했다는 법적인 요건을 맞춘 것에 불과하다고 말하며 원고승소 판결의 이유를 밝혔습니다. 









지금까지 부동산명의신탁과 관련한 취득세 문제에 대해 살펴보았는데요. 명의신탁한 부동산을 실소유자의 명의로 변경했을 때 취득세를 내지 않아도 된다는 재판부의 판단이었습니다. 이처럼 부동산명의신탁과 관련된 분쟁은 법적으로 어려운 부분이 많으므로 해당 사안에 경험이 많은 변호사의 법률적 도움을 받는 것이 바람직합니다. 


김윤권변호사는 다수의 부동산소송을 통한 경험으로 의뢰인을 적극적으로 조력하고 있습니다. 이와 관련하여 문의사항이 있으시거나 부동산명의신탁 분쟁에 휘말리셨다면 김윤권변호사에게 사안을 의뢰하시고 함께 문제를 해결하시기 바랍니다. 









Posted by 변호사 김윤권

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