건설소송변호사 아파트 하자보수 처리해주지 않는다면




아파트, 빌라와 같은 공동주택의 보급이 늘어나면서 이로 인한 문제도 대거 발생하고 있는데요, 그중의 하나가 아파트 하자보수 문제입니다.


아파트 하자보수는 아파트를 건축하는 과정에서 사업 주체의 과실로 인해 건축물에 하자가 발생한 경우 이를 보수하는 것을 뜻하는데요, 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 내력 구조별 및 시설공사별 하자담보책임 기간은 주택법령으로 정해두었습니다.





만약 사업 주체의 하자담보책임 기간 안에 아파트 하자가 발생하면 입주자대표회의 등은 사업 주체에게 이러한 하자보수를 요구할 수 있으며 사업 주체는 아파트 하자보수를 청구받은 날로부터 3일 안에 하자를 보수하거나 보수일정에 대해 입주자대표회의 등에 통보해야 하는데요, 오늘은 김윤권 건설소송변호사와 함께 아파트 하자 보수에 대해 살펴보겠습니다.





입주를 시작한 지 얼마 안 된 A아파트에서 균열과 누수 등의 하자가 곳곳에서 발견되자 입주민들은 시공사에서 설계도면과 다르게 시공을 변경하여 이러한 하자가 발생한 것으로 생각하였습니다.


이에 입주민들은 아파트의 기능과 미관이 저해되고 안전상의 문제도 발생할 가능성이 있다며 시공사인 B회사와 해당 아파트의 분양을 맡은 C회사를 상대로 아파트 하자보수를 요구하였습니다. 하지만 입주민들에게 하자보수 요구를 받은 B사와 C사가 적절한 조처를 하지 않자 아파트 입주자대표회의는 이들은 상태로 하자보수금에 해당하는 약 11억 원 규모의 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.





재판에서 B회사와 C회사는 아파트 구조부에 중대한 하자가 발생한 것 이외에는 손해배상을 해야 할 의무가 없다고 주장하였지만, 재판부는 이를 받아들여 주지 않았습니다. 그리고 공동주택 사용승인일로부터 대통령령이 정하는 담보책임 기간 안에 아파트 하자가 발생했을 경우 입주자대표회의 등은 이에 해당하는 손해배상을 청구할 수 있다고 하였습니다.


다만 자연적으로 발생한 노후 현상과 시공상의 잘못으로 생긴 하자를 엄격하게 구분하기가 쉽지 않아 손해배상의 책임을 70%로 정한다고 덧붙였습니다.





아파트 하자보수 소송에서 가장 쟁점이 되는 것은 아파트 하자의 원인이 무엇인지를 입증하는 것인데요, 건축에 대해 잘 알지 못하는 일반 입주민들은 이것을 스스로 증명하기가 어렵기 때문에 건설소송변호사를 선임하여 도움을 받는 것이 좋습니다.


만약 아파트 하자보수 분쟁에 휘말려 어려움을 겪고 있다면 건설 관련 법과 건설소송의 풍부한 지식을 가지고 있는 김윤권 건설소송변호사에게 맡겨주세요. 믿고 맡겨주신다면 신속하고 효과적인 재판 진행을 도와드릴 것입니다. 




Posted by 변호사 김윤권

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건설변호사 아파트 하자보수 부분 어떻게?




사람들은 기왕 자신이 정당한 대가를 지불하고 사는 물품이 완벽하길 바랍니다. 그래서 만드는 이들 또한 검수에 검수를 거쳐서 소비자들에게 제공하는데요. 하지만 사용하는 물품이나 오랫동안 사용해야하는 것들의 경우에는 종종 하자가 발생할 수 있습니다.


만들어지는 것들에 있어서도 소모가 되는 소모품과 반영구적인 물건들 등 각각의 차이가 있는데요. 특히나 A/S 즉 보수나 수리가 가능한 것들은 가격이 비싸며 반영구적으로 사용을 할 수 있습니다. 그 대표적인 예로 휴대전화기기나 건축물을 예로 들 수 있습니다.





특히나 주택이나 아파트와 같이 장기적인 사용을 기대해 볼만한 것들의 경우에는 하자에 대해서 더욱 민감하게 대응하는데요. 아파트의 경우에는 한 단지에 하자가 발생할 경우 여러 세대가 이 문제에 연관되기 때문에 즉각 건설변호사와 상담을 통해 처리를 하여야 합니다.


한 사례를 건설변호사와 함께 알아보도록 할 텐데요. 아파트 내력구조에 발생한 그리 중대하지 않은 경우의 하자 보수기간에 대해 난 사례입니다.





A시공사가 건설한 한 아파트의 입주자대표회의에서 외벽과 내벽에 균열, 누수 등의 하자가 발생하였다며 하자보수를 요청하였으나 내력구조부에 발생한 하자가 중대하지 않은 경우의 보수기간이 정해져 있지 않아 보수를 청구하였으나 A시공사는 법률을 내세우며 이를 거부하였는데요. 그러자 해당 입주자대표회의는 보증한 대한주택보증을 상대로 거액의 손해배상 청구소송을 하였습니다.


주택법 제 46조에 의거하여 하자보수의무에 관해서 아파트에 발생한 결함으로 인해 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있다고 판정되는 중대한 하자가 있을 경우에는 사용승인일로부터 10년의 범위 내에서 주택건설사업주체가 이를 보수하고 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.





이 법규는 내력구조부에 발생한 중대한 하자에 대해 위험성과 중요성에 비춰 가중책임을 지게 하려는 것이지 내력구조부에 대해서는 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 대해서만 보수책임을 부담하는 것으로 제한하려는 취지가 아니라며 아파트와 같은 공도주택의 경우 일반집합건물보다 보호의 필요성이 큰데도 내력구조부에 발생한 중대한 하자에 대해서만 하자보수기간을 5년 혹은 10년으로 본다면 오히려 건설산업기본법령에서 공동주택 등에 대해 내력벽 책임기간을 10년으로 정한 일반 집합건물보다 보호를 받지 못하는 결과가 되어 국민의 주거생활에 큰 위험을 초래할 수 있다며 해당 사건을 일부 승소판결 하였습니다.





이 사례와 같이 건설변호사의 도움이 필요한 사건들이 늘 벌어집니다. 하지만 괜히 이 문제를 법정공방까지 끌고가는 것이 아닌지라고 생각하지만 아파트 하자의 경우에는 그 아파트의 가치를 떨어뜨리게 되기 때문에 문제가 발생할 수 있는데요. 아파트 하자보수 문제에 있어서는 건설변호사 김윤권변호사와 함께 상담을 통해 해결해 보시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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아파트 하자보수 소송사례로 살펴보자




아파트와 같은 건축물을 지을 때 과실이 발생하여 건축물의 하자를 보수하게 되는 것을 아파트 하자보수라고 하는데요. 아파트와 같은 공동주택은 사업의 주체가 보수할 책임이 있고, 주체가 부담하는 하자의 범위와 내력 구조별 및 시설공사별 하자담보책임 기간은 주택법령에 기재되어있습니다. 





입주자대표회의는 하자담보책임 기간 내에 하자가 발생한 것을 발견할 경우 하자의 보수를 청구할 수 있습니다. 사업 주체는 아파트 입주민회의 등에게 하자보수를 청구받은 날로부터 3일 이내에 이러한 하자보수를 하거나, 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의에 통보해야 합니다.


그렇다면 오늘은 김윤권 변호사와 함께 아파트 하자보수와 관련된 사례를 알아보도록 하겠습니다.





    아파트 하자보수에 관련하여


수원지방법원은 성남시에 위치한  A 아파트 입주자대표회의가 아파트 사업주체인 B사를 상대로 낸 하자보수금 등 청구소송에서 원고 일부 승소를 판결했습니다.


A 아파트의 입주자대표회의는 아파트에 입주를 한 지 4년 만에 지하주차장 위 측 방근시트가 없어 하자가 생겼다는 등의 이유로 B사를 상대로 31억여 원을 지급하라는 하자보수금 등 청구소송을 제기했습니다. A 아파트의 입주자대표회의는 B사가 설계도를 따라 시공했어야 할 부분을 하지 않았거나, 부실하게 시공을 하거나, 설계도와 다르게 시공하여 아파트의 공용면적과 전용면적에 균열과 누수 등의 하자가 생겼다고 주장하였습니다.





재판부는 A 아파트 입주자 대표회의 손을 들어주었습니다.


재판부는 콘크리트에 균열이 생기면 이 틈 사이로 수목이 파고들어 총체적인 문제가 발생할 수 있다고 밝혔습니다. 또한, 국토교통부 조경설계기준을 볼 때 방근시트를 설치해야 하는 것으로 보인다며 B사는 A 아파트 입주 회의에 방근시트의 재료비 차액 2억800여만 원을 포함한 하자보수금 9억5천500여만 원을 지급하라고 판결했습니다.



    아파트 하자보수는 김윤권 변호사에게


위 사례는 아파트를 공사할 때 식물의 뿌리가 파고들어 방수층을 망가트리는 것을 예방하는 방근시트를 시공하지 않았다면 하자에 해당한다는 사건이었는데요. 이는 식물의 뿌리가 파고들어 건물의 손상을 입힐 것을 예방한 누수방지의 시공을 하지 않았다면 아파트 하자가 될 수 있다는 판례가 되었습니다. 





이처럼 아파트의 하자의 경우는 복잡한 건축법과 민법상에 접촉이 되는 부분을 찾아보아야 하므로 일반인들에게는 어려운 부분이 아닐 수 없는데요. 아파트에 하자가 생겨 시공사에 하자 수리를 요구했지만 들어지지 않았을 경우에는 변호사와의 상담을 진행해보시는 것이 효율적일 수 있습니다.


김윤권 변호사는 아파트 하자보수 문제와 관련된 사건에 대한 다양한 경험이 있어 상담을 주신다면 보다 명확하고 친절하게 답변드릴 수 있도록 노력하겠습니다.



Posted by 변호사 김윤권

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부장판사출신변호사 하자보수에 대해 





열심히 돈을 모아서 들어온 새 집 거기에 하자가 있다면 처리를 어떻게 해야 할지 막막해집니다. 특히 많이 발생하는 하자로는 누수나, 성에, 잔금, 벽지나 마루에 문제 같은 것들이 있는데요. 작은 부분은 스스로 처리할 수 있거나 또는 건설사에서 간단하게 해결할 수 있습니다. 





하지만 공사가 필요한 하자의 경우 해결하기가 쉽진 않은데요. 특히나 아파트의 경우 동 자체가 전체적으로 문제가 있을 수도 있어 건설사 입장에서는 막대한 금액과 공사가 필요합니다. 때문에 건이 큰 하자보수를 하지 않으려고 하는데요. 이 때에는 소송까지 진행을 해야 합니다.


소송에서 승소하기 위해서는 하자에 대한 명확한 증빙자료들이 필요합니다. 때문에 소송을 진행할 때는 많은 시간이 들게 되는데요. 이게 입주자가 관리를 잘 하지 못해서 발생한 하자인지 건설사의 실수로 인해 발생한 한 것인지 먼저 하자 검정을 받아야 합니다. 그리고 이것이 잘 진행이 되면 건설사는 하자보수를 청구 받은 날로부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정 등을 기입한 하자보수계획을 통보해야 합니다.





변호사를 선임하여 하자보수소송을 진행한 사례로, 선임한 로펌 측과 입주민들의 의견마찰이 있던 사례입니다.


서울 소재의 한 신축 아파트에서 입주가 시작되었습니다. 입주 후에 조금씩 해당 아파트에 하자들이 나타나기 시작했는데요. 단열이 잘 되지 않아 성애가 생기고 곰팡이가 피게 되는 결과를 빗게 되었습니다. 해당 아파트 입주민들은 입주민 회의를 통해 로펌에 이 문제를 맡겨보자며 A로펌에 시공사인 B건설사를 상대로 낸 하자보수이행청구소송을 상담 받았습니다. 





이 소송에 대해서 입주민들은 과반수이상이 동의를 하였는데요. 당시 아파트 입주자대표회의회장직무대행이던 C씨는 A로펌과 B건설과 합의 시 합의금의 10%, 승소 시에는 하자이행 보험금의 8%를 지급하기로 하는 소송위임계약을 체결하였습니다. 그리고 정당한 사유 없이 소송위임계약을 해지하게 되면 성과보수금을 지급하기로 하는 내용도 포함하였는데요. 


소송이 진행되는 중 갑작스럽게 해당 아파트의 입주자대표회의에서 소송을 취하하였습니다. 새로 선출된 입주자대표회의 회장이 승소가 어렵다고 판단하고 소송을 더 이상 진행하지 않기로 한 것인데요. A로펌은 이제껏 투자한 시간과 노력을 어떻게 보상해줄 것이냐며 이제 와서 상의도 없이 멋대로 취하하였다고 입주자대표를 상대로 성과보수금을 달라며 소송을 하였습니다.





이 사례에서 A로펌이 승소에 확신을 주지 못한 점이 문제가 되었을 수 있는데요. 입주자대표회의에서 의결절차가 있었는지 조차 알지 못했던 것은 맡은 업무를 바쁘게 처리하느라 그랬을 수도 있지만 정기적으로 소송의 진행과정을 보고한다면 이를 재빨리 알 수 있었을 텐데요.


하자보수소송건은 상당히 어려운 소이기 때문에 변호사를 선임하여 진행하는 경우가 많습니다. 하지만 아무 변호사나 찾아간다면 승소할 수 있었던 사례도 패소하게 되는 경우도 있는데요. 때문에 판례에 직접적으로 관여하였던 부장판사출신변호사와 함께 진행해보는 것도 좋습니다. 아무래도 부장판사출신변호사이다 보니 하자보수 판결을 직접 내린 일도 많고 여러 변호사들과 검사들의 다양한 의견이나 새로운 방법들을 직접적으로 겪었는데요. 부장판사출신변호사 김윤권변호사와 함께 하자보수에 대해서 상담 받아보시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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하자보수 소송 중요한 기준 파악해야




서울 내에서의 아파트 전매에 대한 제한이 걸림에 따라서 서울 외곽 지역에서의 아파트 건설 붐이 크게 일어나고 있으며, 이미 지어진 아파트들은 예전보다 분양률이 크게 늘어났다 합니다. 아무래도 집값이 싸면서도 제한이 비교적 적은 서울 근교 신규 개발 지역들이 특히 주목을 받고 있는데, 다만 이 여파로 하자보수 소송 건수도 급격히 늘어났습니다.





집을 짓는 입장에서는 분양 수요를 쫒아가기 위해서 너무 서둘러서 공사를 하고, 입주하려는 사람은 빨리 들어가야 하니까 정확히 확인하지도 못한 채로 입주를 했다가 뒤늦게서야 집의 흠결을 발견하게 되어 갈등을 빚게 되는 것입니다. 


그렇다면 이런 하자보수 소송에서 말하는 하자란 정확히 무엇일까요?





     하자보수 소송에서 칭하는 하자의 범위


다 지어진 건물이 어떤 상태일 때 ‘하자 있는 상태’라고 규정하는 것일까요? 보통은 건물이 당초 계약에서 정한 목적, 용도와 많이 어긋난 수준으로 문제가 있을 시 하자가 있는 상태라고 판단을 하게 됩니다. 이는 바꾸어 말하자면, 흠결이 있기는 있다 해도 해당 건물의 본래 목적이나 용도를 해치지 않는 선이라면 건설사가 반드시 배상해야 하는 하자가 아닐 수 있단 이야깁니다.


즉, 기본적으로 하자보수 소송에서 배상 대상이 되는 하자는 쌍방간 합의되지 않았고, 기능과 목적상 큰 문제를 유발할 수 있는 것입니다. 그래서 설령 기능 그 자체에 특별한 흠결이 있다고 하기에는 애매하다 해도, 설계를 임의로 변경하거나 누락한 경우, 혹은 당초 목표와 비교했을 때 틀리게 시공한 경우도 하자보수의 대상에 들어가게 됩니다.





     하자보수 소송 더 성공적으로 이끌어 나가려면?


만약 하자가 인정되었다면 이를 청구한 사람은 하자의 보수 그 자체, 혹은 보수에 들어가는 비용을 청구할 수 있게 됩니다. 따라서 하자보수 손해배상 청구를 하게 될 때는 일단 해당 하자가 어떤 규모고, 보수를 위해선 무엇이, 얼마의 액수가 필요한지를 최대한 정확하게 계측하는 것이 중요한 포인트입니다.





더불어서 하자를 도저히 보수할 수 없을 정도로 심각한 상태라는 것이 인정된다면 처음부터 다시 짓는 것까지 요구할 수도 있지만 이 부분은 쉽게 인정되지 않기 때문에 그만큼 큰 준비가 필요하다 하겠습니다. 만약 하자보수 소송이나 기타 건설법과 관련된 소송을 앞두고 있다면 김윤권 변호사와 상담을 꼭 나누어 보길 바라겠습니다.



Posted by 변호사 김윤권

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건설분쟁상담변호사 건축 절차는


건물을 세울 때는 건축물을 설계한 후 토지의 용도나 또는 건축 허가에 적합한지 등을 허가 받아야 건축을 할 수 있는데요. 만약 건축허가를 받지 않고 건물을 세우게 되면 건축법 위반에 따른 형사 처벌을 받게 됩니다.


따라서 오늘은 건설분쟁상담변호사와 함께 건축 절차에 대해서 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.

 

 


건축법 제21조에서는 건축 허가를 받거나 건축 신고 대상이 되는 건물이나 리모델링 건물의 설계는 건축사가 진행할 수 있다고 규정하고 있는데요. 건축사라 함은 국토교통부 장관의 주관으로 시행되는 자격 시험에 합격하여 건축물 설계 및 공사 감리의 업무를 진행하는 사람을 가리킵니다.


다만 바닥 면접의 합계가 85㎡ 미만인 개축이나 재축, 증축을 하거나 연면적이 200㎡ 미만이면서 층수가 3층 미만인 건축물 대수선을 할 때는 건축사가 동행하지 않아도 건축이 가능합니다.

 

 


한편 건축허가나 신고할 때는 허가를 가진 사람에게 일정 서류를 제출함으로써 허가를 받아야 하는데요. 건설분쟁상담변호사가 살펴본 바로 건축 허가를 위한 서류는 아래와 같습니다.

 

- 건축, 용도변경, 대수선의 허가 신청서
- 건축 대지 범위에 대한 서류
- 건축 대지의 소유 및 사용 권리의 증거 서류
- 건축법 시행규칙에서 명시된 사건결정서 및 설계도서

 

 

 


위와 같은 건축 절차에 따라서 허가가 승인 되면 허가권자로부터 건축 허가서를 발급 받게 되는데요. 건축 허가를 받은 후에는 일정 기간 안에 공사를 진행해야 하며 만약 허가를 받은 후 정한 기한 안에 건축을 진행하지 않으면 건축 허가가 취소될 수 있음을 명심해야 합니다.


이 때 착공을 미뤄야 하는 사유가 있다면 타당한 사유를 기재하여 공사 착수 기간을 연기해야 하는데요. 만약 착수 기간의 연기에 어려움을 겪고 계신다면 건설분쟁상담변호사와 동행하여 문제를 해결하는 것이 바람직합니다.

 


이 후 건축 신고를 할 때는 시장이나 군수 등에게 일정 서류를 제출하여 건축신고필증을 발급 받아야 하는데요. 건축 절차에 따라 건축 허가, 신고가 완료되면 공사 착수를 위한 착공 신고 절차도 가져야 합니다.


위와 같이 건축허가 절차가 까다로운 것은 그만큼 건축사와 행정 기관 간의 갈등이 발생할 수 있다는 것을 의미하는데요. 만약 건축 절차와 관련하여 분쟁 해결을 원하신다면 건설분쟁상담변호사 김윤권변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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건설변호사 대안입찰이란?

 

 

대안입찰은 정부가 발주를 하는 1백억원 이상 대형 공사 중에 정부의 원안과 다르게 입찰자가 별도로 마련을 한 대안을 제시하여 입찰을 하는 방식을 말합니다.
하지만 이 방법에 대해서 잘모르는 분들이 많습니다.
그래서 이번시간에는 건설변호사 김윤권변호사와 함께 대안입찰에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

대안입찰은 원안입찰과 함께 따로 입찰자의 의사에 따라서 대안 허용이 된 공사의 입찰을 말합니다.

 

지방자치단체가 작성을 한 실시설계서의 공종 중에서 대체가 가능한 공종에 대하여 기본방침의 변동 없이 지방자치단체가 작성을 한 설계에 대체가 될 수 있는 같은 수준 이상의 기능 및 효과를 가진 신공법·신기술·공기단축 등이 반영된 설계로서 해당하는 실시설계서상의 가격이 지방자치단체가 작성한 실시설계서상의 가격보다 낮으며, 공사기간이 지방자치단체가 작성을 한 실시설계서상의 기간을 초과하지 않는 방법(공기단축의 경우는 공사기간이 지방자치단체가 작성을 한 실시설계서의 기간보다 단축이 된 것에 한함)으로 시공을 할 수 있는 설계를 말합니다.

 

 

 

 

 

대안입찰자가 원안입찰과 함께 대안제출을 하는 경우에는 아래의 도면 및 서류를 제출하여야 됩니다. 단, 동시에 2개 이상의 대안제출을 할 수 가 없습니다.

 

- 입찰서
- 대안설계에 대한 구체적인 설명서
- 「건설기술 진흥법 시행령」 제11조에 따라서 국토교통부장관이 정하는 서류[「건설기술개발 및 관리 등에 관한 운영규정」(국토교통부훈령 제371호, 2014. 5. 23. 발령·시행) 제20조제1항]
- 원안입찰 및 대안입찰에 대한 단가와 수량을 명백하게 적은 산출내역서
- 대안의 채택에 따른 이점, 그 밖에 참고사항 기재를 한 서류

 

 

 

 

 

 

지방자치단체의 장이나 계약담당자는 제출된 대안입찰서의 대안입찰가격(「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제99조제3항이나 제4항에 따른 조정을 거친 후의 대안입찰가격 포함)이 아래의 요건을 모두 충족하는 경우는 이를 낙찰적격입찰로 선정을 합니다.

 

 

- 대안입찰가격이 입찰자 자신의 원안입찰가격보다 낮을 것
- 대안입찰가격이 총공사 예정가격 이하로 대안공종에 대한 입찰가격이 대안공종에 대한 예정가격 이하일 것

 

위에 따라서 선정이 된 낙찰적격입찰의 대안입찰서에 대하여 지방건설기술심의위원회가 설계의 적격 여부 및 설계점수를 통지하면 지방자치단체의 장이나 계약담당자는 적격으로 통지가 된 대안입찰서 중 설계점수가 높은 순으로 6개의 대안(적격으로 통지가 된 대안이 6개 미만인 경우는 적격으로 통지된 모든 대안을 말함)을 선정한 뒤 대안설계점수가 원안설계점수보다 높은 것을 대안으로 채택을 합니다.

 

 

 

 

 

 

지방자치단체의 장 또는 계약담당자는 원안입찰자과 대안채택된 자 중에서 낙찰자 결정을 하는 방법을 입찰공고를 할 때 명시를 하여야 됩니다.


지방자치단체의 장 또는 계약담당자는 대안 제출을 한 사람이 없거나, 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제99조제5항에 따른 낙찰자가 없는 경우에는 원안입찰가격이 예정가격 이하로서 최저가격인 입찰을 제출한 자부터 순차적으로 아래의 방법에 따라서 낙찰자 결정을 합니다.

 


1. 추정가격이 300억원 이상인 공사: 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제42조제1항제1호에 따른 입찰금액 적정성 심사방법(저가심사)
 
2. 위의 ① 외의 공사: 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제42조제1항 본문에 따른 계약이행능력 심사방법(적격심사)

 

 

 

 

 

 

대안입찰에 대해서 알아보았습니다. 건설, 건축관련 분쟁으로 인해서 어려움을 겪고 있다면 변호사의 도움과 함께 진행하는 것이 결과에 있어서 효과적입니다.
건설변호사 김윤권변호사는 서울지법부장판사출신의 변호사로 노하우를 통해서 여러분들의 분쟁을 명쾌하게 도와드리겠습니다.

 

 


 

Posted by 변호사 김윤권

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건설변호사 지체상금이란?

 

 

정당한 사유가 없이 계약이행을 지체한 계약자는 지체상금을 내어야 됩니다.

계약기간 내에 계약자의 책임이 없는 사유로 계약이행 지체가 된 경우는 계약기간 종료 전에 계약기간 연장의 신청을 할 수 가 있습니다.
오늘은 건설변호사와 함께 국가공사계약자의 지체상금에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

정당한 이유가 없이 계약의 이행지체를 한 계약자는 지체상금을 내야 됩니다. 계약자(국가기관과 지방자치단체 제외함)는 계약서에 정한 준공기한 내에 공사완성를 하지 않은 경우 아래에 따라서 계산이 된 지체상금을 현금(체신관서나 「은행법」의 적용을 받는 은행이 발행한 자기앞수표 포함함)으로 내야 됩니다.

 

지체상금 = 계약금액 * 지체상금률 * 지체일수

 

지체상금은 동일한 계약에서 계약자에게 지급이 될 대가, 대가지급지연에 대한 이자나 그 밖의 예치금 등과 상계를 할 수 가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

기성부분에 대하여 검사를 거쳐서 이를 인수한 경우(인수하지 않고 관리·사용하고 있는 경우를 포함)는 그 부분에 상당을 하는 금액을 계약금액에서 공제를 한 금액을 기준으로 지체상금을 계산하여야 됩니다. 이 경우에는 기성부분의 인수는 성질상 분할을 할 수 있는 공사에 대한 완성부분으로서 인수를 하는 것에 한합니다.

 

공사계약의 지체상금률은 1000분의 1이며, 지체일수는 아래에 따라서 산정을 합니다.

준공기한(계약서의 준공신고서 제출기일) 내에 준공신고서 제출을 한 경우는 준공검사에 소요가 된 기간은 지체일수에 산입을 하지가 않습니다.

 

 

 

 

 

 

단, 준공기한 이후에 시정조치를 한 경우는 시정조치를 한 날부터 최종 준공검사에 합격을 한 날까지의 기간(검사기간이 「(계약예규)공사계약일반조건」 제27조에서 정한 기간 초과를 한 경우엔 「(계약예규)공사계약일반조건」 제27조에 정한 기간에 한함)을 지체일수에 산입을 합니다.

 

준공기한을 경과해서 준공신고서 제출을 한 경우는 준공기한 익일부터 준공검사(시정조치를 한 때는 최종 준공검사)에 합격을 한 날까지의 기간을 지체일수에 산입을 합니다.

 

 

 

 

 

 

준공기한의 말일이 공휴일(관련 법령에 따라서 발주기관의 휴무일인 경우를 포함)인 경우 에는 지체일수는 공휴일의 익일 다음날부터 기산을 합니다.

 

계약의 이행을 위한 예산이 없거나 부족한 경우엔 지체상금을 해당 계약의 이행을 위하여 직접 사용을 할 수 가 있습니다.

 

 

 

 

 

지체상금에 대해서 알아보았습니다. 건축, 건설 관련 문제로 인해서 어려움을 겪고 있다면 변호사의 자문을 받으면서 해결하는 것이 효과적입니다.
건설변호사 김윤권변호사는 다양한 건설 관련 분쟁의 경험과 지식을 갖춘 변호사로 여러분들의 분쟁을 명쾌하게 도와드리겠습니다.

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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건설변호사 재건축 연한30년 개정안 내용은?

 

 

도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안이 국무회의를 통과하였다고 합니다.
앞으로 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축이 되고, 안전진단에 구조안전성 평가 외에 주거환경 중심 평가신설을 하고, 층간소음이나 에너지 효율, 노약자 편의성 등 주거환경 비중 강화를 한다고 하는데요.
이번 시간에는 건설변호사와 함께 이에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

재건축 연한 30년으로?

 

국토교통부는 이런 내용의 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안이 국무회의를 통과하였다고 밝혔습니다. 개정안에서는 조례 개정 등의 절차를 거쳐서 이르면 5월부터 시행이 된다고 하였습니다.

 

개정안에 따르면 준공 후에 20∼40년으로 돼 있는 재건축 연한의 상한이 30년으로 단축이 됩니다.

현재 재건축 연한을 40년으로 정한 서울, 경기, 부산, 인천, 광주, 대전 등에서 재건축 연한이 10년 단축이 됩니다.

 

 

 

 

 

1980년대 후반에 지어진 아파트단지의 재건축 사업이 속도를 내게 됐었습니다. 서울의 경우에는 1987년 이후 건설이 된 아파트들이 2∼10년 재건축 연한 단축이 됩니다. 국토부에 따르면 1987∼1990년 건설이 된 공동주택은 전국적으로 73만5000가구, 서울지역 아파트는 18만8000여가구 정도입니다.

 

재건축 연한을 채웠을 때에 실시를 하는 안전진단 기준도 바뀌게 됩니다. 구조적 결함이 있는 건물은 연한 도래와 관계가 없이 구조안전성 최하위 등급을 받게 되면 다른 항목 평가 없이 재건축 승인을 합니다.

또한 주거환경 평가에 층간소음 등 사생활 침해, 냉난방 등 에너지 효율 개선, 노약자 이동 편의성과 어린이 생활환경 개선 등도 반영을 합니다.

 

 

 

 

 

개정안에 따라 재개발 사업을 할 때에 임대주택을 의무적으로 지어야 하는 임대주택 의무건설 비율도 5% 포인트로 완화가 됩니다.

 

그동안 재개발 사업을 할 때에 지역별로 전체 가구수의 5∼20%(수도권 8.5∼20%, 지방 5∼17%), 연면적 기준은 3∼15% 범위내에서 임대주택 확보를 하여야 됐습니다. 하지만 앞으로는 연면적 기준 폐지가 되고 가구수 기준도 가장 높은 비율을 5%포인트씩 낮추어 수도권은 전체 공급 가구수의 15% 이하, 비수도권은 12% 이하만 확보를 하게 되면 됩니다.

 

 

 

 

 

지금까지 재건축 연한 30년 단축에 대한 내용에 대해서 알아보았습니다. 건축, 재건축, 재개발 관련 분쟁이 발생하신 경우 변호사의 체계적인 도움을 받으면서 대응을 하는 것이 효과적입니다.
건설변호사 김윤권변호사는 서울지법 부장판사출신의 변호사로 다양한 건축 관련 소송의 노하우를 통해서 여러분들의 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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건설변호사 건축물 용도변경 기준

 

 

건축물의 용도변경이란 건축법령에 의하여 구분 적용이 된 건축물 용도를 소유주의 필요에 의하여 건축법 규정에 따라서 타 용도로 변경을 하는 행위를 말합니다.

건축물 용도변경시에는 허가도 중요하지만 기준에 따라서 진행을 하여야 하는데요.
오늘 이 시간에는 건축물 용도변경 기준에 관해서 건설변호사 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

질문) 건축물의 용도변경을 하려면 해당 관청에 용도변경 허가를 받기만 하면 되는 것인가요?

 

답변) 건축물의 용도를 변경하려면 변경을 하려고 하는 건축물 용도가 건축법에 따른 건축기준에 적합하여야 합니다.

 

또한 주차장법, 하수도법 및 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 등 건축 관련 법령에 따른 건축기준에도 적합하여야 하는데요. 그 밖에 용도변경을 하려는 사람은 용도변경 허가신청 전에 관련 법령에 따라서 용도변경이 가능한지 확인을 할 필요가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

용도변경 시 갖추어야 하는 건축기준는?

 

건축법에 따른 건축기준 준수: 건축물의 용도변경을 하려면 변경을 하려고 하는 건축물의 용도가 건축법에 따른 건축기준에 적합하여야 합니다.

 

그래서, 기존 건축물의 용도를 새로운 용도로 변경을 하려는 건축물의 직통계단 및 옥외 피난계단, 출구, 내화구조, 내부마감재료, 승강기 등을 「건축법 시행령」 제32조부터 64조까지 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」에서 정하고 있는 건축기준에 적합하게 해당 시설 설치를 하거나 변경을 하여야 합니다.

 

 

 

 

 

 

주차장법, 하수도법 등 건축 관련 법령에 따른 건축기준 준수: 건축물 용도변경을 하려면 변경하려고 하는 건축물의 용도가 주차장법, 하수도법 및 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률, 장애인·노인·임산부 등의 편의 증진 보장에 관한 법률에 따른 건축기준에 적합하여야 합니다.

 

그래서, 기존 건축물의 용도를 새로운 용도로 변경을 하려는 건축물의 부설주차장, 개인하수처리시설, 소방시설 및 장애인 등 편의시설 등을 주차장법, 하수도법 및 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 등에서 요구를 하는 건축기준에 적합하여야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

그 밖에 용도변경 시 확인하여야 할 관계 법령: 특별자치도지사나 시장·군수·구청장은 용도변경 허가를 신청한 사람에게 건축·대수선·용도변경허가신청서를 받은 뒤 용도변경허가서를 발급할 때에 아래 표의 용도변경 허가 시 확인하여야 할 관계법령에 적합한지를 확인한 뒤허가서를 발급하여야 합니다.

 

그래서 용도변경을 하려는 사람은 용도변경 허가신청 전 관령 법령에 따라서 용도변경이 가능한지를 확인할 필요가 있습니다.

 

 

 

 

건축물 용도변경 기준에 대해서 알아보았습니다. 건설, 건축 관련 문제로 인해서 어려움을 겪고 있다면 변호사의 체계적인 도움을 받으면서 진행을 하는 것이 시간과 결과에 있어서 효과적입니다.
건설변호사 김윤권변호사는 건축, 건설 관련 분쟁에 다양한 노하우를 갖춘 변호사로 여러분들의 건설 분쟁을 체계적으로 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 

 

 


 

 

Posted by 변호사 김윤권

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