재개발 이주비 법적도움 필요한 때



재개발이 확정된 이후 주거 이전비에 대한 이슈는 관련자라면 누구나 궁금해하는 사항일 것입니다. 대법원의 사례를 통해 몇 가지 궁금증을 해결해 보고자 합니다.


ㅇ씨는 마포구의 주택재개발지역에 집을 한 채 갖고 있었습니다만, 집안의 사정으로 인하여 인근에 있는 다른 건물에서 세입자로 살고 있었습니다. 


자신이 세를 들어서 살고 있던 지역에 재건축사업이 시작되자 ㅇ씨는 조합에 재개발 이주비 등을 청구하였습니다만 다른 주변 세입자와는 다르게 ㅇ씨는 청구 건이 거절되었습니다. 이에 ㅇ씨는 납득할 수 없다며 K주택재개발사업조합을 상대로 하여 주거이전비 1500여만원을 청구하는 소송을 냈습니다.





1심에서는 조합에서는 1500여만원을 ㅇ씨에게 지급하라는 판결을 냈지만 2심에서는 ㅇ씨가 정비 사업에 포함된 토지/주택 등에 대한 소유자이기 때문에 자신의 것이 아닌 다른 사람의 주거용 건물의 세입자라는 이유로는 재개발 이주비를 청구하는 것은 불가능하다며 1심을 뒤집었습니다. 


만일 주택재개발조합원이 재개발이 확정된 지역에 땅과 집을 소유하고 있다면 재개발 지역의 다른 집에서 세를 들어 거주하고 있다고 하더라도 조합을 상대로 하여금 주거이전에 대한 재개발 이주비를 청구할 수 없다는 것입니다. 





토지보상법에 의거하여 주거이전비는 세입자만을 위한 사회적인 급여이므로 ‘순수 세입자’가 아닌 사람은 지급 대상이 아니라는 것입니다. 이에 ㅇ씨는 재개발 이주비 청구소송에서 패소를 확정하게 되었습니다. 


재판부에서는 토지보상법의 규정에 의하여 공익사업이 시행되는 경우에는 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자에게 지급하도록 되어있는 주거이전비는 세입자들의 빠른 이주를 돕고 사업진행에 추진력을 더하게 위한 정책적인 목적도 있는 것이라고 밝혔습니다. 또한 재개발 이주비로 인하여 금전적인 어려움을 세입자들이 겪지 않도록 사회적으로 보장해 주는 차원의 예산이라고 하였습니다. 





주택재개발정비사업의 개발로 인하여 이익을 누리게 되는 조합원은 그 자체가 사업에 대한 이해 관계인 이기 때문에 관련 법이 조기 이주를 장려하는 대상사자 포함된다고 보기는 실질적으로 어려움이 있고, 정비사업구역의 다른 건물에 살고 있는 세입자라고 하더라도 일반 세입자처럼 재개발이주비로 인하여 금전적으로 큰 어려움을 겪는다고는 보기 어렵다는 점을 지적했는데요. 


따라서 소유자이면서 동시에 세입자인 경우에는 재개발 이주비를 지급하는 것이 사회보장 차원이라는 그 성격에는 부합하기 어려운 것으로 판단된다고 덧붙였습니다.





만약 조합원이면서 소유자이면서 세입자인 사람에게 주택재개발정비사업조합의 재개발 이주비 지급이 가능하다면 그 지급금액은 결국에는 조합 및 조합원들이 모두 부담해야 하는 것인데, 우연히 정비구역 안의 주택에 세입자로 살았다는 이유로 지원이 가능하게 되어 관련 부담이 조합/조합원들에게 이어지는 결과는 타당하다고 보기에는 어렵다고 판시하였습니다.


기본적으로 재개발 구역에서 살고있는 세입자는 정비구역에서 3개월 이상 거주하였다면 4개월분의 재개발 이주비 보상 및 지원이 가능한데요, 그러나 무허가건축물에 입주한 세입자라면 사업인정고시일로부터 정비사업 구역에서 1년 이상 거주한 세입자의 경우에 주거 이전비를 보상하게 됩니다.





관련 비용의 산정은 통계작성기관의 가구원수별 월평균 명목으로 가계 지출비를 기준으로 하여 산정됩니다. 


국가에서 시행하는 재개발사업의 경우에는 특히 행정절차 등이 비교적 까다롭고 기본적인 정보 이외에도 법적으로 인정되는 기준에 대해서는 변호사들의 법적 조력을 통해 해결이 가능한 경우들이 종종 있습니다. 





김윤권 변호사의 경우에도 재개발 이주비나 주거 이전비 등에 대한 고객 상담을 통하여 사회보장 차원으로 금액을 원활하게 지원받을 수 있도록 도움을 드리고 있습니다. 


세입자들에게는 재개발이 언제나 환영할 만한 이슈는 아닙니다. 당장 집을 구해야 하는 어려움이 있기 때문인데요, 관련하여 법적 도움이 필요하신 경우 다양한 유사사례 경험을 통해 꼼꼼하게 상담을 진행하고 있는 변호사 선임으로 걱정을 조금이라도 줄여 보시기 바랍니다.






Posted by 변호사 김윤권

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재개발주거이전 부동산소송변호사와 함께



우리나라는 공공사업 지역 재개발주거이전에 대한 보상으로 국가가 해당 지역 주민들에게 주거이전비를 지급하고 있습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 공익사업의 추진을 원활하게 하고, 아울러 주거를 이전하게 되는 거주자들을 보호하기 위해 가재도구를 옮길 수 있는 이사비를 지원하는 것입니다.

 

그러나 이런 재개발주거이전 비용으로 인해 지역 주민과 공공기관의 입장이 극명하게 갈려 분쟁을 야기하는 경우가 굉장히 많습니다. 특히 도시 및 주거환경정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 정비사업이 시행될 예정임을 알 수 있게 된 때 해당 지역에서 거주한 자를 대상으로 한다고 보는 공공기관이 그 기간을 애매하게 측정하여 분란이 일어나게 됩니다.

 




이처럼 공익사업으로 재개발주거이전이 진행됨에도 불구하고 피해를 입게 되었을 때 재개발주거이전비를 청구하는 것이 옳은 선택이며, 공공기관과 주민간의 재개발보상금 지급 기준이 상당 다르기 때문에 발생할 수 있는 부동산소송에 대해서 관련 업무 경험이 풍부한 변호사를 찾아 도움을 받는 것이 중요합니다.

 

오늘 부동산소송변호사 김윤권 변호사와 함께 재개발주거이전에 따른 주거이전비 분쟁에 대한 실제 사례를 찾아보고, 재개발주거이전비 청구 소송과 이후 어떻게 대처해야 하는지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 




A씨는 지역에 있는 본인의 주택을 임대하여 수익을 얻고,직장 근처인 지역에서 살고 있었습니다. 그런데 지역에서 주택재개발사업이 진행되면서 지역 주민들은 재개발주거이전비를 보상받았고, A씨 또한 주거이전비를 청구했으나 받아들여지지 않았습니다.

 

따라서 A씨는 재개발주거이전비 청구 소송을 제기했고, 사건을 맡은 1심에서는 공공기관인 조합에서 약 1000만 원의 주거이전비를 지급하라는 판결을 내렸습니다. 그러나 2심의 판결은 달랐고, 그들은 A씨가 정비사업에 참여한 토지주택 등의 소유자이지만, 본인의 소유가 아닌 다른 주거용 건물의 세입자이지 때문에 주거이전비 청구는 불가능하다며 판결을 뒤집었는데요.

 




1심과 2심에서 판결이 뒤바뀌면서 첨예한 다툼이 예견되어 있던 A씨는 자신이 재개발 지역의 주민임을 피력했지만, 대법원의 판결에서 결국 패소하게 되었습니다. 대법원은 토지보상법상 공익사업 시행에 따라 이주하는 주거용 건축물의 세입자에게 주거이전비를 배상하여 공익사업 시행지구 안에 살고 있던 세입자들의 조기 이주를 돕고, 효율적으로 사업을 추진하려는 정책적인 목적이 있지만, 이는 주거 이전으로 인해 피해를 볼 수도 있는 세입자를 위한 정부의 금전적 지원이라고 말했습니다.

 

이어 대법원은 따라서 주택재개발정비사업으로 개발이익을 누리려는 조합원은 해당 사업의 이해관계인이기 때문에 관련 법령이 정책상 조기 이주를 장려하고 있는 대상자로 볼 수 없다고 말했는데요. 이는 조합원 본인이 소유한 건축물이 대상이 되는 것이 아니라, 정비사업구역 내 다른 건축물에 세입자로 살다 이전하더라도 다른 세입자처럼 주거이전으로 특별한 피해를 입었다고 볼 수 없다는 뜻입니다. 따라서 대법원은 A씨에게 주택의 소유자이면서 타지역의 세입자에게는 주거이전비를 주는 것은 사회보장급부로서의 성격에 부적합하다며 주거이전비를 지급할 수 없다고 밝혔습니다.

 




이처럼 재개발주거이전 소송을 진행하는 조합원은 재개발사업의 성공 시 개발이익을 얻을 수 있고, 그 이해관계는 사업시행자인 공공기관과 비슷하기 때문에 재개발로 인해 주거지를 잃게 되는 주민들과는 성격이 다르다는 것을 명심해야 합니다. 이는 주택의 소유자라고 해서 해당 지역에 살지 않아도 주거이전비를 받을 수 없다는 뜻인데요.

 

대법원에서는 우연히 정비구역 내 주택에 세입자로 살았다고 하더라도 그것만으로 이익을 얻는다면 국가에서 시행하는 주거이전비의 부담이 조합원에게 돌아가는 격이라며 그 결과가 옳지 않다는 것입니다.

 



결국 재개발주거이전으로 인해 뜻하지 않게 생활 터전을 잃어버린 세입자는 주거이전비가 반드시 필요한 보상임이 틀림없지만, 이해관계에 따라 주거이전비 여부가 달라질 수 있다는 것을 알고 계셔야 합니다. 이는 1심과 2, 그리고 대법원의 판단이 달랐듯 부동산변호사의 조력이 절실한 소송이므로 주거이전비를 청구할 수도, 못할 수도 있다는 뜻입니다.

 

따라서 관련 문제로 고민하고 계신다면 재개발주거이전에 대해 지식이 풍부한 부동산변호사의 도움을 통해 효율적으로 문제를 처리하는 것이 중요합니다. 재개발에 대해 자세한 법률 상담이 필요하시다면 김윤권 부동산변호사에게 문의하여 도움을 받아보시길 바랍니다.

Posted by 변호사 김윤권

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조합설립무효 사례 살펴보기




재개발이란 토지를 합리적이고 효율적으로 이용하고 도시기능을 회복하기 위해서 시행되는 사업입니다. 도시 및 주거환경정비법이 이에 적용되는데요. 재개발사업은 도시 계획사업의 하나이기 때문에 사업대상구역의 지정절차는 도시계획법에 의하며 대상구역에 대한 사업계획과 시행은 도시 및 주거환경정비법이 정하는 절차에 따릅니다.


재개발사업의 절차는 행정청 내부에서 대부분 이뤄지는 계획단계와 사업시행자가 행정청의 인가, 허가, 승인 등을 받아 집행하는 시행단계, 관리처분단계 그리고 공사와 법정절차에 대한 완료단계 등 크게 4 단계로 구분이 됩니다.





재개발을 하기 위해서는 도시재개발법에 의해 재개발사업을 조합이 시행할 수 있는 바 재개발구역 안에 있는 토지와 건축물에 관해서 소유권을 가진 사람이 재가발사업을 시행하고자 설립하는 조합이 필요한데요. 하지만 조합설립무효가 된다면 추진하려 한 재개발이 어떻게 되는지 오늘 이 시간에 배워보도록 하겠습니다.


재개발을 추진하기 위해서는 필요한 조합은 조합설립동의서를 수집하는 과정에서 문제가 있을 때 조합설립무효가 되기도 하는데요. 먼저 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.





국내 최대의 재개발 사업인 A재개발조합설립무효라는 일부 주민 소송이 각하된 사건인데요. 조합원 수만 2천여명이 넘는 것으로 버스터미널과 백화점, 대형마트, 복합상영관 등과 인접하며 고속도로, 도심순환도로의 연결성으로 주목 받던 재개발사업이었습니다. 하지만 조합설립동의서를 수집하는 과정에서 일부 동의서가 원본 없이 사본으로 제출되거나 본인의 동의 없이 작성된 일입니다.


이로 인해서 주민 6명이 서구청을 상대로 조합설립무효소송을 청구하였으나 각하를 한 사례인데요. 이 일은 재개발을 원치 않는 주민들이 있을 경우 종종 벌어지는 사례입니다.





재개발은 모든 사람에게 득이 되는 것은 아닐 수 있다는 것을 충분히 알 수 있는데요. 거기에 살던 원주민들은 갑작스럽게 자신의 삶의 터전에서 나가야 되는 것이며 재개발이 끝난 후 다시 돌아올 돈이 부족하다면 다른 주거지역을 알아보아야 하는 등의 문제들이 발생합니다.


때문에 잘 진행해보려 했던 재개발도 다양한 이유가 있어 조합설립무효 청구가 되기도 합니다. 하지만 재개발을 하는 이유는 외관뿐만이 아닌 안정성과 더불어 그 지역의 발전을 위한 것입니다. 재개발이 진행되어서 성공한 사례들이 국내에도 몇 건씩이나 되는데요. 하지만 그로 인해 돈을 버는 사람들은 일부이며 정작 사는 사람들은 불편을 겪게 됩니다.





조합설립무효에 대해서 오늘은 간단하게 알아보았는데요. 재개발은 여러 법률과 제도 그리고 청구 사유 등이 굉장히 많아 상세하게 파악하기 위해서는 김윤권변호사와 상담을 통해서 알아보셔야 하는데요. 별것 아니라고 쉽게 넘기지 마시고 상담을 통해서 티끌의 문제라도 다시 한번 짚어보시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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재개발 현금청산 상담을 통해




한 수 앞의 미래만이라도 알 수 있다면 세상의 많은 문제들은 사라지게 될 것입니다. 하지만 그를 모르기 때문에 항상 사건과 문제들이 발생하게 되는데요. 생활에 있어서 의식주는 중요한 것입니다. 그 중에서도 주, 주거환경은 좋으면 좋을수록 더 득이 되고 실로 유형재산이기 때문에 살면서 있을 문제들을 해결해 주는데 도움이 되기도 합니다.





하지만 원래 있던 곳이 재개발 지역으로서 선정된다면 현재와 달라질 그 후의 결과를 알 수 없는데요. 재개발을 하는 것이 대부분은 좋은 결과를 만들지만 재개발로 인해서 간혹 좋지 못한 결과를 얻기도 합니다. 재개발을 하게 되면서 원래 있던 주민들이 재개발된 건물에 살지 못하게 되고 많은 사람들이 떠나 실제로 입주하는 사람이 적을 수도 있는 것이고, 슬램가였던 곳을 생기가 넘치게 만들어주기도 합니다. 하지만 이를 알지 못하기 때문에 재개발 현금청산이라는 것을 합니다.





주로 재개발이 된 건물에 다시 입주하기가 어렵거나 향후 재개발 현금청산보다 이익을 볼 수 없다고 판단 될 때 재개발 현금청산을 하는데요. 하지만 재개발 현금청산에 대해서 문제가 많아 여러 소송들이 진행되는데요. 오늘 살펴볼 사례로는 분양권을 포기한 재개발 현금청산자에게 정비사업비를 부담시키지 못한다는 판결이 난 사례입니다. 


A씨는 자신들의 주택이 주택재개발 정비사업 구역으로 지정되자 분양신청을 하지 않고 해당 조합에 건물을 매매하였는데요. 대신 정비사업을 진행하게 되면서 살던 곳을 떠나게 되었으니 이주정착금과 주거이전비 등을 지급해달라고 요청하였지만 이를 거절한 조합을 상대로 소송을 하였습니다.





이 사례는 A씨의 승소로 판결이 났는데요. 조합측의 항소심의견은 A씨들이 정비사업의 사업비를 함께 내야 할 의무가 있는데도 불구하고 사업비를 내지 않고 청산금만 받았으니 그 차액을 반환해야한다고 주장하였지만 이를 받아주지 않았습니다. 또한 조합원은 사업비를 부담할 의무가 있지만 분양권을 포기하고 현금청산을 한 경우 사업비를 부담할 의무도 사라지게 된다며 현금을 받을 사람들이 조합원의 지위를 상실하기 이전에 발생한 사업비를 부담한다는 명확한 규정이 없어 A씨들은 사업비를 부담할 필요가 없다고 설명하였습니다.





분양신청을 하지 않았거나 철회해서 대신 현금청산을 한 조합원은 해당 지위를 잃게 되지만 그렇다고 해서 조합원일 당시 얻은 이익을 반드시 토해내야 하는 것은 아니며 조합은 조합원에게 정비사업비와 정비사업 시행 때 생긴 수입과의 차액을 내놓으라고 할 순 있다고 하였습니다. 때문에 이번 사례의 경우 차액을 돌려 받기 위해서는 조합 정관이나 조합원 총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정해 놓아야 돌려 받을 수 있다고 언급하였습니다.


이처럼 재개발은 다양한 사건들이 벌어집니다. 설마 생각지도 못했던 것들이 문제가 될 것이라고는 예상할 수 없는 것인데요. 김윤권변호사와 함께 재개발에 대해서 상담해보고 조합원 혹은 조합과의 계약 내용에 있어서 문제가 되거나 모순이 되는 점에 대해서 파악해 보시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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재개발 현금청산 상담이 필요하다면?




재개발 현금청산이란 재개발이나 재건축에서 새 아파트의 입주권을 포기하는 대신 조합으로부터 현금을 받는 것을 의미합니다. 8·2 대책에 따라 일반 거래는 묶이게 되고, 앞으로 나오는 재건축의 매물은 대부분 현금청산의 대상이 되게 되는데요. 재개발 현금청산 매물은 일반 재건축 매물과는 다른 점이 많기 때문에 주의가 필요합니다. 재건축 이후 집이 아닌 조합원 분양 이후 현금으로 이를 받게 되며, 현금청산 가격을 사업시행사와 소유자가 협의하여 산정하게 됩니다. 이 경우 시장과 군수가 추천하는 2명 이상의 감정가가 평가한 금액을 기준으로 협의할 수 있습니다. 그렇다면 김윤권 변호사와 함께 재개발 현금청산과 관련된 사례를 알아보도록 하겠습니다.





   재개발 현금청산 사례


법원은 주택재개발정비사업에 분양신청을 했던 토지 소유자 A씨가 적법하게 분양신청을 철회하였기 때문에 현금청산을 해달라며 주택재개발정비사업조합을 상대로 낸 청산금 청구소송 항소심에서 원고패소 판결을 한 1심을 취소하고 사건을 돌려보냈습니다.


A씨는 조합이 주택재개발정비사업의 처분계획에 따라 A씨의 건물을 인도하라며 건물명도 소송을 내자 자신은 적법한 분양신청 철회를 했다며 119억여 원에 해당하는 현금청산을 요구하는 소송을 제기했습니다. A씨는 1심에서 패소판결을 받자 항소하였는데요.





2심 재판부는 판결문에서 재개발 현금청산의 경우는 공법상의 당사자소송에 해당하기 때문에 행정법원의 담당이라고 설명하였습니다. 재판부는 주택재개발조합이 하는 여러 가지의 사업은 조합원과의 관계를 공법적인 관계인 도시정비법이 규제하고 있고, A씨가 주장하는 모든 청구권은 공법상 권리하고 설명하며 사건을 행정법원으로 이송하였습니다.





   재개발 현금청산은 김윤권 변호사에게


위 사례는 주택재개발 현금청산이 행정법원의 담당이라는 판결이 있었던 사건이었습니다. 법원은 도시정비법상 조합과 조합원의 관계 규율이 공법 규범이기 때문이라고 설명하였는데요. 이처럼 불필요한 소송을 줄이기 위해서는 개인적으로 소송을 준비하시는 것보다 변호사를 선임하여 준비하시는 것이 더욱 합리적일 수 있습니다. 특히 재개발 현금청산의 경우 행정법원으로 넘어갈 수 있기 때문에 이에 대해 다양한 지식을 겸비하고 있는 변호사와 상담을 하여 보시는 것이 좋은데요.





김윤권 변호사는 이러한 재개발 현금청산 문제와 관련된 사건에 대한 다양한 경험이 있어 상담을 주신다면 보다 명확하고 친절하게 답변드릴 수 있도록 노력하겠습니다. 재개발 현금청산 관련하여 도움이 필요하신 분들은 김윤권 변호사에게 상담을 요청하시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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재개발 절차 부당한 시공자 선정 과정




재개발은 단독주택이나 상가들이 많이 모여있는 불량주거지에 아파트 등을 지어 도시를 정비하는 사업을 말하는데요, 상대적으로 낙후된 지역에 상하수도와 도로 등의 지역 기반시설을 정비하고 새로운 주택을 공급하여 도시경관을 좋게 만들고 있습니다.


그렇다면 재개발 절차는 어떻게 될까요? 재개발을 하려면 우선 시나 도에서 구역지정고시를 받아야 하는데요, 주민들이 제출한 재개발 계획을 검토한 뒤 재개발을 진행할 수 있다고 판단되면 재개발 지역으로 지정하는 것을 구역지정고시라고 합니다.





그 후 정식 조합을 설립하여 재개발 사업을 시작하게 되는데요, 이 과정에서 조합과 조합원들 사이에 의견이 대립하여 소송이 제기되는 경우가 종종 있습니다. 오늘은 김윤권 변호사와 함께 재개발 절차에 대해 알아보겠습니다.


A구역의 주택재개발정비사업조합 조합원이었던 A씨는 조합원 총회가 열리기 전까지 조합원 한 명당 약 50만 원에서 350만 원 상당의 돈을 주며 조합원들을 매수한 B회사가 시공자로 선정되자 이러한 결정은 무효라며 소송을 제기하였습니다.





재판부는 이 사건에 대해 B회사가 시공자로 선정 될 당시 조합의 정관은 일반경쟁입찰이나 지명경쟁입찰 방식을 규정하고 있었다며 A씨의 손을 들어주었습니다.


재판부는 판결문에서 경쟁입찰 방법에 따라 총회에서 시공자 선정 결의를 했더라도 입찰 참가업체나 조합이 시공자를 선정하는 과정에 있어 조합원들에게 금품을 제공하여 시공자 선정 동의서를 받는 등 부정한 행위를 하였다면 이것이 시공자 선정을 위한 총회의 결과에 영향을 주었을 수도 있다고 밝혔습니다.





따라서 B회사가 조합원들에게 돈을 주는 대가로 서면결의서를 받아 이것을 총회에 제출하였고, 돈을 받은 조합원들이 총회에 나와 B회사가 시공자로 선정되기 위한 투표를 했다면 경쟁입찰의 공정성을 저해하고 조합원들의 결정권과 선택권의 자유를 침해한 것으로 볼 수 있다며 B회사가 재개발 시공자로 선정된 것은 무효라고 판결하였습니다.





재개발 절차로 인해 법적 분쟁이 생겼을 때는 관련 법에 대해 잘 아는 변호사의 법률자문을 받아 문제를 해결하는 것이 좋은데요, 재개발 절차로 소송에 휘말리게 되었거나 상담이 필요하신 분들은 김윤권 변호사에게 문의하시기 바랍니다.


김윤권 변호사는 재개발 절차에 대한 풍부한 소송 진행 경험과 법적 지식을 가지고 있어 여러분의 문제 해결을 위한 도움을 드릴 수 있습니다.




Posted by 변호사 김윤권

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건설소송법변호사 재건축절차 어떻게




최근 들어 주택이나 아파트의 재건축을 결정하는 단지들이 늘면서 주목을 받고 있습니다. 정부가 내년부터 시행하기로 한 초과이익환수제를 피하기 위함인데요, 만약 주택이나 아파트 단지를 재건축이나 재개발함으로써 조합원 한 명당 3천만원이 넘는 이익이 발생할 경우 3천만원을 초과하는 이익에 대해서는 최대 50%까지 세금으로 납부할 수 있도록 하는 법입니다.

 

만일 2017년 내에 관리처분 인가를 신청할 경우 초과이익환수를 피할 수 있기 때문에 최대한 빠르게 처리하려고 하는 움직임들이 포착되고 있습니다. 재건축을 결정하는 데 있어서는 그 과정과 절차가 복잡하기 때문에, 문제가 발생할 경우 건설소송법변호사와의 상담을 통해 문제를 해결하는 것이 좋습니다.

 




     건설소송법변호사와 함께 알아보는 재건축절차


건물을 건축한 지 오랜 시간이 지나 주변 정비기반시설은 잘 되어있으나 건축물이 노후하거나 불량한 경우 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 것이 주택 재건축 사업인데요, 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 다른 안전사고가 우려될 경우, 재해 등이 발생할 우려로 정비가 빠른 시일내에 이뤄져야 하는 지역, 아파트 등 공동주택을 재건축하려면 기존 혹은 재건축 후의 세대 수가 300세대가 넘어야 하고, 그 부지 면적이 1만 제곱미터 이상일 때 이 중 하나에 해당하면 재건축절차를 밟을 수 있습니다.

 




도시 및 주거환경정비법에 따르면 재건축절차는 도시 및 주거환경정리 기본계획의 수립, 안전진단, 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 조합설립 추진위원회의 구성, 조합설립의 인가, 시공사 선정, 사업시행의 인가, 분양신청 및 관리처분계획의 인가, 이주 철거 및 착공 후 분양, 입주 사업완료 순으로 진행됩니다. 공동주택을 재건축하는 만큼 각자의 의견이 다르고 본인에게 돌아갈 이익이 차이가 날 수 있으므로 의견의 대립이 있을 수 있고 이 과정에서 법적인 분쟁이 발생할 수 있는 만큼, 건설소송법변호사의 자문을 구하는 것이 좋습니다.

 

세부적인 재건축절차를 보면, 특별시장이나 광역시장 그 밖에 인구 50만명 이상이 살고 있는 대도시의 장은 도시 및 주거환경정비에 대한 기본적인 계획을 10년 단위로 수립해야 하며, 5년마다 타당성 여부를 검토 후 그 결과를 기본계획에 반영합니다. 이를 토대로 정비계획 수립이나 재건축 시행을 결정하기 위해 각 장은 안전진단을 실시하고, 노후하거나 상태가 좋지 못한 건축물들이 밀집하는 구역을 정비구역으로 지정하여 구체적인 내용의 정비계획을 수립합니다. 이를 통해 어디까지 재건축의 범위에 포함되는지가 결정됩니다.

 




조합설립 추진위원회에서 재건축 조합에 필요한 제반사항의 준비를 끝내면, 조합을 설립하고 인가를 받아 그 조합원들이 정비산업의 주체로서 권리와 의무를 행사할 수 있도록 합니다. 이후 총회를 거쳐 시공사를 결정하게 되는데요, 여태까지 시행자로서 조합이 잘 준비해왔다면 해당 지역의 장으로부터 사업시행 인가를 받게 됩니다. 이후 분양신청을 받고, 관리처분총회를 통해 조합원들이 재건축사업을 끝낸 뒤 해당 건물이나 시설에 대한 권리를 어떻게 배분할지 정하고 이를 인가 받습니다.

 




이 중 조합원들끼리 생각이 달라 마찰이 생길 수 있는데요, 건설소송법변호사의 도움을 받는다면 원활한 처리가 가능합니다. 관리처분계획까지 인가를 받았다면 건축물을 철거하고 이후 새로 공사를 착공하게 됩니다. 공사가 완료되면 준공을 통해 계획대로 건물이 재건축되었는지 확인하고, 이에 대해 인가를 받습니다. 마지막으로 소유권 이전 고시를 통해 분양자에게 권리를 이전하고, 그 청산금에 대해 지급이 완료됐다면 조합을 해산함으로써 재건축절차가 마무리 됩니다.

 

이처럼 재건축절차는 그 과정이 복잡하고 따져야 할 일이 많기 때문에 매 단계에서 의견의 대립이 생기거나 심할 경우 법적으로 분쟁까지 이를 수 있기 때문에 재건축 조합원이라면 건설법소송변호사의 자문을 받는 것이 유리할 수 있습니다. 재건축과 관련하여 고민이 있으신 경우, 건설법소송변호사인 김윤권 변호사에게 연락해주시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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재개발변호사 조합원 자격은?



재개발의 경우에는 공공임대주택을 공급하지만 공급 자격이 안 되는 세입자에게는 3개월분 주거대책비용을 지급하도록 되어 있습니다. 이에 대해선 재개발변호사와 상담을 통해서 더 자세히 알아보실 수 있습니다. 오늘은 재개발 관련하여 한 사례를 소개해드리겠습니다.


A씨 등은 자신들이 소유하고 있는 주택이 재개발 정비사업 구역에 포함되자 분양신청을 하지 않았고 2011년 조합에 주택을 팔았습니다. 대신 정비사업으로 인해 살고 있던 곳을 떠나게 되었으니 이주정착금 및 주거이전비를 지급해 달라며 조합을 상대로 소송을 냈습니다.


이에 1심에서 이주대책은 주택 재건축을 함에 있어 자신의 뜻과 상관없이 살고 있던 곳을 떠나게 된 사람들에게 지급되는 것이라며 A씨 등에게 5300여만원을 지급하라고 판결했습니다.







반면 조합 측은 항소심에서 재개발변호사의 도움이 필요한 A씨 등이 정비사업비를 함께 내야 할 의무가 있음에도 사업비를 내지 않았고 되려 청산금만 받아 갔으니 7500만원을 반환해야 한다 고 주장했지만 이는 받아들여지지 않았습니다.


재판부는 조합원이면 사업비를 함께 부담해야 할 의무가 있겠지만 분양권을 포기하는 대신 현금만 받을 경우 사업비를 부담해야 할 의무도 사라지게 된다며, 현금 받을 사람들이 조합원 자격이 상실하기 전에 발생한 사업비에 대해 부담을 해야 된다는 규정은 없었기 때문에 A씨 등이 사업비를 부담해야 할 필요가 없다고 설명했습니다.


대법원은 재개발변호사의 상담이 필요한 A씨 등 3명이 조합 상대로 낸 주거이전비 청구소송 상고심에서 원고승소 판결된 원심을 확정했습니다.







또한 재판부는 판결문에서 분양신청을 하지 않았고 철회함으로써 대신 받게 되는 현금에 대해 조합원은 지위를 잃지만 그렇다고 해서 조합원 소속일 때 얻은 이익에 대해 반드시 내놓아야 되는 것은 아니다 라고 밝혔습니다.


이어 조합은 조합원에게 정비사업비와 정비사업 시행 때 생긴 수입 및 차액을 내놓으라고는 할 수 있지만, 조합원이 조합원 자격을 포기한 사람한테서 수익의 일부를 돌려 받으려면 그 돈을 돌려줘야 한다는 점을 조합 측에서 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정했어야 한다 고 판결했습니다.







현재 재개발로 인한 소송이나 분쟁이 있으시다면 재개발변호사를 통해 잘 알아보시고 준비를 하시는게 좋습니다. 또한 재개발뿐만 아니라 재건축 관련해서도 변호사의 도움이 필요하시다면 김윤권변호사를 찾아주시길 바랍니다.







Posted by 변호사 김윤권

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건축소송변호사 재개발 사업계획을

 

 

재개발 조합과 시공사 사이에 공동으로 재건축사업에 관해 사업주체인 경우 불가피한 상황으로 시공사를 변경해야 한다면, 재개발 사업계획변경 승인신청은 기존 시공자의 허락이 필요한 것인지 새로운 시공자와 공동으로 하면 되는지 궁금하실 텐데요. 이와 관련하여 판례를 통해 재판부의 판단을 살펴보도록 하겠습니다. 

 


2003 5월 ㄴ재건축조합이 창립총회를 개최하고 ㄱ건설사를 시공자로 선정하여 A구청에 공동으로 재건축사업에 관한 사업계획 승인신청을 했는데요. 이듬해 4월 재건축 사업 시공자를 ㄷ사로 변경하는 재건축 사업계획 변경승인신청을 하여 A구청이 받아들이자 이에 ㄱ건설사가 소송을 제기했습니다.

 


건축소송변호사와의 상담이 이와 같은 소송을 진행하시는데 도움이 될 수 있는데요. 이번 소송에서는 재판부가 어떤 판결을 내렸는지 살펴보겠습니다. 재건축 전문 시공사 ㄱ건설사가 A구청을 상대로 낸 민영주택건설 사업계획변경 승인처분취소 청구소송에서 재판부는 사업계획 변경승인신청은 새로운 시공자와 공동으로 신청하면 된다며 원고인 ㄱ건설사의 패소 판결을 내렸습니다. 

 


법원이 이와 같이 판단한 데에 있어 어떤 법률적 근거가 있는 건축소송변호사와 함께 판결문을 보겠습니다. 판결문에 따르면 원래 재건축조합과 시공자의 관계는 민법상 도급계약의 당사자인 도급인과 수급인의 지위에 불과하다고 말했는데요.

 

그럼에도 불구하고 구 주택건설촉진법 제44조 제3에서 주택조합이 시공자와 공동으로 사업을 시행하도록 규정한 것은 주택조합 또는 고용자가 같은 법 제6조 및 같은 법 시행령 9조 소정의 자격요건을 갖춘 등록업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하도록 함으로써 주택건설사업의 내실을 기하고 그 적정성과 실효성을 유지하기 위한 것이라고 할 것이고, 위 규정이 건설업자인 시공자를 보호하기 위한 규정이라고 할 수 없다고 설명했습니다.

 


그런데 재건축조합과 시공자 사이에 분쟁이 발생해 재건축조합이 종전의 시공자와 공동사업약정을 해지하고 새로운 시공자를 선정해 피고에게 사업주체의 변경을 내용으로 하는 재개발 사업계획 변경승인신청을 하는 경우 종전 시공자가 재건축조합에 대해 불합리한 요구를 하더라도 재건축조합으로서는 이에 응할 수 밖에 없다고 말했는데요


이에 극단적으로는 시공자를 변경하는 것 자체가 불가능하게 될 수도 있는 점 등이 주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 모든 국민의 주거수준의 향상을 기하려는 구 주택건설촉진법의 목적에 부합하지 않는다고 밝혔습니다.

 


건축소송변호사와 함께 살펴본 이번 판례를 정리하면, 시공사와 재개발조합이 공동 사업주체였더라도 사업주체의 변경을 내용으로 하는 재개발사업 계획변경 승인신청은 기존 시공자가 아닌 새로운 시공자와 공동으로 하면 된다는 법원의 판결이었습니다.

 

이와 같은 분쟁은 건축소송변호사와 함께 하시면 원만한 해결을 보실 수 있는데요. 부동산 및 건축 관련 법률 자문이 필요하신 경우에는 건축소송변호사 김윤권변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다



Posted by 변호사 김윤권

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주거용건물 재개발 이사비는

 

 

재개발은 오래된 주택이나 상가들이 밀집한 불량거주지를 아파트 중심으로 재정비하는 사업입니다. 따라서 오래된 주택이나 상가의 소유자들은 재개발사업 후 새로 건축한 부동산을 분양 받거나 현금청산을 받고 이주 할 수 있는데요.

 

만약 재개발사업으로 분양신청을 하는 대신 현금청산을 받아 이주하려는 경우 이사비용까지 사업시행자가 지불해야 하는 것일까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 대법원의 판단을 살펴보도록 하겠습니다.

 


ㄴ조합은 2005년 부산 수영구 일대의 약 52000㎡에 대해 주택재개발 사업을 시행하기 위해 설립되었는데요. 사업 구역 내 주거용건물을 소유하고 있던 ㄱ씨 등은 조합에 재개발 이사비 등을 요구했습니다


그러나 ㄴ조합은 주택재개발사업은 소유자가 스스로 조합원이 되어 주거환경을 개선하려는 목적으로 행해지는 것이기에 주택재건축사업도 현금청산 조합원에게는 재개발 이사비를 보장하지 않는다고 밝히며 지급을 거절하자 ㄱ씨 등이 소송을 제기했습니다.

 


주택재개발 사업 구역 내 주거용건물 소유자 ㄱ씨 등 13명이 ㄴ재개발조합을 상대로 낸 주거이전비 등 청구소송 상고심에서 대법원은 원고 승소 판결한 원심을 확정하였습니다. 대법원이 원고 ㄱ씨 등에게 원심과 같이 승소 판결을 한 이유를 살펴보도록 하겠습니다.

 


대법원은 판결문에서 도시정비법은 정비구역 안에서 토지 또는 건축물 소유권 등을 수용하는 경우 공익사업법을 준용하도록 되어 있다고 말했는데요


이어 공익사업법은 사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물 소유자에게 주거이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 이사 비용을 산정하여 보상해야 된다고 규정하고 있다고 밝혔습니다.

 

이어서 도시정비법 시행령상 주택재개발 사업의 시행자는 사업구역 내 토지 등을 소유한 자 중 분양신청을 하지 않았거나 분양신청을 철회하여 현금청산 대상자가 된 자에 대해 협의가 성립하지 않았을 시 공익사업법에 의한 수용절차를 이행하도록 정했다고 말했는데요.

 


따라서 주택재개발사업에 있어 주거용건물의 소유자인 현금청산 대상자로서 사업시행자에게 주거용건물의 소유권을 이전한 자거나 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않아 공익사업법에 주거용 건축물이 수용된 자에 대해서는 사업시행자가 주거이전비와 재개발 이사비를 지급해야 한다고 설명했습니다.

 


지금까지 판례를 정리하면, 주택재개발사업 구역 내의 주거용건물을 소유한 사람이 분양신청을 하는 대신 현금청산을 받고자 한 경우에도 사업시행자는 현금청산금 이외에 별도의 재개발 이사비를 지급해야 한다는 대법원의 판결을 살펴볼 수 있었습니다.

 

이처럼 재개발 사업의 현금청산 대상자는 주거 이전비와 이사비용을 지급받을 수 있는데요. 그러나 재개발조합에서 이를 지키지 않거나, 관련한 분쟁이 발생할 경우에는 재건축 및 재개발 법률에 능한 김윤권변호사에게 법률 자문을 구하시고 함께 소송을 진행하시기 바랍니다



Posted by 변호사 김윤권

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