임대차소송변호사 소액보증금 최우선변제권을
주택을 임대하기 전에 임대인의 채무초과상태에 대해 주의를 기울여야 하겠습니다. 보증금 액수와 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있다면, 소액보증금으로 임대하지 않는 것이 좋은데요. 그 이유를 임대차소송변호사와 함께하신다면 쉽게 풀어나갈 수 있는 판례를 통해 알려드리겠습니다.
A금융기관은 B씨에게 약 2억3000만원을 빌려주면서 B씨가 남양주시 일대에 소유하고 있던 유일한 재산인 아파트에 근저당권을 설정했지만, 약정기간에 대출금을 받지 못하자 B씨의 아파트를 경매에 넘겼습니다. 그러나 B씨는 경매 개시 두달 전에 C씨와 보증금 1600만원에 임대차계약을 체결했습니다.
C씨는 소액보증금 최우선변제권을 받았는데요. 그러나 A금융기관은 B씨가 돈을 빼돌리기 위해 거짓 임차인 C씨를 내세웠다며 소송을 제기했습니다. 임대차소송변호사와 함께 A금융기관이 낸 소송에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
채권자이자 제2금융기관인 A금융사가 채무자 B씨의 건물 임차인 C씨를 상대로 ‘B씨의 채무초과 사실을 알면서도 보증금을 주고 임대차계약을 채결해 소액보증금 최우선변제권을 인정받은 것은 A금융사의 채권을 해하는 사해행위’라고 배당이의소송을 냈습니다.
임대차소송변호사의 법률 자문이 필요한 이번 소송은 상고심으로 이어졌고, 대법원 재판부에서는 원고 패소 판결한 원심을 깨고, 사건을 다시 지법으로 돌려보냈습니다. 이처럼 판단한 이유를 살펴보면, C씨는 임대인 B씨의 채무초과상태가 충분히 의심되는데도 당시 전세 시세인 약 1억원 보다 훨씬 저렴한 액수인 1600만원을 보증금으로 내고 임대차계약을 체결했다고 밝혔습니다.
이에 따라 C씨는 주택임대차보호법상 소액보증금 최우선변제권을 인정받는 지위를 얻었는데, 이는 관행을 벗어난 비정상적인 거래로 보인다고 판단했습니다. ‘주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권을 인정받는 임차인’은 통상적인 거래 때보다 임대인의 채무초과상태 여부에 관해 주의를 덜 기울이게 된다고 말했는데요.
그러나 당시 보증금 액수는 적정했는지, 채무초과상태는 의심할 만한 사정이 있었는데도 무시하지는 않았는지 등을 종합적으로 고려하여 임차인에게 사해의사가 없었는지 여부를 판단해야 한다고 설명했습니다.
따라서 임대차소송변호사와 함께 진행하면 쉽게 풀어 나갈 수 있는 이번 소송을 정리하면, 집주인이 채무초과 상태인 줄 알면서 시세보다 저렴한 금액으로 임대차계약을 체결했다면 이는 사해행위에 해당하여 소액보증금에 대해서도 최우선변제권을 인정받지 못한다는 대법원의 판결을 볼 수 있었습니다.
이와 같이 소액보증금 최우선변제권을 인정받을 수 없는 경우 또는 임대인의 채무상태를 미리 파악 하지 못하셔서 분쟁이 발생하셨다면, 임대차소송변호사 김윤권변호사에게 법률 자문을 구하시고 함께 소송을 진행하시기 바랍니다.
