상가임대차계약 구두약속을
통상적으로 건물을 임대할 때는 계약서를 작성하지만, 임대인과 임차인이 구두로 약정하는 경우도 있는데요. 이런 경우 나중에 법정분쟁이 발생할 수도 있고, 법률적 효력을 얻기 어려울 수 있으므로 문서상으로 협의 내용을 남겨 놓는 것이 좋습니다. 오늘은 이와 관련한 사례를 통해 법원의 판단을 살펴보겠습니다.
지난 2004년 6월 A씨는 B씨로부터 서울의 한 호텔 2층 사우나를 보증금 3억, 월 임차료 1700만원으로 계약한 뒤 임차했습니다. 상가임대차계약 기간은 3년이었고, A씨는 보증금과 임차료 외에 권리금 명목으로 B씨에게 1억 5000만원을 줬습니다. 이후 상가임대차계약이 해지된 2014년 9월까지 몇 차례 갱신 됐었습니다.
계약 해지 후에 임대인 B씨는 임차인 A씨에게 보증금 3억원 가운데 연체된 임차료와 관리비 등을 뺀 나머지 약 1억 8000만원만 돌려줬는데요. 그러자 A씨가 ‘새로운 임차인에게서 권리금을 받지 못하면 B씨가 권리금을 돌려주기로 구두로 약속했었다’며 소송을 제기했습니다. A씨의 소송으로 1심 재판부에서는 B씨가 약 1억 4500만원을 돌려주라며 원고 일부 승소 판결을 내렸는데요.
호텔 사우나를 임차해 운영하던 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 권리금반환 청구소송에서 원고 일부 승소 판결한 원심을 취소하고 원고인 A씨의 패소 판결을 내렸습니다. 이처럼 상가임대차계약에서 권리금 반환에 대해 구두약속한 사안을 법원에서 인정하지 않은 이유가 무엇인지 판결문을 통해 알아보겠습니다.
재판부의 판결문에 따르면, ‘부동산 중개사가 권리금 반환 약정이 구두로 있었다는 사실확인서를 제출했으나, 사실확인서가 실제 작성일자에 작성됐다는 증거가 없을 뿐만 아니라 상가임대차계약서 상에는 권리금 반환에 관한 아무런 언급이 없다’고 설명했습니다.
따라서 ‘임대차 계약이 합의 해지될 때 A씨가 B씨에게 보증금 중 연체 차임을 공제한 잔액만 받은 뒤 권리금 청구를 하지 않고, 건물을 인도한 점 등을 볼 때 권리금 반환 약정이 있었다고 보기 어렵다’고 밝혔습니다.
이어서 ‘임대인의 사정으로 상가임대차계약이 중도 해지되어 당초 보장된 기간 동안 이용이 불가능했다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 권리금을 반환해야 하는 의무를 지닌다’고 설명했는데요.
그러나 ‘이 사건의 임대차계약은 2004년부터 2014년까지 10년 이상 지속되어 왔고, B씨가 권리금을 반환해줘야 하는 의무도 없다’고 말했습니다.
또한 ‘주변시설과 건물 위치 등을 고려할 때 당시 권리금은 약 5억원 정도 됐을 것으로 보이나, A씨가 B씨에게 지급했던 권리금은 1억 5000만원으로 상당히 저렴했다’며 이는 ‘임대인이 임차인으로부터 반환을 전제하지 않고 받는 속칭 ‘바닥 권리금’일 가능성이 있다’고 판시했습니다.
지금까지 상가임대차계약을 하면서 발생한 권리금 분쟁에 대해 살펴보았는데요. 법원은 일방적인 계약 해지 등의 특별한 사정이 있지 않은 경우 임대인이 권리금을 반환할 필요가 없다는 판단을 내렸습니다.
이와 관련해 다양한 분쟁사안이 발생할 수 있고, 그에 따라 법률가의 자문이 필요하실 수 있는데요. 다수의 임대차 소송 경험이 있고, 관련 법률에 능한 김윤권변호사에게 문의하셔서 함께 소송을 진행하신다면 원만히 해결하실 수 있습니다.
