하자보수보증금반환 조력받아서
공사 이후 하자보수와 관련해서 여러 분쟁이 발생할 수 있는데요. 하자보수보증금반환, 하자보수의무, 하자보수보증채권 등 다소 생소한 법적인 문제가 얽힐 수 있어 분쟁이 발생했을 때는 조속히 관련 변호사 도움을 받는 것이 좋습니다. 하자보수보증금반환 등 관련 판례로 그 법률내용에 대해 살펴보겠습니다.
입주를 시작한 A아파트 입주자대표회의는 아파트 외벽 등에 균열이 생기는 등 하자를 발견했는데요. 이후 시공사들과 하자보수책임 보증인인 ㄱ주택보증을 상대로 26억원의 손해배상을 청구하는 소송을 제기 했습니다. 1심은 건설사와 ㄱ주택보증의 책임을 인정해 원고 일부 승소 판결을 내렸는데요.
그러나 2심 재판부는 구분소유자들의 주채무자인 건설회사들의 손해배상 채무가 10년의 제척기간 도과로 소멸했다고 보아 ㄱ주택보증의 보증인으로서의 채무 역시 보증의 부종성 법리에 의해 소멸했다고 판단했습니다. 따라서 원고 패소 판결을 내렸는데요. 본 하자보수보증금반환 등 관련 사건은 대법원으로 올라 갔습니다.
대법원 재판부는 집합건물법에 의해 하자담보추급권으로 인정되는 손해배상청구권은 특별한 사정이 없는 한 구분소유자에게 귀속되는 것이며 입주자대표회의에는 그 권리가 없다고 판시했습니다.
즉 입주자대표회의가 주택건설촉진법에 근거해 ㄱ주택보증에 대해 가지는 보증금 청구권은 사업주체의 하자보수의무를 주채무로 한 보증채무의 성격을 가지는 것이기 때문에 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과는 무관하다고 판단했습니다.
또한 재판부는 A아파트의 구분소유자들이 집합건물법에 의해 시공사인 건설회사들에 대해 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 제척기간 도과로 소멸했더라도 입주자대표회의가 가지는 ㄱ주택보증에 대한 하자보수보증채권이 그에 따라 소멸한다고 할 수 없다고 설명했는데요.
그러면서 원심에 대해 ㄱ주택보증이 보증하는 주 채무가 구분소유자들에 대한 손해배상채무임을 전제로 아파트 구분소유자들의 건설회사들에 대한 손해배상청구권이 소멸한 이상 입주자대표회의의 하자보수보증채권도 소멸한다고 판단한 것은 법리를 오해한 위법이 있다고 지적했습니다.
결론적으로 대법원은 A아파트입주자대표회의가 (주)ㄱ주택보증을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 깨고 사건을 돌려보냈습니다. 다만 시공사인 ㄴ사 등 4개사를 상대로 한 손해배상청구와 관련해서는 원고 패소 판결한 원심을 확정했습니다.
이렇게 아파트 시공사가 부실공사를 한 경우 구분소유자들이 시공사를 상대로 가지는 손해배상청구권과 입주자대표회의가 시공사의 하자보수를 보증한 회사에 대해 가지는 보수청구권은 별개의 권리라는 법원의 판결이었는데요.
다시 말해 구분소유자들의 권리가 제척기간 도과 등으로 소멸하더라도 입주자대표회의는 보증사를 상대로 보수청구를 할 수 있다는 것입니다.
관련해서 다른 사례를 살펴보겠습니다.
아파트 신축공사를 도급 받은 건설사의 도급계약이행을 연대보증한 회사가 신축 아파트에 균열 등 하자가 발생해 발주처에 손해배상을 한 경우에, 건설사의 하자보수를 보증한 건설공제조합을 상대로 구상권을 행사할 수 있을까요?
대법원은 판결문에서 건설공제조합과 주계약상 보증인은 공동보증인의 관계에 있으므로 어느 일방이 변제 등으로 채무를 소멸하게 하였다면 특별한 약정이 없다 하더라도 민법 제448조에 의하여 상대방에 대하여 구상권을 행사할 수 있다고 밝혔습니다.
그러면서 재판부는 본 하자보수보증금반환 등 관련 사건에 대해 만약 이와 달리 조합과 주계약상의 보증인 사이에 민법 제448조가 준용되지 않는다고 보고 주계약상 보증관계와 조합과의 보증계약관계를 단절시켜 상호간의 구상 및 변제자대위를 부정했을 때는 채무자가 무자력일 경우 채무를 먼저 이행한 쪽이 종국적으로 모든 책임을 지는 결과가 된다고 지적했습니다.
따라서 조합과 주계약상의 보증인이 서로 채무의 이행을 상대방에게 미루고 종국적인 책임을 지지 않으려고 함에 따라 채무의 신속한 이행을 통한 분쟁해결을 어렵게 하는 결과가 될 수 있다고 덧붙였습니다.
요약하자면 아파트 건설도급계약의 보증인과 건설공제조합의 관계를 공동보증인의 관계로 본 것인데요. 이처럼 하자보수보증금반환 등 공사 이후 발생하는 하자보수 문제는 다양한 법률 관계가 얽혀 있으며 오고 가는 금액 역시 상당하기 때문에 초기부터 변호사 도움을 받는 것이 좋습니다. 김윤권변호사는 다양한 하자보수 분쟁 경험으로 꼼꼼하게 법률 분쟁을 대처하는데 도움을 드리고 있습니다.
