주택임대차보호법이란? _ 부동산법 변호사 김윤권변호사

주택임대차보호법이란? _ 부동산법 변호사 김윤권변호사

주택임대차보호법이란?

민법상의 전세권이나 임대차에 관한 규정은 임대인과 임차인 사이의 자유의사에 의한 계약을 중시하고 당사자 사이의 법률관계를 형식적으로 평등하게 규율하고 있습니다.

그러나 현실은 경제적 강자와 집주인의 횡포와 자의에 의해 약자인 임차인이 부당한 요구를 강제당하고 피해를 보는 경우가 대부분입니다. 이에 따라 주택의 이용관계를 규율하는 민사법규를 계약자유의 원칙이 적용되는 시민법의 차원에서 임차인의 주거생활과 경제적 지위를 보장해야 한다는 사회법적 차원으로 전환할 필요성이 절실하게 되었고 결국엔 무주택임차인의 권리·지위를 보호하는 내용의 '주택임대차보호법'이 재정립 되었습니다.

주택임대차보호법의 적용범위

1. 주거용 건물 즉, 주택의 임대차에 한하여 적용됩니다.

2. 주거용 건물 즉 주택은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 가옥대장이나 건물대장의 용도란에 "주거용"으로 기재가 되어 있지 않더라도 본 법의 적용을 받게 됩니다.

따라서 공부상 공장용건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택으로 보고 있습니다. 또한 관할 관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가 건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 필하지 못한 건물도 역시 본 법의 적용을 받는 것이므로 무허가나 준공검사 미비상태의 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 이 법의 보호를 받게 됩니다.

3. 주택을 건축한 사람은 공사완공후 준공검사를 받았으나 소유권보존등기를 하지 않았더라도 그 주택의 소유권을 취득하는 것이므로 미등기 주택도 이 법의 적용을 받으며 주택의 신축자는 그 주택을 임대할 수 있는 정당한 권리를 가지고 있으므로 미등기 주택이라는 것 때문에 임대차계약체결을 주저할 필요는 없습니다.

4. 미등기전세에도 적용됩니다.

5. 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용됩니다.

기타 임대차 관련 사례

인접토지 위의 공사가 시작되었는데, 그 공사현장사무소용으로 토지를 빌려 달라는데...

이웃 공장에서 건물을 개축하면서 6개월 정도 저의 땅을 빌려달라고 합니다. 거기에 조립식 현장사무소를 지어 공사작업을 하려고 한다고 말하고 있습니다. 혹시 눌러 앉아버리면 곤란하므로 주저하고 있습니다. 빌려주어도 괜찮을까요?

건물을 소유하기 위한 대지임대차에서는 임차인의 갱신청구권 · 지상물매수청구권 등 문제가 있습니다. 그러나 일시적인 목적의 임대차이면 임차인이 건물을 짓는 경우라도 그런 제약이 없습니다. 일시적인 임차인을 보통의 임차인처럼 보호하지 아니합니다.

일시사용이란?

계약기간의 장단만을 표준으로 삼기는 어렵습니다. 임차물과 거기에 설치된 설비나 시설의 구조 · 종류, 임차물을 사용하는 목적 기타 사정에 비추어, 당사자 사이에 "임차권을 단기간에 한하여 존속시킬 합의가 성립하여 있느냐"에 따라 판단할 수 있습니다.

위의 경우 상대방이 공장개축기간 중에만 수시로 사용할 수 있으면 좋다는 내용이면, 일시사용에 해당합니다(건물의 경우라도 여름동안만 별장으로 빌려주는 경우는 일시사용이다). 계약서에는 「일시사용토지 임대차계약서」라는 표제 아래, 왜 일시사용인지를 구체적으로 확실하게 기재하여 두어야 합니다.

일시사용 임대차에서는 약정기간이 만료되었을 때 미리 예고를 하지 않더라도 대지인도를 청구할 수 있습니다. 상대방이 눌러앉아 버리고 퇴거를 하지 아니하면 어쩌나 하고 걱정하기도 합니다. 그 때는 변호사에게 의뢰하여 계약서 자체를 제소전화해로 만들어 두면 안전합니다.