부동산 매매, 공정증서 계약 및 절차 - 김윤권변호사
부동산을 매매하거나 혹 토지를 임차할 때 토지 소유자가 계약을 공정증서로 만들자고 제안하는 경우가 더러 있습니다. 공정증서는 법률상 공증행위를 할 수 있는 사람이 법률행위나 권리관계에 관련된 서류나 문서의 내용을 형식에 따라 작성, 서명 날인한 문서를 말합니다.
공정증서는 공문서와 같은 효력이 인정되므로 소송에서 증거로 사용될 수 있고, 또 공정증서에 의한 채권관계 설정의 경우 채권의 변제를 위한 강제집행에 사용됩니다.
◎ 공정증서 계약의 절차
공정증서로 계약서를 만드는 절차로는, 계약을 체결하려고 하는 당사자가 공증인사무실에 주민등록증을 챙겨가 계약의 취지를 말하면 공증인이 그것을 계약서로 만들어 읽어줍니다. 다음 당사자들이 기명날인하고 공증인도 기명날인 해 원본을 만들어 보관합니다. 이어 사본에 해당하는 정본이나 등본을 당사자에게 교부합니다.
공정증서를 만드는 데 있어 공증인은 당사자 본인이 출석했는지, 혹은 대리인이 출석한 경우 당사자 본인이 작성한 위임장을 가진 대리인이 출석하였는지 여부를 확인합니다. 주민등록증과 인감증명서를 제출시켜 확인 및 대조하는 방법을 보통 사용합니다.
이어 공증인은 계약 안의 내용을 심사하고 법률상 문제되는 점을 지적, 당사자로 하여금 문제점을 지적하도록 하므로 법률상 무효인 계약이 체결되는 것을 미리 막을 수 있는 장점이 있습니다.
◎ 공정증서 의한 계약서 특질
공정증서로 된 계약서는 법원에 제출하면 강력한 증거력이 인정되고 있습니다. 공정증서에 의한 계약의 최대 특색은 그 증서만으로도 강제집행을 할 수 있다는 점입니다.
돈을 지급하는 것을 주 내용으로 하는 계약, 예를 들어 대여금이나 외상대금의 변제를 약속하는 것일 때 계약서 중에 채무자가 '만약 약속대로 돈을 갚지 않았을 대는 곧 자기의 재산을 강제집행하더라도 이의가 없다'는 강제집행인낙조항을 넣어두는 경우도 있습니다. 이에 채권자는 재판을 걸지 않고도 채무자의 재산을 강제집행할 수 있는데, 채권자에게 매우 편리할 것 입니다.
또한 공정증서로 강제집행할 수 있다 하더라도 금전에 대한 강제집행만 가능합니다. 예를 들어 집 혹은 토지를 빌려주고 있는데 임차인이 약속대로 돌려주지 않은 경우, 강제집행이 불가능합니다.
◆ 공정증서만으로 강제집행할 수 있는 경우는?
공정증서로 강제집행할 수 있는 것은 증서작성 당시 이미 확정돼 있는 금전상 의무여야 합니다. 그런 이유에 장래의 임료는 해당치 않습니다. 이런 점만 빼면 대지나 가옥의 임대차계약을 공정증서로 만들아 할지라도 임차인에게 불리할 것은 없습니다.
주택의 임대차에 관해서 임차인을 보호하는 규정이 주택임대차보호법에 제정돼 있기 때문에 공증인이 규정에 반하는 조항을 공정증서에 넣어 계약서를 만들리도 없고, 만들 수도 없습니다. 공증인은 판사나 검사 변호사의 자격이 있는 사람으로서 법무부장관이 임명을 받은 사람인 까닭입니다.
