[부동산변호사] 등기신청 하는법 ① - 김윤권변호사
등기신청
⑴ 일반원칙
- 신청주의 원칙
부동산등기법 제27조에 의하면, 등기는 관공서의 촉탁이나
법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 등기가 어떤 등기이건
당사자의 신청에 의해서만 이를 할 수 있습니다.
어떠한 법률관계가 성립되거나 변경 또는 소멸되더라도
당사자의 신청이 없으면 등기공무원 스스로 등기를 할 수 없습니다.
부동산의 표시에 관한 등기도 마찬가지로, 토지가 이미 대장상 분할되었거나 지목이 변경되고,
또는 건물의 준공검사가 끝나고 가옥대장이 작성되었거나
건물이 화제로 멸실되었더라도 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁이 없으면 어떤 등기도 할 수 없습니다.
즉, 신청이 없으면 신축된 건물도 미등기이며, 멸실된 가옥도 등기부상은 그대로 존재합니다.
도시계획법 등 특별법에 의한 환지등기도 소관관청의 촉탁이 있어야지만 가능합니다.
- 신청의 요식성
부동산등기법 제40조, 제41조, 제42조, 대법원 등기예규 제873조에 의하면,
등기신청은 법이 지정한 서면에 의해야만 합니다.
따라서 법이 정한 방식의 기재요건을 모두 갖추지 못한 신청서면은
유효한 등기신청으로 볼 수 없으며,
이 같은 경우 등기신청서가 방식에 적합하지 않을 때에 해당돼
등기공무원은 이를 각하하지 않으면 안됩니다.
- 공동신청의 원칙
부동산등기법 제28조에 따르면 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청해야 합니다.
소유권이전등기의 경우에는 매도인과 매수인이,
근저당권설정등기와 그 말소등기는 그 저당권자와 근저당권설정자 또는 현 소유자가
공동으로 신청해야 한다는 뜻입니다.
이것은 우리의 실정상 부동산 권리관계는 이해관계가 아주 커
어느 한쪽이 일방적으로 등기를 하면 다른 쪽은 커다란 피해를 입게 되는 것이기 때문입니다.
부동산등기법은 등기공무원에게 등기신청서에 대해 형식적인 심사권만을 주고
등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기신청을 하게 함으로써
등기권리관계가 실체적 사실과 부합되도록 유도하고 있습니다.
그러나 공동신청에 의하지 않고도 등기의 진정성을 기대할 수 있는 것에 대해서는
단독신청을 인정하고 있습니다.
즉, 판결에 의한 등기신청이나 부동산 표시변경, 등기명의인의 주소를 변경하는 것 등은
단독으로 신청할 수 있습니다.
