[부동산임대차] 임차인의 권리 - 부동산변호사김윤권변호사
임차인의 권리
임차인이란, 임대차 계약에서 주택 등과 같은 부동산에 대해
돈을 내고 빌려 쓰는 사람을 일컫는데, 임차인에게도 권리가 있습니다.
＃ 대항력
입주 및 전입신고를 마친 임차인은 본인이 임차인이라는 것을 누구에게나 주장할 수 있습니다.
주택 임대차를 등기하지 않은 경우에도 빌린 주택에 입주한 뒤 전입신고를 마친 때에는
다음 날 부터 임차인이 그 주택을 빌렸다는 사실을 누구에게나 주장할 수 있습니다.
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그러나 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전 그 집에
저당권 등기나 가압류 및 압류 등기 등이 되어 있다면
경매 등으로 소유권자가 변경된 경우에 임차인은 새로운 소유자에게 자신이 임차인임을 말하며
보증금을 달라고 하는 등의 주장을 할 수 없습니다.
그러므로 주택을 임차할 때에는 등기부 열람을 해 입주할 주택에 저당권이 설정돼 있는지,
가등기가 되어 있는지 등을 꼼꼼하게 살펴보고 확인해야 합니다.
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＃ 임차보증금 우선 변제
임차인이 이사를 온 뒤 전입신고를 하고 임대차 계약 증서상 확정일자를 갖춘 경우에는
임대 주택이 경매되었을 때 그 경매 대금에서 후순위 권리자 혹은 기타 채권자보다
우선시하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
그러나 이 같은 경우에도 계약서상의 확정 일자를 갖추기 전에 설정된
저당권 등의 담보 물권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수는 없습니다.
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＃ 임차주택 구매자, 임차인에 대한 의무
상속, 판결, 경매 등으로 임차 주택의 소유권을 갖게 된 사람은
임차인에게 집을 빌려준 자와 같은 권리·의무를 갖게 됩니다.
이에 임대인은 주택을 소유권 변동 후에 발생한 차임을 청구할 권리를 가지며
보증금을 반환할 의무 또한 지게 됩니다.
※ 임차권보다 우선 순위인 저당권이나 가등기에 기해 소유권을 가지게 된 자는
주택의 소유권을 갖게 되나 임차인에 대해 어떠한 의무도 부담하지 않는다는 것입니다.
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＃ 소액보증금 일정액 보호, 소액보증금 최우선변제권
이사를 하고 전입신고를 마친 임차인은 임차 주택이 경매되더라도
보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.
더욱이 임차인보다 먼저 등기돼 있는 사람보다도 우선하여
당해 주택 가액의 ½ 범위 내에서 보증금을 받을 수 있습니다.
보증금 전액을 보장받기 위해선 임대차 계약서에 확정일자를 꼭 받아 두어야 합니다.
* 우선 변제권 : 한 채권자가 다른 채권자에 앞서 채무자의 재산으로부터 우선적으로 변제 받는 것
