오늘 재개발 건물주는 철거 전 상가세입자를 내쫒지 못한다고 하여 언론이 떠뜰썩합니다. 재개발사업에서 세입자는 자주 분쟁을 하곤합니다.
허가 건물 세입자에 대한 주거이전비의 보상을 받는 재개발 세입자의 거주 요건은 어떻게 될까?
오늘은 재개발 세입자 요건에 대한 사례에 대해 재개발소송변호사 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.
주거이전비의 보상을 받는 세입자의 거주요건은?
질문) 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제9조의2제3항에 따른 허가건물 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 세입자가 같은 법 시행령 제11조에 따른 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하기만 하면 되는지 아니면 공람공고일 당시 3개월 이상 거주하고 있어야 할까요?
답변) 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제9조의2제3항에 따른 허가건물 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 세입자가 같은 법 시행령 제11조에 따른 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하기만 하면 된다고 할 것입니다.
이유는?
「도시 및 주거환경정비법」 제40조제1항에서는 정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용이나 사용에 관해서는 같은 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하되, 단, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차에 관해서는 대통령령으로 따로 정할 수 있다고 규정하고 있고, 도시정비법 시행령 제44조의2제2항에서는 주거이전비 보상대상자의 인정기준, 영업손실 보상대상자의 인정기준 및 영업손실의 보상기준에 관하여 구체적인 사항은 국토해양부령으로 따로 정할 수 있도록 하고 있으며, 도시정비법 시행규칙 제9조의2제3항에서는 “주거이전비의 보상은 공익사업법 시행규칙 제54조제2항 본문에도 불구하고 영 제11조에 따른 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다”고 규정하고 있습니다.
우선, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데, 공익사업법 시행규칙 제54조제2항 본문에서는 “사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자”에 대하여 주거이전비를 보상하도록 하고 있는데요.
도시정비법 시행규칙 제9조의2제3항에서는 위 규정에도 “불구하고” “공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자”를 대상으로 한다고 규정하고 있으므로, 문언상 공익사업법 시행규칙 제54조제2항 본문에 따른 3개월 거주 요건은 배제하고 있는 것으로 보입니다.
한편, 이 사안과 관련하여 구 도시정비법 시행규칙 제9조의2제2항(2012. 8. 2. 국토해양부령 제506호로 일부개정되기 전의 것 제9조의2제2항을 말하고, 현행 도시정비법 시행규칙 제9조의2제3항으로 개정되었음)에 대하여 요청된 법령해석례에 따르면, 구 도시정비법 시행규칙 제9조의2제2항에서는 공익사업법 시행규칙 제54조제2항에 따른 주거이전비의 보상은 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다고 규정하고 있었는데요.
법제처는 이에 대하여 해당 규정은 주거이전비의 보상대상자를 정하는 기준일(기준 시점)이 사업인정고시일등이 아닌 공람공고일이라는 것을 명시하기 위한 규정으로서 기준일(기준 시점) 외의 부분은 공익사업법을 준용해야 할 것이므로, 공람공고일 현재 당해 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 자를 대상으로 해서 주거이전비를 지급해야 할 것이라고 해석하면서도 입법적으로 그 거주기간요건을 명확히 규정하도록 법령정비 권고를 한 바 있고(법제처 2011. 6. 16. 회신 11-0191 해석례 참조), 이에 따라서 해당 규정이 현행과 같이 개정된 연혁을 볼 때에, 이는 도시정비법령에서 주거이전비 보상대상자의 인정기준을 공익사업법과는 다르게 특별히 규정하고 있는 것으로, 정비구역 내에 거주하고 있는 세입자를 더욱 보호하려는 입법정책적 배려에 따라 3개월 거주요건을 배제하고 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자에게 주거이전비를 보상해 주겠다는 취지라 할 것입니다.
따라서, 도시정비법 시행규칙 제9조의2제3항에 따른 허가건물 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 세입자가 같은 법 시행령 제11조에 따른 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하기만 하면 된다고 할 것입니다.
지금까지 재개발 세입자 요건에 대해 알아보았습니다. 재건축, 재개발 사업을 진행하다 여러 법적분쟁이 발생하여 소송으로 이어지는 경우가 많습니다. 이때에 변호사의 도움을 받으며 진행하는 것이 효과적인데요.
재개발소송변호사 김윤권변호사는 긴 시간이 소요되며 복잡한 재건축, 재개발소송 분야에 지식이 뛰어난 변호사로 여러분들의 재개발소송을 해결해드리겠습니다.
