주택임대차보호법은 주택소유자에 비해서 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 주택임차인을 보호하여 국민 주거생활의 안정을 도모한다는 사회 정책적 목적을 달성하기 위해 제정된 특별법인데요.
하지만 주택임대차보호법 보호내용에 대해 모르시는 분들이 많아 주택임대차로 인해 부동산소송으로 이어지는 경우가 많습니다.
그래서 오늘은 주택임대차 보호내용에 대해 알아보도록 하겠습니다.
주택임대차보호법 보호내용 등에 대해 알아보자!!
주택임대차보호법의 주요내용은?
대항요건을 갖춘 임차인의 대항력
선순위 근저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면이를 대항요건이라고 하는데, 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장해서 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있습니다. 단 대항력이 있어도 확정일자를 갖추지 않거나 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 경매절차에 참가해서 보증금을 우선 배당받을 수 없습니다.
대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매·공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선해서 보증금을 변제받을 수 있습니다.
소액임차인의 최우선변제권
임대보증금이 소액인 경우 임차주택이 매각되더라도 임차주택(대지 포함) 가액의 ½ 범위안에서 일정 금액 까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 이러한 보호를 받기 위해서는 임차주택에 대하여 경매개시결정의 등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록전입신고를 마쳐야 합니다.
위에서 '주택가액'이라 함은 매각대금에다가 매수신청보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 매수신청보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말합니다.(대법원 2001.4.27. 선고 2001다8974 판결, 재민 84-10 참조).
주택임대차보호법 보호내용은?
주택임차인이 법인인 경우
질문) 법인이 사원용 주택의 마련을 위하여 주택을 임차하고 사원을 입주시킨 후 입주한 사원 명의로 주민등록을 마쳤습니다. 이런 경우에 법인도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 보호받을 수 있을까요?
답변) 보호받을 수 없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법은 자연인인 무주택자의 주거 안정을 입법목적으로 하고 있고, 법인은 애당초 대항요건의 하나인 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라 그 직원 명의로 주민등록을 마쳤다고 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없기 때문입니다.
주택임차인이 외국인인 경우
질문) 저는 일본국적의 외국인으로 주택을 임차하여 입주하였지만 주민등록법상의 전입신고를 할 수 없기 때문에 주택소재지를 신체류지로 하는 전입신고를 하였습니다. 이러한 경우 주민등록을 갖추지 못하였는데 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 보호받을 수 있을까요?
답변) 보호받을 수 있습니다. 왜냐하면 출입국관리법 제31조 제1항 본문은 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 그의 체류지를 관할하는 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소 출장소장에게 외국인등록을 하여야 하고, 등록을 한 외국인이 그의 체류지를 변경한 때에는 전입한 날부터 14일 이내에 신체류지의 시·군·구의 장 또는 신체류지를 관할하는 출입국관리사무소장·출입국관리사무소 출장소장에게 전입신고를 해야 한다고 규정하고 있으며, 출입국관리법 제88조의 2는 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에 있어서 주민등록증 또는 주민등록등·초본을 요하는 경우에는 외국인등록증 또는 외국인등록사실증명으로 이에 갈음한다고 규정하고 있으므로, 귀하의 경우는 대항요건인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 있기 때문입니다.
이렇게 주택임대차보호법 보호내용에 대해 알아보았습니다. 부동산 관련 문제로 법적분쟁이 발생하게 된 경우 혼자서는 제대로 부동산소송을 진행하기란 어렵습니다. 따라서 변호사의 도움을 받으며 진행하는 것이 좋습니다.
부동산소송변호사 김윤권변호사는 부동산 분야에 축적된 지식과 노하우를 겸비한 변호사로 여러분들의 복잡하기 어려운 부동산소송을 해결해드리겠습니다.
