아파트의 하자가 발생하게 되면 난감하게 되는데요. 아파트 하자가 발생하게 하자보수소송 등을 통하여 해결을 할 수 있습니다.
임대아파트가 분양전환된 경우에 하자담보책임에 관한 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률이 적용될까?
오늘은 아파트 하자보수 사례에 대해 아파트하자변호사 김윤권변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.
아파트 하자보수 사례에 대해 알아보자!
임대 아파트가 분양전환된 경우 하자담보책임에 관한 구 집한건물관리법이 적용되는지와 그 하자담보책임기간은 어떻게 되는지 판결요지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
판결요지는?
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것 제9조는 집합건물을 건축해서 분양한 자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위해서 집합건물을 건축해서 분양한 자의 담보책임에 관해서 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정으로 하였습니다.
위 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물 소유자에게 귀속하는 점, 분양전환가격을 결정할 때 아파트의 노후 정도는 이미 평가에 반영되었다고 하더라도 부실시공으로 인한 아파트 하자까지 모두 반영해서 가격을 결정하였다고 보기는 어려운 점, 분양전환 전의 임차기간 동안 입주자들이 임대차계약에 기해 하자보수를 요구할 수 있다고는 하나 임차인의 지위에서 인정되는 하자보수청구권과 분양받은 소유자의 지위에서 인정되는 하자담보추급권은 법적 성질과 기능이 동일하다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 볼 때에, 분양전환된 임대아파트의 경우도 구 집합건물법 제9조 제1항 및 그에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조가 적용되고 하자담보책임기간은 민법 제671조 제1항 단서에 의하여 최초 임차인들에게 인도된 때부터 10년간이라고 보아야 한다고 하였습니다.
판결이유는?
1. 제1점에 관해서
가. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항은 집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 하고 있고, 민법 제671조 제1항 단서는 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 건물의 수급인은 목적물의 하자에 관해서 인도 후 10년간 담보책임을 진다고 하고 있다.
한편 2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정된 집합건물법 부칙 제6조는 공동주택 담보책임 및 하자보수에 관해서 2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 주택법 제46조의 규정에 따르도록 하였으며, 그 개정된 주택법 제46조 제1항은 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 한 위 집합건물법 제9조의 적용을 배제하는 규정을 두면서 부칙 제3항에 그와 같은 배제 규정을 위 개정 주택법 시행 전까지 소급적용하는 규정을 두었지만, 위 개정 주택법 부칙 제3항은 헌법재판소 2008. 7. 31. 선고 2005헌가16 전원재판부 결정에 의하여 무효로 선언되었다. 결국 위 개정 주택법과 개정 집합건물법이 시행되기 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여 구분소유자가 집합건물법에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 경우는 그 담보책임 및 하자보수에 관하여 개정된 주택법 제46조가 적용될 수 없고, 구 집합건물법 제9조 제1항과 그에 의해서 준용되는 민법 제667조 내지 제671조의 규정에 따라서 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다( 대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결 등 참조).
그리고 민법 제667조 내지 제671조에 규정된 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간이므로 그 기간의 도과로 하자담보추급권은 당연히 소멸한다고 할 것인데, 이 사건 아파트와 같은 콘크리트 구조물에 대하여는 앞서 본 민법 제671조 제1항 단서가 적용되므로 그 하자담보책임기간은 인도 후 10년간이다( 대법원 2010. 1. 14. 선고 2008다88368 판결, 대법원 2011. 4. 14. 선고 2009다82060 판결 등 참조).
나. 나아가 이 사건 아파트와 같이 임대아파트로 건축되어 5년 정도 임대되었다가 분양전환된 아파트의 경우도 구 집합건물법 제9조 제1항 및 그에 의해서 준용되는 민법 제667조 내지 제671조가 적용될 수 있는지를 보면, 구 집합건물법 제9조는 집합건물을 건축하여 분양한 자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위해서 집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관해서 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정으로 하였고, 위 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물 소유자에게 귀속하는 점, 분양전환가격을 결정함에 있어 아파트의 노후 정도는 이미 그 평가에 반영되었다고 하더라도 부실시공으로 인한 아파트의 하자까지 모두 반영해서 가격을 결정하였다고 보기는 어려운 점, 분양전환 전의 임차기간 동안 입주자들이 임대차계약에 기해 하자보수를 요구할 수 있다고는 하나 임차인의 지위에서 인정되는 하자보수청구권과 분양받은 소유자의 지위에서 인정되는 하자담보추급권은 그 법적 성질과 기능이 동일하다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 볼 때에, 분양전환된 임대아파트의 경우에도 구 집합건물법 제9조 제1항 및 그에 의해서 준용되는 민법 제667조 내지 제671조가 적용되고 그 하자담보책임기간은 민법 제671조 제1항 단서에 의해서 최초 임차인들에게 인도된 때부터 10년간이라고 봄이 상당하다.
다. 원심은, 피고가 사업주체로서 이 사건 아파트를 신축하여 2001. 1. 29. 사용승인을 받은 다음 장기전세주택으로 임대하였다가 2006. 4.경 분양전환한 사실을 인정한 다음, 피고는 이 사건 아파트를 건축해서 분양한 자로서 구 집합건물법 제9조 제1항 및 그에 의해서 준용되는 민법 제667조 내지 제671조에 의해서 이 사건 아파트의 구분소유자인 원고들에게 이 사건 아파트에 존재하는 하자보수에 갈음한 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였는바, 앞서 본 법리에 비추어 보면 이러한 원심의 판단은 정당하고 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 구 집합건물법 제9조의 담보책임에 관한 법리를 오해하는 등의 위법은 없다.
지금까지 아파트 하자보수 사례에 대해서 살펴보았습니다. 아파트 하자보수가 발생하여 소송을 진행하시는 경우에 변호사의 도움을 받으면서 진행하는 것이 효과적입니다.
아파트하자변호사 김윤권변호사는 건축, 건설 관련 법에 지식과 노하우를 겸비한 변호사로 여러분들의 아파트하자보수소송을 체계적이며 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.
