양도소득세란 대통령으로 정하는 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해서 부과를 하는 조세입니다.
그렇다면 친구 때문에 경매로 넘어간 부동산에도 양도소득세를 납부해야할까?
오늘은 부동산변호사 김윤권변호사와 함께 경매 양도소득세 사례에 대해서 포스팅을 통해서 살펴보도록 하겠습니다.
경매 양도소득세를 내야할까?
질문) 친구 때문에 경매로 넘어간 부동산에도 제가 양도소득세를 납부하여야 할까요?
“함씨”는 친구 “안씨”의 채무에 대한 담보로 함씨 소유 부동산에 근저당권을 설정해주었습니다. 하지만 안씨가 채무를 변제하지 않아서 함씨 소유의 부동산이 경매되면서 매각대금은 모두 채권자들에게 배당되었습니다.
이 경우에 매각된 부동산의 소유자인 함씨가 양도소득세를 납부하여야 하나요?
답변) 매각대금이 함씨가 아닌 채권자에게 배당되었다 해도 부동산 소유권이 유상으로 이전되었다면 부동산 소유자인 함씨도 양도소득세를 납부해야 합니다.
이 사건에서와 같이 부동산 소유자가 경락대금의 교부를 받지 못함으로 양도에 의한 소득이 없는 경우도 과세하는 것은 헌법상의 실질적 조세법률주의, 재산권보장의 원칙, 평등의 원칙 등에 위반된다는 주장에 대해서, 우리 헌법재판소에서는, 첫째, 경락에 의한 부동산소유권이전의 경우 양도소득에 해당되는 것은 경락대금인데 이것은 부동산 소유자인 물상보증인에게 법률상 귀속되는 것이기 때문에 양도소득이 없다고 할 수 없습니다.
둘째 물상보증인이 경락대금에서 아무런 대금교부를 받지 못했다고 해도 경락대금이 담보권자에게 교부됨으로 물상보증인은 담보채무의 소멸이라는 경제효과를 얻게 되기 때문에 청구인은 실질적으로도 소득이 있는 것입니다.
셋째, 임의경매에 의하여 경락된 경우와 물상보증인이 임의로 담보목적물을 양도한 뒤 그 대금으로 변제하는 경우를 비교해보면 양자간에 본질적인 차이가 없다고 해서 합헌결정을 하였습니다(헌법재판소 2002. 6. 27.자 2001헌바44 결정).
그래서 근저당권실행을 위한 임의경매에서 그 경락대금은 경매부동산의 소유자에게 귀속되기에 경락대금을 지급 및 배당한 결과 경매부동산의 소유자에게 돌아갈 경락대금 잔액이 전혀 없는 경우도 경락대금에서 경매부동산의 취득가액을 비롯한 필요경비 등 소득세법 소정의 제반금액을 공제한 잔액 상당의 금원은 경매부동산의 소유자의 양도소득으로 과세대상이 된다고 하겠습니다(대법원 1986. 12. 9. 선고 84누508 판결).
매도인이 부담하는 세금은?
매도인은 부동산 양도로 양도소득세, 지방소득세와 농어촌특별세 등의 세금을 부담하게 됩니다.
매수인이 부담하는 세금은?
매수인은 부동산의 취득으로 해서 취득세, 인지세, 농어촌특별세와 지방교육세 등의 세금 부담 을 하게 됩니다.
이번 시간에는 경매 양도소득세 등에 대해서 알아보았습니다. 부동산과 관련해서 법적인 분쟁이 발생한 경우 부동산 관련 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
부동산변호사 김윤권변호사는 복잡하고 어려운 부동산 관련 분쟁의 다양한 경험과 노하우를 갖춘 변호사로 여러분들의 부동산 분쟁의 어려움을 해결하여 드리겠습니다.
