주택임대차보호법상 소액임차인에 대해서는 그 임차주택의 경매 시 다른 담보물권보다 우선해서 배당받을 수 있는 최우선변제권이 있습니다.
지역마다 소액임차인 최우선변제금이 다른데 어떻게 다른지 모르는 분들도 많습니다.
이번 시간에는 소액임차인 최우선변제금에 대해서 부동산변호사 김윤권변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.
소액임차인 최우선변제권에 대해서 알아보도록 하자!
주택임대차보호법은 소액임차인의 최우선변제권에 관하여 제8조 제1항에서 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제 받을 권리가 있습니다.
이 경우에는 임차인은 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추어야 한다라고 규정하고 있고, 주택임대차보호법 제8조 제3항에서는 제1항의 규정에 의해서 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함함)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다라고 규정하고 있으며, 주택임대차호법시행령 제3조 및 제4조에서는 위 규정에 의해서 우선 변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위와 임차인의 범위에 관해서 규정을 하고 있습니다.
그래서 주택임대차보호법상 임차주택의 경매신청 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인은 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론, 그 주택 에 선순위 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다도 우선을 해서 당해 주택가액(대지의 가액을 포함함)의 2분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제 받을 권리가 있는 것입니다.
소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은, 그 보증금 중 아래의 어느 하나에 해당하는 금액 이하입니다. 이 경우에는 우선변제 금액이 상가건물가액의 2분의 1을 초과하는 때에는 상가건물가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다.
- 서울특별시는 : 2,200만원
-「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 1, 900만원
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함이 된 지역과 군지역은 제외함), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 : 1, 300만원
- 그 밖의 지역은 : 1,000만원
하나의 상가건물에 임차인이 2명 이상이며, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물 가액의 2분의 1을 초과하는 때에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중에 일정액으로 보고 있습니다.
이와 같이 최우선변제권이 인정이 되더라도 보증금 전액에 대해서 인정이 되는 것이 아니기에, 보증금 전액의 우선변제권을 보장받기 위하여는 임대차계약서에 확정일자를 받아두어야 할 것입니다.
게다가 주택임대차보호법은 사회경제적 여건을 고려해 소액임차인의 범위 등에 관해서 계속적인 개정을 거듭해 왔는데, 개정 법령의 시행 전에 이미 임차주택에 관해서 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전 규정을 적용하게 됩니다.
지금까지 소액임차인 최우선변제금 등에 대해서 알아보았습니다. 부동산과 관련하여 법적인분쟁과 다툼이 발생한 경우 변호사의 체계적인 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산변호사 김윤권변호사는 서울지법 부장판사출신변호사로 다양한 부동산소송경험을 통해 부동산 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.
