소유권이전등기청구권에 대한 가압류
소유권이전등기란 해당하는 부동산의 소유권에 대한 이전등기를 신청하는 내용의 문서를 말하는데, 소유권이전등기는 판결, 상속, 합병, 협의분할 등의 다양한 사유로 신청이 될 수 있습니다.
반대의무 이행이 없이 임차주택 소유권이전등기청구권에 대한 가압류가 가능할까?
이번 시간에는 부동산변호사 김윤권변호사와 함께 포스팅을 통해 알아보도록 하겠습니다.
소유권이전등기청구권이란
소유권이전등기청구권이란 부동산 매매계약 등으로 인해 부동산 소유권을 이전할 때에 부동산에는 등기제도라는 특유의 공시제도가 있습니다. 공시제도는 어떤 물건 소유권 등이 누구에게 있다는 공적으로 표시해 누구나 알 수 있게 해주는 것으로 우리나라 민법은 등기를 이전해야 소유권이 이전되는 것으로 유겆을 하고 있습니다.
그래서, 부동산의 매매계약을 체결을 하고 그 부동산을 인도받았다고 해도 그 부동산에 대한 등기를 이전해줄 것을 청구할 수 있게 되는데, 이것을 소유권이전등기청구권이라고 합니다.
반대의무 이행이 없이 임차주택 소유권이전등기청구권에 대한 가압류가 가능할까?
질문)
저는 갑이 을로부터 매수했지만 소유권이전등기를 하지 않고 있는 주택을 갑과 계약으로 임차해 거주를 하다가 계약기간이 만료돼 임차보증금반환청구를 했지만 반환하지 않아 소송을 제기해 갑은 임차주택을 명도를 받고 동시에 임차보증금을 반환하라는 판결을 받았지만 갑은 이행하지 않고 있고 아직까지 임차주택과 그 부징의 명의등기가 을에게 있기에 위 판결에 기해 갑이 을에 대해 가지는 부동산 소유권이전등기청구권을 압류해 강제집행을 하려고 하는데 이런 경우도 저는 임차주택을 명도하지 않고 소유권이전등기청구권에 대한 가압류가 가능할까요?
답변)
민사집행법 제41조 제1항에 의하면은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 및 이행의 제공을 했다는 것을 증명해야만 개시할 수 있다고 규정을 하고 있지만, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에서는 임차인이 임차주택에 대해서 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않다고고 규정을 하고 있습니다.
위 규정의 임차주택에 대지도 포함되는지에 관해서 판례에서는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 대해서 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우는 민사소송법 제491조의2(현행 민사집행법 제41조) 제1항의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 및 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다고 규정을 하고 있는데, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항이 임차주택의 환가대금에 건물뿐만 아니라, 대지의 가액도 포함이 된다고 규정하고 있는 점, 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지부분의 이용이 수반되는 것이며, 주택임대차보호법 제2조에서 주택임대차보호법의 적용대상으로 규정하고 있는 주거용 건물의 임대차라 하는 것도 임차목적물 중 건물 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우 임대차를 뜻하는 것일 뿐 주택임대차보호법의 적용대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아닌 것으로 해석되는 점, 위 규정은 기본적으로 임차인의 권익보호를 그 입법취지로 하고 있는데, 만일 반대의무의 이행이나 이행의 제공없이 집행개시를 할 수 있는 대상을 건물에만 한정할 경우에 사실상 대지와 그 지상 주택의 경매절차가 분리되는 결과 경매절차의 진행에 어려움이 발생을 하고 임차주택의 환가에 의한 임차보증금의 회수를 간편하게 하겠다는 입법취지에 부합되지 않게 되는 점 등에 비추어 보면은, 여기에서 말하는 임차주택에는 건물뿐만 아니라, 그 부지도 포함하는 것으로 봄이 상당하다고 하였습니다(대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정, 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결).
그런데 주택임대차보호법 제3조의2 제1항이 임차주택 및 그 대지 자체가 아닌 그에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류의 경우도 유추적용 될 수 있을 것인가에 관해서 판례에서는 첫째 부동산소유권이전등기청구권에 대한 강제집행은 부동산 그 자체에 대한 강제집행과는 그 절차를 달리하는 것으로 직접 채무자명의의 등기를 실현함으로 그 강제집행절차는 종료를 하고, 그 후에 이루어진 부동산 그 자체에 대한 강제집행은 선행 부동산소유권이전등기청구권압류절차로부터 독립된 새로운 집행절차로서 본래의 채무명의에 기해서 부동산소유권이전등기청구권의 압류가 아닌 강제경매 등의 방법으로 진행되는 점, 둘째 위 조항은 임차주택에 대한 경매신청이라고 한정해서 규정하고 있을 뿐 임차주택에 대한 일반적인 강제집행신청까지를 포괄해서 규정하고 있지 않은 점 등을 종합해서 보면은, 위 조항은 임차주택 그 자체를 집행의 대상으로 한 경매의 경우에 집행개시의 요건에 관한 민사소송법 제491조의2(현행 민사집행법 제41조) 제1항의 예외사유를 인정하는 것이고, 임차주택의 이전등기청구권에 관한 일반 강제집행절차로서의 압류에까지 위 조항을 유추해서 적용할 것은 아니다고 하였습니다(대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정).
그래서 질문자님은 임차주택을 갑에게 명도 한 후에 그러한 사실을 소명하거나, 상대방이 수령을 거절할 경우는 임차주택을 명도 할 준비를 한 후에 이행제공의 의사를 내용증명우편으로 통지를 해서 이행의 제공을 하였음을 소명을 해서 임차주택 및 그 부지의 소유권이전등기청구권을 압류를 해야 할 것입니다.
그리고 부동산에 관한 권리이전청구권의 압류에 관한 규정을 보면 민사집행법 제244조 제2항에서는 부동산에 관한 권리이전청구권의 압류에 대해서는 그 부동산소재지의 지방법원은 채권자 또는 제3채무자의 신청에 의해서 보관인을 정하고 제3채무자에 대해 그 부동산에 관한 채무자명의의 권리이전등기절차를 보관인에게 이행할 것을 명하여야 한다고 규정하고 있습니다.
또한 민사집행법 제244조 제4항에서는 채권자는 제3채무자에 대해 제1항이나 제2항의 명령의 이행을 구하기 위해서 법원에 추심명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있기 때문에, 소유권이전등기청구권압류 후에도 채무자가 소유권이전등기에 협력하지 않을 경우는 법원에 추심명령을 신청해서 추심명령을 받은 후에 소유권이전등기절차를 경료하고 그 다음 다시 그 부동산의 경매신청을 해야 할 것입니다.
지금까지 소유권이전등기청구권에 대한 가압류 사례에 대해서 알아보았습니다. 부동산 관련 분쟁이 발생하신 경우 변호사의 도움을 받으며 해결하는 것이 좋습니다.
부동산변호사 김윤권변호사는 서울지법 부장판사출신변호사로 여러분들의 부동산 관련 분쟁을 체계적으로 해결하여 드리겠습니다.
