임대차소송변호사 상환이행판결 확정일자부임차권
상환이행판결이란 쌍무계약 당사인 원고의 청구에 대해서 피고로부터 동시 이행항변이 있을 경우 원고와 피고가 서로 채무를 이행하도록 명하는 판결을 말합니다.
상환이행판결을 받은 확정일자부 임차인이 경매신청을 하는 경우에는 어떻게 될까?
이에 대해 임대차소송변호사 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.
질문) 저는 주택을 임차해서 입주와 주민등록전입신고를 하고 서확정일자를 받아 두고 살다가 계약기간 2년이 만료되어서 집주인에게 임차보증금반환 청구를 했습니다.
그러나 집주인은 새로운 임차인이 없다는 이유로 해서 위 보증금의 반환을 거절해 제가 집주인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기했고, 임차주택을 명도 함과 동시에 보증금을 반환하라는 내용의 일부승소판결을 받아 확정이 되었습니다. 그러나 집주인은 계속 보증금을 반환하지 않고 있는데, 저는 임차주택을 강제경매신청 하려고 합니다. 이 경우에 제가 주택을 명도 해야만 경매절차가 개시가 될까요?
답변) 임대차계약이 종료가 되면은 임대인은 보증금을 반환하여 주고 임차인은 주택을 인도하여 주어야 하는 것은 동시이행의 관계에 있는 것입니다. 그러나 통상적으로 임대인은 새로운 세입자가 들어오지 않는다는 이유로 보증금 반환을 하지 않고 있는데, 이것은 임대인의 개인사정에 불과하며 법적으로는 보증금 반환 거절을 할 수 없습니다.
소송을 제기해서 승소판결을 받은 다음 그 주택을 강제집행 해서 보증금 충당을 할 수밖에 없습니다. 하지만 전세보증금반환청구소송을 해서 승소할 수 있으며 확정일자순위가 우선변제를 받을 수 있는 경우이거나 소액보증금으로서 최우선변제를 받을 수 있는 경우라도, 전세보증금반환과 임차목적물의 명도는 동시이행관계이기에 집주인이 그러한 동시이행의 항변을 해서 주장한 경우엔 법원이 동시이행판결(상환판결: 위 주택을 인도함과 동시에 보증금을 반환 받으라는 판결)을 하게 됩니다.
그런데 민사집행법 제41조(집행개시의 요건) 제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행을 할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 및 이행의 제공을 했다는 것을 증명해야만 개시를 할 수 있다고 규정을 하고 있기 때문에 임차인이 경매를 신청하기 위하여 주택명도를 선이행해야 하는지 문제가 됩니다.
이에 대해서 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 의하면은 임차인이 임차주택에 대해서 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우엔 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 및 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않다고 규정을 하고 있으며, 판례에서도 같은 법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항이 임차주택의 환가대금에 건물뿐만 아니라, 대지의 가액도 포함이 된다고 규정을 하고 있는 점, 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용이 수반되는 것이며, 같은 법 제2조에서 같은 법의 적용 대상으로 규정하고 있는 주거용 건물의 임대차라 하는 것도 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐 같은 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물만 한정하는 취지는 아닌 것으로 해석이 되는 점, 위 규정은 기본적으로 임차인의 권익보호를 그 입법 취지로 하고 있는데, 만일 반대의무의 이행 및 이행의 제공 없이 집행개시를 할 수 있는 대상을 건물에만 한정할 경우에 사실상 대지와 그 지상 주택의 경매절차가 분리가 되는 결과 경매절차의 진행에 어려움이 발생하며 임차주택의 환가에 의한 임차보증금의 회수를 간편하게 하겠다는 입법 취지에 부합되지 않게 되는 점등에 비추어 볼 때, 여기에서 말하는 임차주택에는 건물뿐만 아니라, 그 부지도 포함을 하는 것으로 봄이 상당하다고 했습니다(대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정).
그래서 질문자님은 임차주택 명도를 하지 않고도 임차주택과 그 부지에 대해서 경매신청을 할 수 있다 할 것입니다.
오늘은 상환이행판결 확정일자부임차권에 관해서 알아보았습니다. 부동산 임대차와 관련하여 법적인 분쟁이 발생하신 경우 변호사의 도움을 받으며 진행하는 것이 좋습니다.
임대차소송변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 소송의 경험과 지식을 겸비한 변호사로 여러분들의 임대차 관련 분쟁을 명쾌하게 도움을 드리겠습니다.
