부동산소송변호사 상가보증금보호
상가 임대차계약을 체결했을때 보증금 보호를 하려면 어떻게 할 수 있을까?
상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우도 임차인이 건물의 인도 및 사업자등록 신청을 한 때는 그 다음 날부터 제3자에 대해서 효력이 발생합니다.
이번 시간에는 부동산소송변호사 김윤권변호사와 함께 상가보증금보호에 관해서 알아보도록 하겠습니다.
상가건물 임대차보호법에 따라서 보호가 되는 임차인이 되기 위하여는 상가건물의 점포에 대해서 아래 구분에 따른 지역별 보증금액 미만으로 임대차 계약 체결을 하여야 됩니다.
-서울시 : 4억원
-수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 3억원
-광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외함), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 1억 8천만원 : 2억4천만원
- 그 밖의 지역 : 1억8천만원
위의 보증금을 초과하는 임대차라고 해도 임차인은 최초의 임대차기간을 포함합니다. 전체 임대차기간이 5년 초과를 하지 않는 범위에서 계약갱신 요구를 할 수 있고, 이 경우에 갱신이 되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건을 다시 계약이 된 것으로 보고 있습니다.
단, 차임과 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감 또는 경제 사정의 변동으로 인해 상당하지 않게 된 경우엔 당사자는 장래의 차임 및 보증금에 대해서 증감을 청구할 수 가 있습니다. 그러나 증액 경우는 청구당시의 차임 및 보증금의 10분의 9의 금액 초과를 하지 못합니다.
보증금 외에 차임이 있는 경우엔 월 단위의 차임액에 100을 곱해서 보증금 및 합산을 한 금액이 보증금으로 됩니다.
상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우도 임차인이 건물 인도 및 사업자등록 신청을 한 때는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 발생합니다.
이를 임대차 계약의 대항력이라고 하고, 이에 따라서 임대차기간 중에 임차상가건물 소유자가 변경이 되어서 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 포괄적으로 승계가 된 경우도 임차인은 계약기간 동안 계속 사용을 할 수 있으며, 임대기간 만료가 된 경우에는 새로운 소유자로부터 보증금 반환을 받을 때까지는 임차상가건물을 비워주지 않아도 됩니다.
임차인이 대항요건을 갖춘다음 관할 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 경매 및 공매 절차에 따라 임차상가건물 환가대금에서 후순위권리자와 그 밖에 채권자보다 우선해서 보증금 변제를 받을 수 가 있습니다.
소액임차인의 경우 임차 상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 때에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제를 받을 수 가 있습니다.
상가보증금보호에 대해서 알아보았습니다. 부동산 보증금 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 진행하는 것이 효과적입니다.
부동산소송변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 분쟁에 노하우를 갖춘 부장판사출신의 변호사로 부동산 분쟁이 발생하였다면 언제든지 찾아주시기 바랍니다.
