부동산 이중매매란?
매도인이 동일한 목적물을 2인 이상의 매수인에게 매매를 하는 것입니다. 채권은 배타성이 없기 때문에 채권계약의 단계, 즉 권리이전청구를 내용으로 하는 채권이 발생을 할 뿐인 단계에서 이중매매를 해도 두 매수인의 권리는 서로 충돌을 하지 않습니다.
이번 시간에는 부동산 이중매매에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
부동산의 이중매매는 동일한 부동산에 관해서 둘 이상의 매수인에게 이중으로 매매계약을 체결하는 것인데, 민법이 물권 변동에 관해 형식주의를 취하기에 가능한 현상을 말합니다.
현행 민법체계의 계약자유나 사적자치의 원칙상 비록 이중으로 행해진 매매계약이라고 해도 적법하게 성립을 하는 것이 원칙입니다.
즉, 다른 사람에게 팔린 사정을 알고 다시 팔라고 한 사정이 있을 뿐이면 정의에 반한다고 할 수 가 없어서 무효로 할 수 가 없습니다. 그러므로 제2매수인이 부동산의 매도인에게 이중매매를 종용한 것과 같이 매도인의 배임행위에 적극 가담을 한 경우에는 반사회질서행위로서 무효가 되는 것입니다.
그러나 민법에서는 선량한 풍속, 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다고 규정을 하고 있고, 판례에서는 부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로 무효가 되기 위해서는 매도인의 배임적 행위와 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담을 한 행위가 있는 매매로, 그 적극가담행위의 정도는 매수인이 다른 사람에게 매매목적물이 매도된 것을 안다는 것만으로는 부족하며 적어도 그 매도사실을 알고도 매도를 요청해서 매매계약에 이르는 정도가 되어야 한다고 하였습니다.
질문) 매매계약을 체결하고서 매매대금까지 지급을 했는데, 매도인이 다른 사람에게 토지를 매도하고 등기를 이전해준 경우에는 등기를 찾아올 수 있을까요?
답변) 등기를 이전을 받은 자가 매도인에게 이중매매를 적극적으로 권유을 하지 않은 이상 등기가 이미 넘어간 상태이기에 되찾을 수가 없습니다.
우리 법제는 등기의 유무에 의하여 소유권 귀속을 정하는 형식주의를 택하고 있기에 매매계약의 선후와 관계가 없이 등기의 유무에 의해 소유권 결정이 됩니다.
그래서 제3자가 선의로 매매계약을 체결하고 등기를 이전 받아서 소유권 취득을 한 이상 소유권을 취득할 방법이 없으며, 매매계약의 불이행으로 인한 손해배상청구권 등 매매계약으로 인한 채권상의 계약불이행책임만 주장을 할 수 있습니다. 매도인은 소유권 이전에 협력할 의무가 있기 때문에, 이에 위반해서 제3자에게 불법으로 처분을 해서 재산상의 이득을 얻고 매수인에게 손해를 가한 이상 배임죄 구성을 하게 됩니다.
한편, 등기를 이전해 간 제3자가 매도인에게 적극적으로 이중 매매 권유를 한 경우는 민법 제103조의 사회질서에 위반한 법률행위가 되어 제3자와의 매매계약이 무효가 되어서 제3자 명의의 등기가 무효가 됩니다. 이때에 매수인은 민법 제404조의 채권자 대위권 행사를 해서 등기 이전을 해올 수 가 있습니다.
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