아파트 매매 계약금 문제
매매계약금은 부동산 매매계약 체결을 할 경우에 일반적으로 계약당사자의 일방이 상대방에게 교부를 하는 금전 그 밖의 유가물을 말합니다. 보통 매수인은 매매대금의 10%의 금액을 계약금으로 교부를 하는데, 이는 매매대금에 산입이 됩니다.
오늘은 아파트 매매 계약금 문제 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
아파트 매매계약을 체결한 뒤 얼마 지나지 않아 주변시세가 많이 올라서 매도인이 매매계약금을 돌려주면서 해제하겠다고 하는데 어떻게 할 수 없을까요?
답변) 계약당사자 간에 다른 약정이 없으며 매매계약금 매도인에게 교부를 한 경우에 매도인은 매매계약금의 배액을 매수인에게 상황하고 매매계약 해제를 할 수 있기에 매수인 및 매도인 간의 특별한 약정이 없는 한에는 매도인의 계약해제를 피할 수 가 없을 것으로 보입니다.
매매계약금의 법적 성격은?
매매계약금은 매매계약이 체결되었다는 증거금이고, 매매계약 후에 계약당사자 일방이 이행에 착수를 할 때까지 계약해제를 하는 경우에는 해약금의 성격을 가지게 됩니다.
매매계약금 교부 후 계약해제는?
매매계약금이 매도인에게 교부가 된 경우에 계약당사자 간에 다른 약정이 없는 때는 매수인은 매도인이 계약이행에 착수할 때까지 매매계약금 포기를 하고 매매계약 해제를 할 수 가 있습니다.
매매계약금이 매도인에게 교부가 된 경우에 계약당사자 간에 다른 약정이 없는 때는 매도인은 매수인이 계약이행에 착수할 때까지 매매계약금의 배액 상환을 하고 매매계약 해제를 할 수 가 있습니다.
매매대금조로 받은 어음의 부도예상을 이유로 하여 계약해제가 가능할까?
질문) 저는 갑에게 제 소유 아파트 매도를 하면서 계약금 및 중도금은 받았지만, 잔금은 갑의 형편상 지급기일이 10일 후인 약속어음으로 받았습니다. 그런데 불안해서 여러 방면으로 알아보니까 약속어음지급기일에 위 약속어음의 지급불능이 예상되는데, 지급기일 전에 잔금이행을 최고하고 이행이 되지 않을 경우 위 부동산매매계약 해제를 할 수 가 있을까요?
답변) 민법은 제544조에 의하면은 당사자일방이 그 채무를 이행을 하지 않은 때는 상대방은 상당한 기간을 정해서 그 이행 최고를 하고 그 기간 내에 이행하지 않은 때는 계약을 해제를 할 수 있습니다. 하지만 채무자가 미리 이행을 하지 않은 의사 표시를 한 경우는 최고를 요하지 않는다고 규정을 하고 있습니다.
그리고 판례에서는 당사자 사이에 체결한 매매계약의 잔대금지급방법으로 제3자 발행의 어음 교부를 하면서 이 어음이 모두 지급이 되면은 매수인 앞으로 매매목적물의 소유권이전등기를 경료하기로 약정을 한 경우는 동 매매계약의 잔대금이행기일은 위 어음의 지급기일이라고 봄이 상당며고, 계약해제권의 발생사유인 이행지체는 채무의 이행이 가능한 데도 채무자가 그 이행기 도과를 한 것을 말하며 그 이행기 도래 전에는 이행지체란 있을 수 없기에, 채무이행의 방법으로 교부를 한 어음이 지급기일에 지급불능 예상이 된다고 해도 잔대금의 이행기일이 경과를 하지 않은 이상에 기한의 이익을 보유하고 있다고 할 것이기에 바로 잔대금지급을 최고하고 계약 해제를 할 수 없다고 하였습니다(대법원 1982. 12. 14. 선고 82다카861 판결, 2000. 9. 5. 선고 2000다26333 판결).
그래서 위 상황에서도 어음지급기일을 잔금이행기일로 보아야 할 것이기에, 위 어음이 지급기일에 지급불능 예상이 된다고 해도 그러한 사유만으로 질문자님이 바로 잔대금지급을 최고를 하고 계약해제를 할 수는 없다고 할 것입니다. 만약, 잔금이행기일이 지나서도 갑이 잔대금지급채무 이행을 하지 않는다면 질문자님은 선택적으로 어음금청구를 하거나, 그 원인이 되는 잔대금지급을 갑에게 최고를 한 뒤 잔대금지급채무불이행을 이유로 매매계약해제를 할 수 있다고 할 것입니다(대법원 1972. 3. 28. 선고 72다119 판결).
지금까지 아파트 매매 계약금에 관해서 알아보았습니다. 부동산 매매, 임대차, 분양과 관련하여 법적인 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 진행하는 것이 효과적입니다.
김윤권변호사는 다양한 부동산소송의 노하우를 갖춘 변호사로 언제든지 찾아주신다면 친절하고 명쾌하게 답변하여 드리겠습니다.
