토지거래허가제도 란?
토지거래허가제는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적 토지이용 등을 위해서 토지의 투기적인 거래가 성행을 하거나 지가가 급격히 상승을 하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정해서 국토교통부장관이나 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사가 토지거래계약에 대하여 허가를 받도록 하는 제도를 말합니다. 오늘은 이에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
토지거래허가제도는 투기 우려 지역에 대한 토지거래허가구역지정을 통하여 이루어지고 허가구역 내에서 토지거래를 하고자 할 경우에는 규정된 방법에 따라서 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 됩니다.
국토해양부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위해서 토지의 투기적인 거래가 성행을 하거나 지가가 급격히 상승을 하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 아래와 같은 지역에 대해서는 5년 이내의 기간을 정해서 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정을 할 수 가 있습니다.
- 광역도시계획·도시기본계획·도시관리계획 등 토지이용계획이 새롭게 수립이 되거나 변경이 되는 지역
- 법령의 제정 및 개정이나 폐지 또는 그에 의한 고시 및 공고로 인해서 토지이용에 대한 행위제한이 완화가 되거나 해제가 되는 지역
- 법령에 의한 개발사업이 진행중이거나 예정이 되어 있는 지역 및 그 인근지역
- 그 밖에 국토해양부장관이 투기우려가 있다고 인정하는 지역이나 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행을 할 우려가 있다고 인정해서 국토해양부장관에게 요청을 하는 지역
하지만 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려해서 법에서 규정이 된 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관하여는 허가가 없이 거래를 할 수 있습니다.
토지거래계약 허가를 받은 사람은 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우를 제외하고는 5년의 범위 이내에서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령이 정하는 기간 동안에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 합니다.
질문)뉴타운 건설 소식을 듣고서 해당 지역의 토지 매수를 하는 매매계약을 체결했습니다. 그런데 알고 보니 뉴타운 건설에 따라서 국토교통부에서 해당 지역에 대해서 토지거래허가구역으로 설정하여 놓았더군요. 허가 없이 매매계약을 체결했는데 그 계약은 무효일까요?
답변) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 토지거래허가를 받지 않고서 체결을 한 토지거래계약은 효력이 없다고 보고 있습니다.
이에 대해서 판례에서는 허가를 받지 못한 매매 등의 거래행위의 효력은 무효이지만, 일단 허가를 받게 되면 그 계약은 소급하여 유효가 되며 이와 다르게 불허가가 된 경우에는 무효로 확정되므로 허가를 받기 전까지는 유동적 무효 상태에 있다고 합니다. 그래서 질문의 경우에는 매수인과 매도인이 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받게 되면 해당 매매계약은 처음부터 유효인 것이 됩니다.
토지거래허가제도란 무엇인지 알아보았습니다. 부동산, 건축 관련 문제로 어려움을 겪고 있다면 변호사의 도움을 받으면서 대응을 하는 것이 효과적입니다.
김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 소송의 노하우를 갖춘 변호사로 여러분들의 부동산 관련 문제를 체계적으로 분석하여 해결하여 드리겠습니다.
