상가 임대인의 지위승계 임대차소송변호사
임차상가건물의 양도에 따라서 양도인인 임대인의 지위는 양수인에게 이전이 됩니다.
임차인이 임차상가건물의 양수인에게 임차권 주장을 하기 위하여는 대항력을 갖추고 있어야 됩니다.
임대인의 지위승계와 관련해서 법적인 분쟁이 종종 일어나곤 하는데요.
그래서 오늘은 상가 임대인의 지위승계에 관해서 임대차소송변호사 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.
질문) 서울에서 2억원의 보증금으로 상가건물 임차를 해서 음식점 운영을 하던 중에 임대차 계약기간이 끝나기 전 건물주인이 건물을 다른 사람에게 팔았는데요. 주인이 바뀌었으니 주인이 나가라고 하게 되면 나가야 될까요?
답변) 나가지 않아도 됩니다.
임차상가건물의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 인해서 임차상가건물 소유권 취득을 한 자는 임대인의 지위승계를 합니다.
그래서 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 임차인이 건물의 인도 및 사업자등록이라는 대항요건을 갖춘 경우엔 임대인 변경이 되도 전 임대인과 체결을 한 임대차계약기간 동안 자신의 임차권주장을 할 수 가 있습니다.
임차상가건물 양도와 임대인 지위승계는?
임차상가건물의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차상가건물의 소유권 취득을 한 자는 임대인의 지위승계를 합니다
이런 승계는 법률의 규정에 따른 승계이기에 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없으며, 임차인에게 통지를 할 필요도 없습니다.
임차상가건물의 양도에 따라서 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전이 됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸이 되며, 차임지급청구권 비롯하여 일체의 채권과 보증금반환채무 포함을 한 일체의 채무가 양수인에게 이전이 됩니다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).
양도인인 임대인과 임차인 사이에 당연승계 배제를 하는 내용의 특약은 임차인에게 불리한 약정이기에 그 효력이 없습니다.
임대차의 종료 후에 임차상가건물 양도를 한 경우는?
대항력 있는 상가건물임대차에 있어서 기간만료 또는 당사자의 합의 등으로 인해서 임대차종료가 된 상태에서 임차상가건물 양도가 되는 경우도, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계가 됩니다. 이 경우 임대차보증금반환채무도 임차상가건물의 소유권과 결합해서 당연히 양수인에게 이전을 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제2항, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).
임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부는?
임차상가건물의 양수인에게 대항을 할 수 가 있는 임차인은 임차상가건물 양도가 되는 경우도 임차상가건물을 계속해서 사용 및 수익을 할 수 있습니다.
그런데, 임차상가건물의 양수인에게 대항을 할 수 있는 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 승계가 되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 가 있다고 보아야 하기에, 임차상가건물이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에는 임대차계약해지를 하고, 우선변제청구를 할 수 가 있습니다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).
상가 임대인의 지위승계에 관해서 알아보았습니다. 임대차 관련 문제로 인해서 어려움을 겪고 계시다면 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
임대차소송변호사 김윤권변호사는 서울지법부장판사출신의 변호사로 다양한 노하우를 통해 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.
