상가전대차계약이란?
임차인이 자기의 임차권에 기초해서 임차상가건물을 제3자에게 사용 및 수익을 할 수 가 있게 하는 계약을 하는 것을 전대차계약이라고 합니다.
전대차계약을 하다가 종종 분쟁이 발생하곤 하는데요.
이번 시간에는 상가전대차계약에 관해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
질문) 상가건물을 임차해서 네일샵 가게를 운영하던 중에 가게의 작은 부분을 다른 사람에게 화장품가게로 운영을 할 수 있도록 세를 주려 하는데, 주인의 허락이 없이 가게의 일부를 다른 사람에게 세를 주어도 되나요?
답변) 가능합니다.
민법에서는 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있습니다. 임대인은 자신의 동의가 없이 임차인이 임차 상가건물을 제3자에게 전대를 한 경우는 임대차계약 해지를 할 수 가 있습니다.
단, 특별한 약정이 없는 한 그 임차상가건물의 작은 부분을 세를 주는 것은 주인의 허락이 없이 가능합니다.
그래서 질문과 같이 가게의 작은 부분을 임대인의 동의가 없이 전대를 한 경우라고 해도 임대인은 임대차의 계약해지를 할 수 가 없습니다.
상가전대차계약에 대해
상가건물의 전대차는 임차인이 자기의 임차권에 기초해 임차상가건물을 제3자로 하여금 사용 및 수익을 하게 하는 계약입니다. 계약당사자는 전대인과 제3자입니다.
임대인의 동의가 있는 전대차의 효과는?
전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라서 정해지며, 전대인은 전차인에 대하여 임대인으로서의 권리와 의무를 가지게 됩니다. 임대인과 임차인의 관계는 전대차에 불구하고 아무런 영향을 받지가 않습니다. 즉 임대인은 임차인에 대하여 임대차계약에 따른 권리행사를 할 수 있습니다.
임대인과 전차인 사이는 직접적으로 아무런 관계가 없습니다. 하지만 민법에서는 임대인의 보호를 위하여 전차인이 직접 임대인에 대하여 의무부담을 하도록 하고 있습니다.
전대차는 임대차를 기초로 하는 것이기에, 임대차 관계가 기간만료 등으로 소멸하게 되면 전대차 관계도 소멸을 하게 됩니다. 하지만 임대인과 임차인의 합의로 계약종료를 한 때도 전차인의 권리는 소멸을 하지 않기 때문에 전차인은 전대차 존속을 임대인과 임차인에게 주장을 할 수 가 있습니다.
임대인의 동의가 없는 전대차의 효과는?
전대차 계약은 이들 사이에서 유효하게 성립하고, 전차인은 전대인에게 상가건물 사용 및 수익을 하게 하여 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하고, 전대인은 전차인에 대하여 차임청구권을 가지게 됩니다.
임차인이 전대를 해도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 존속을 하게 됩니다. 물론 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 계약해지를 할 수 가 있습니다.
임대인의 동의가 없는 임차상가건물의 전대는 임대인에게 그 효력주장을 할 수 가 없으므로, 전차인이 상가건물 점유를 하는 때는 임대인에 대하여는 불법점유가 되며, 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차상가건물 반환청구를 할 수 가 있습니다.
상가전대차계약에 관해서 알아보았습니다. 임대차를 진행하시다가 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 자문을 받으며 체계적으로 대응하는 것이 효과적입니다.
김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 분쟁의 노하우를 겸비한 변호사로 언제든지 문의하여 주신다면 친절하게 응답하여 드리겠습니다.
