부동산변호사 부동산 경매 권리분석 노하우는?
권리분석은 부동산의 권리와 관계 등에 하자가 있는지 여부를 조사와 확인 및 분석을 하는 작업을 말하고 권리조사라고도 합니다.
권리분석을 해야만 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수가 있습니다.
이번 시간에는 부동산변호사 김윤권변호사와 함께 부동산 경매 권리분석 노하우에 관해서 알아보도록 하겠습니다.
부동산 권리분석은 왜 하나요?
답변) 권리분석은 경매를 통하여 권리취득을 하는 경우에 이 권리(예를 들면, 부동산 소유권) 외에 다른 권리(예를 들면, 전세권)가 매수인에게 인수가 되는지를 사전에 확인을 하는 과정입니다.
즉, 경매 물건의 매수인으로 결정이 되어서 매각대금을 모두 지급하게 되면소유권 등 매각의 목적인 권리취득을 하는 동시에 전세권·저당권 등 경매 물건에 설정이 되어서 있었던 권리 중에 말소가 되지 않은 권리인수를 하게 됩니다.
경매 물건에 설정된 권리를 인수하게 되면 매수인의 부담이 늘어날 수 있고, 해당 물건에 대한 소유권 행사를 할 때에 제약을 받을 수 가 있습니다.
예를 들면, 경매의 목적인 소유권과 함께 전세권 인수가 되면 전세권자에게 전세금을 변제해줘야 하기 때문에 비용부담이 늘어나게 됩니다. 그래서 입찰에 참여하기 전에 매수인이 인수하게 되는 권리가 있는지를 확인을 할 필요가 있습니다.
매수인에게 인수되는 권리가 있는지 법원에서 제공을 하는 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서 사본만으로는 확인을 하기가 어렵습니다.
그래서 부동산등기기록, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등의 공적 기록을 검토하여 어떤 권리가 말소나 인수가 되는지 확인을 하고 입찰 참여의 적절성 여부판단을 하는 것이 좋습니다.
한편, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등 공적 기록에 드러나지 않는 권리가 설정이 되어 있을 수 있기 때문에 공적 기록 등을 통한 권리분석이 끝난 후엔 직접 현장을 방문하여 권리사항을 다시 점검하여야 됩니다.
질문) 주택경매에 참가하려고 하는데 어떤 사항을 확인해야 할까요?
답변) 주택의 입찰에 참여를 하려는 경우는 부동산등기기록 등 공적 기록을 통한 권리분석을 하여야 됩니다.
주민등록표를 열람하여 해당 주택에 소유자가 거주를 하고 있는지, 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는지 등을 확인하여 보아야 합니다. 대항력 있는 임차권은 매수인에게 인수가 될 수 있기 때문입니다. 또한 현장조사를 통해 아래의 사항들을 확인하는 것이 도움이 됩니다.
- 건물면적, 모양, 난방방식, 시설의 노후화와 수리 필요성 등 건물 상태
- 건물 위치, 전망·일조권, 주차 공간, 교통시설, 학교, 시장 등 주거 환경
- 관리비 등 미납의 여부(아파트 등 공동주택인 경우)
- 향후 택지개발 가능성
양도소득세의 경우에는 기존에 주택을 소유한 사람이 경매를 통하여 주택매수를 하게 되면 1가구 2주택이 되어서 중과세될 수 있음을 염두에 두는 것이 좋습니다. 시·군·구청 또는 읍·면·동 또는 그 출장소에 신청할 수 있고, 신청 시 경매신청 등의 필요성을 밝힐 수 있는 자료를 제출하여야 됩니다.
부동산 경매 권리분석 노하우 등에 대해서 알아보았습니다. 부동산 관련 문제로 인해서 분쟁을 하고 있다면 변호사의 도움과 함께 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 분쟁의 노하우를 갖춘 변호사로 여러분들의 분쟁을 명쾌하게 풀어드리겠습니다.
