소액임차인 최우선변제조건은?
최우선변제란 임차인이 경매신청등기 전 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마치게 되면 보증금 중에 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선해서 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.
하지만 소액임차인 최우선변제조건에 관해서 잘 모르시는 분들이 많습니다.
그래서 이번 시간에는 이에 관해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
소액임차인은 비록 확정일자가 늦어서 선순위로 변제를 받지 못하는 경우도 임차주택에 대해서 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우엔 보증금 중에 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제를 받을 권리가 있는데요. 소액임차인의 우선변제 받을 수 가 있는 채권은 압류하지를 못합니다.
최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 아래의 구분에 따른 금액에 해당이 되는 임차인이어야 됩니다.
- 서울특별시는? : 9천 500만원 이하
- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외를 함)은? : 8천만원 이하
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함이 된 지역과 군지역은 제외를 함), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는? : 6천만원 이하
- 그 밖의 지역은? : 4천5백만원 이하
임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택 인도 및 주민등록을 갖추어야 됩니다. 이런 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 됩니다.
소액임차인이 우선변제권 행사를 하기 위하여는 임차주택이 경매나 체납처분에 따라서 매각이 되는 경우이어야 됩니다. 이는 경매 또는 체납처분에 의하지 않으며, 단순하게 매매, 교환 등의 법률행위에 따라서 임차주택 양도가 되는 경우엔 대항력의 여부만이 문제가 될 뿐이며, 우선변제권 인정이 될 여지가 없기 때문입니다.
임차주택이 경매나 체납처분에 따라서 매각이 되는 경우엔 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사 신고를 하여야 됩니다.
배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면은 됩니다. 이 경우엔 배당요구의 자격에 대해서 증명을 하는 서면첨부를 하여야 합니다.
우선변제권 행사를 할 수 가 없는 소액임차인은?
임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라서 임차권등기 경료가 된 주택을 그 이후 임차를 한 임차인은 소액임차인에 해당이 되어도 우선변제권 행사를 할 수 가 없습니다.
처음 주택임대차계약 체결을 할 때엔 소액임차인에 해당이 되었지만, 그 후에 계약갱신을 하는 과정에서 보증금이 증액이 되어서 소액임차인에 해당을 하지 않는 경우엔 우선변제권행사를 할 수 가 없습니다.
소액임차인 최우선변제조건에 관해서 알아보았습니다. 부동산 임대차와 관련된 문제로 어려움을 겪고 있으시다면 변호사의 자문과 함께 진행하는 것이 결과와 있어서 좋습니다.
김윤권변호사는 다양한 부동산소송경험을 갖춘 변호사로 여러분들의 문제들을 명쾌하게 도와 드리겠습니다.
