권리분석과 말소기준권리 부동산경매변호사
부동산 입찰을 하기 전에 부동산 권리분석은 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방합니다.
부동산 경매를 통해서 말소가 되거나 매수인에게 인수가 되는 권리는 어떤 것들이 있을까?
이번 시간에는 부동산 권리분석과 말소기준권리에 대해서 부동산경매변호사 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.
경매를 통해 말소되거나 인수되는권리는?
권리말소기준이 되는 최선순위 권리인 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중에 가장 먼저 등기가 된 권리가 됩니다.
이 말소기준권리보다도 먼저 등기가 된 권리는 대부분 매수인에게 인수가 되고, 그 후에 등기가 된 권리는 대부분 말소가 됩니다.
하지만 말소기준권리보다 앞서서 등기가 된 전세권이라고 하여도 전세권자가 배당요구를 하는 경우는 그 전세권 소멸이 되어서 매수인에게 인수가 되지 않습니다. 게다가, 말소기준권리보다 후에 등기가 된 가처분이라고 하여도 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위하여 한 처분금지 가처분인 경우는 말소가 되지 않으며 매수인에게 인수가 됩니다.
한편, 등기되지 않은 임차권의 경우에는 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임차인이나 상가임차인이 배당요구를 하여 보증금을 전액 변제받게 되면 그 임차권이 말소가 되기에 매수인에게 인수가 되지 않지만, 보증금 모두 변제를 받지 못하거나 대항력만 갖추고 우선변제권을 갖추지 못한 임차권인 경우는 매수인에게 인수가 됩니다.
유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등은 등기 순위에 관계가 없이 인수가 됩니다.
말소되는 권리는?
- (근)저당권, (가)압류, 담보가등기
- 말소기준권리보다 후에 설정된 지상권, 지역권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 가처분
- 배당요구를 한 전세권
- 배당요구를 통하여 보증금 전액 변제를 받은 임차권
경매 매수인에게 인수되는 권리는?
- 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등
- 말소기준권리보다 먼저 설정이 된 지상권, 지역권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 순위보전을 위한 가등기, 가처분
- 후순위 가처분 중 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위하여 한 처분금지가처분
- 대항력만 갖춘 임차권, 우선변제권 행사를 하지 않은 임차권, 보증금의 일부만 변제가 된 임차권
권리분석과 말소기준권리에 대해서 알아보았습니다. 부동산 임대차나 경매를 진행하시다가 여러 법적 분쟁과 다툼이 발생하곤 합니다.
이런 경우 부동산변호사의 도움과 함께 진행하는 것이 효과적입니다. 김윤권변호사가 여러분들의 어려움을 명쾌하게 도와드리겠습니다.
