주택임대차보호법 대항력에 관해서
대항력이란 이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인을 하는 경우 그 부인을 물리칠 수 가 있는 법률상의 권능을 대항력이라고 합니다.
하지만 주택임대차보호법에 규정되어 있는 대항력에 대해서 잘 모르시는 분들이 많은데요.
이번 시간에는 주택임대차보호법 대항력에 관해서 알아보도록 하겠습니다.
대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대를 할 권리에 대해서 승계를 한 자, 그 밖에 임차주택에 관하여 이해관계를 가지고 있는 자에게 임대차에 대한 내용주장을 할 수 있는 법률상의 힘입니다. 임대차는 그 등기가 없다고 해도, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 그 다음 날부터 대항력이 발생하게 됩니다.
주택임대차보호법에 따른 대항력 획득을 하기 위하여는 주택의 인도가 필요로 합니다. 주택의 인도는 점유의 이전을 말하게 되는데, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전을 하는 것을 하는데, 즉 임차인이 입주하여서 살고 있는 것입니다.
주택임대차보호에 따라 대항력 획득을 하기 위하여는 임차인이 주민등록을 마쳐야 되고, 이 경우에는 전입신고를 한 때 주민등록을 된 것으로 보고 있습니다.
전입신고는 하나의 세대에 속하는 자의 전원이나 그 일부가 거주지를 이동할 때에 신거주지의 시장·군수나 구청장에게 하는 신고로, 세대주 등 신고의무자는 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 하여야 됩니다.
대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전을 하게 되면 전체적으로나 종국적으로 주민등록 이탈을 한 것이기에 대항력은 전출로 인하여 소멸을 하게 되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 했다고 하여도 소멸을 하였던 대항력 회복이 되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력 취득을 하게 되는 것입니다.
대항력은 임차인이 주택의 인도 및 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해서 효력이 발생하고, 전입신고를 한 때 주민등록을 마친 것으로 보고 있습니다.
대항력 취득을 한 임차인과 주택에 대한 저당권이나 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라서 결정이 됩니다.
질문) B씨는 연립주택의 103동을 임대하게 되면서 그냥 지번만 기재를 하고 전입신고를 했는데요. B씨는 대항력 취득할 수 가 있나요?
답변) 연립주택 중 1개 세대에 대한 미등기전세권자가 연립주택 동호수에 대해서 기재를 하지 않고 그 지번만을 신고해 주민등록이 된 경우에는, 그 주민등록을 임대차에 대한 유효한 공시방법으로 볼 수 가 없답니다(대법원 1995.4.28. 선고 94다27427 판결). 그래서 연립주택의 103호 임대를 하게 되면서 지번만 기재한 B씨는 대항력 취득을 할 수 없습니다.
주택임대차보호법 대항력에 대해서 알아보았습니다. 부동산, 임대차 관련 문제로 인해서 분쟁을 하고 있으시다면 변호사의 도움과 함께 진행하는 것이 효과적입니다.
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