부동산법률변호사 전세 확정일자효력
건물을 임차하고나서 사업자등록을 한 사람이 확정일자를 받아 놓게 되면 임차를 한 건물이 경매 또는 공매로 넘어갈 때에 확정일자를 기준으로 해서 후순위권리자에 우선해서 보증금에 대해서 변제를 받으실 수 있습니다.
확정일자에 관해서 자세히 모르시는 분들이 많습니다.
이번 시간에는 부동산법률변호사 김윤권변호사와 함께 전세 확정일자효력에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
질문) 서울에서 보증금 2억원에 상가건물을 임차해서 음식점 운영을 하고 있었는데 그 건물이 경매에 붙여지게 되었습니다. 임차 보증금을 돌려받을 수 가 있나요?
답변) 우선변제권의 요건을 갖춘 경우는 확정일자 받은 날을 기준으로 해서 그 후순위 권리자보다 먼저 경매 배당금에서 보증금에 대해서 돌려받으실 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 임대차계약은 그 등기가 없는 경우도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 한 때는 그 다음 날부터 제3자에 대해서 효력이 생기므로, 건물의 소유권이 제3자에게 이전이 되는 경우 역시 건물의 인도와 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권에 대해서 주장을 하실 수 있습니다(이 경우 확정일자가 없어도 됩니다).
사업자등록은 대항력이나 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하기에, 배당요구의 종기까지 존속을 하고 있어야 하는 것이고, 상가건물 임차를 하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업을 한 경우엔 그 사업자등록은 「상가건물 임대차보호법」이 상가임대차의 공시방법으로 요구를 하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 가 없습니다.
임대차계약의 연장 시 원계약서의 보증금만 증가가 되는 경우에는, 연장이 된 기간과 증가된 보증금의 증액부분만 별도의 계약서작성을 했다면 계약 연장기간과 추가 증액이 된 부분만 표기가 된 별도의 계약서에 확정일자를 받아도 됩니다.
사업자등록을 마치고서 확정일자까지 받아 놓은 임차인은 임차를 한 건물이 경매 또는 공매로 넘어갈 경에 확정일자를 기준으로 후순위권리자에게 우선해 보증금에 대해 변제를 받을 수 있습니다. 만약에, 확정일자를 받아놓지 않게 되면 임대차계약 체결 후에 해당 건물에 근저당권 등이 설정된 경우에는 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 가 없는 경우 등이 생길 수 가 있습니다. 그래서 확정일자는 사업자등록과 동시에 신청하는 것이 가장 좋답니다.
동일 건물내 1층에서 사업을 하다가 2층으로 이전을 했지만 임대인이 동일인인 경우에는 「상가건물 임대차보호법」상 기존에 취득을 한 권리가 그대로 유지될까?
1층과 2층은 별개의 목적물로 인식이 되고, 2층으로 이전 시 1층의 보호를 받을 권리는 상실이 되며 2층의 권리가 이전시점(점유와 사업자등록정정신고 다음날)에 새롭게 발생을 하게 됩니다. 그래서, 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약서에 확정일자를 받아야 됩니다.
전세 확정일자효력에 대해서 알아보았습니다. 부동산 관련 문제로 법적분쟁을 하고 있다면 변호사의 자문과 함께 진행하는 것이 효과적입니다.
부동산법률변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 소송의 경험과 지식을 갖춘 변호인으로 여러분들의 분쟁을 명쾌하게 도와드리겠습니다.
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