부동산신탁 유의사항 살펴보기
아파트 건설 사업을 할 때 사업의 부지를 신탁 회사에 신탁하여 사업 부지의 소유자 또는 시행사의 채권자 등의 이해 관계자에게서 권리를 행사하여 안전한 사업을 추진하는 경우가 많습니다.
이 때 부동산신탁 절차를 악용하여 사해 행위를 자행하는 사람들도 있는데요. 오늘은 이와 관련하여 부동산신탁 유의사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
부동산 신탁은 부동산의 소유자가 신탁 회사에 본인의 부동산을 이전한 후 수탁자가 신탁 이익을 누리게 되는 금융 기관 등의 수익자의 이익이나 일정 목적을 가지고자 부동산을 관리 및 처분하게 하는 법률상의 관계를 말하는데요. 이 때 신탁의 종류에는 담보 신탁, 관리 신탁, 처분 신탁, 개발 신탁 등이 존재합니다(신탁법 1조).
건설 사업의 경우 부동산 신탁 제도는 사업의 안정과 보호에 도움을 주는데요. 사업 부지를 소유자나 시행사의 개인적인 채무 관계에 대해 분리시켜 담보로 하여 보다 원활하게 금융을 일으킴으로써 사업을 수행하게 됩니다.
이 때 사업 부지의 소유자나 시행사는 신탁의 여러 가지 형식을 가져와 본인의 재산을 수탁자에게 이전하여 채권자를 해하기도 합니다.
신탁법 제8조에 따르면 채무자가 채권자에게 피해가 갈 것을 알고도 신탁을 설정하였을 때 채권자는 수탁자가 선의의 목적을 가지고 있더라도 민법상의 채권자 취소와 원상 회복을 요청할 수 있다고 규정하고 있는데요. 이에 따르면 사해 신탁이 취소되었을 때 부동산이 원래의 소유자에게 반환되거나 또는 돈으로 돌려받을 수 있게 됩니다.
하지만 부지의 소유자나 시행사의 채권자가 사해행위인 신탁 행위를 취소하면서 원상 회복을 ㅊ요청할 때는 시행사에 신탁행위를 하기 전에 발생한 금전 채권을 가지고 있어야 하며 특정 물건에 대한 소유권이전등기 청구권을 보전하고자 행사하는 것은 적법하지 않다는 판결이 있습니다(대법원2001다32236).
또한 민법상의 채권자 취소는 시행사가 채무가 재산을 넘어선 상태일 때 재산을 처분함으로써 성립하는데요. 신탁법에 따르면 채무자가 채무 초과인 상태일 때 사해신탁의 취소는 채무의 변제 또는 공사의 완공을 목적으로 불가피하게 신탁한 것이라면 사해행위가 성립하지 않을 수 있다는 판결이 있습니다. 오늘은 이와 같이 부동산신탁에 대해서 살펴보았습니다.
