후순위 임차권 설명 의무에 대해
임대차 계약을 체결할 때는 계약이 종료되면서 보증금을 돌려받지 못하는 문제가 발생하지 않도록 반드시 권리 설정 내역을 살펴보아야 하는데요. 이 외에도 중개인을 통해 부동산 매물에 대한 설명을 들어야 합니다.
한편 부동산 중개인이 임대차계약을 체결할 때 후순위 임차권 설명 의무를 이행하지 않았다면 발생한 피해에 대해 손해배상 청구를 제기할 수 있는지 사례와 함께 살펴보도록 하겠습니다.
ㄱ씨는 2012년 2월에 공인중개사인 ㄴ씨가 소개해준 다가구 주택에 계약을 체결하였는데요. 위 다가구 주택은 총 18가구가 거주하고 있으며 주택 소유주와는 보증금 4천 500만원을 2년의 임대차 계약을 체결하였습니다.
ㄱ씨는 계약 체결 후 입주하면서 전입신고를 하여 확정일자를 받았는데요. 계약을 체결할 당시 건물에는 채권 최고액 약 4억 2천만원 근저당권이 설정되어 있는 상태였습니다.
ㄱ씨는 임대차 계약을 체결하면서 근저당권 설정 내용을 임대차 계약서에 기재하였는데요. 2013년 8월에 해당 건물이 경매로 넘어가면서 후순위 임차권 문제가 발생한 것입니다.
해당 건물은 약 6억원으로 낙찰이 되었으며 매각 대금은 근저당권자인 금융 기관을 비롯하여 선순위 주택 임차인들에게 배당이 되었고 ㄱ씨는 후순위 임차권으로서 배당을 받을 수 없었습니다.
ㄱ씨는 중개사인 ㄴ씨가 임대차 계약을 중개하면서도 선순위의 임차인과 보증금금액에 대해 전혀 설명을 하지 않아 임대차 보증금을 반환 받지 못했고 만약 위에 대한 설명이 있었더라면 계약을 체결하지 않았을 것이라며 손해배상 청구 소송을 제기하였습니다.
ㄴ씨는 선순위 임차인에 대한 존재를 설명하였다고 반박하였고 이에 후순위 임차인으로서 시세보다 낮은 가격으로 계약을 체결할 수 있었다고 주장하였습니다.
법원에서는 ㄴ씨가 ㄱ씨와의 계약을 체결하기 전에 동일한 건물의 세입자 4명의 보증금을 합한 2억 원의 임대차 계약을 체결하면서도 중개대상물 확인 및 설명서 중 실제 권리관계나 공시되지 않은 물건의 권리사항 항목에는 기재한 내용이 없었음을 지적하며 ㄱ씨가 중개인의 잘못으로 인한 피해를 입었다고 판결을 내렸습니다.
그러나 ㄱ씨 역시 다가구주택 건물의 실제 상황을 비교하고 검토했어야 한다면서 ㄴ씨의 배상 책임을 50%로 제한하였는데요. 만약 위 사례와 같이 후순위 임차권 설명 의무가 부족하여 피해를 입게 되었다면 김윤권변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.
