부동산변호사 주택 양도와 임대차계약 승계
만약 부동산 소유자로서 임대차 계약을 체결하였으나 이 후 부동산을 양도 등의 처분하게 되었다면 체결된 임대차계약의 승계는 어떻게 이뤄지게 될까요? 이 경우 임차인은 이 전의 임대인은 물론 새로운 부동산 소유주에게도 보증금을 받지 못하는 문제가 발생할 수 있기 때문에 어떻게 조치를 취해야 하는지 명확하게 아는 것이 중요합니다.
사안에 따르면 ㄱ씨는 전세계약을 체결하고 거주하고 있었으나 어느 날 주택이 다른 사람에게 팔리면서 주인이 바뀌게 되었다는 소식을 들었습니다. 이에 ㄱ씨는 새로운 주인인 ㄴ씨에게 가서 임대차 계약 기간이 아직 남아있다며 어떻게 해야 하는지 물어보니 ㄴ씨는 본인이 기존의 임대보증금을 안고 매수하였기 때문에 기간이 되면 보증금을 돌려주겠다고 약속하였고 새로운 임대차계약서도 작성하였습니다.
ㄱ씨는 위 말을 믿고 임대차계약서를 작성함으로써 승계가 이뤄진 것으로 보았으나 이 후 법원에서는 해당 부동산에 대해 경매를 개시하겠다는 소식을 전하였습니다.
이는 임대차계약을 체결하였을 때 설정되어 있던 근저당권에 기한 경매였는데요. 부동산변호사가 살펴본 바로 실제로는 경매가 진행되었지만 부동산 가격이 떨어지면서 예상했던 임대보증금을 전부 다 돌려받지 못하게 되었습니다.
이에 ㄱ씨는 이전 소유자의 재산을 가압류한 후 임대보증금의 반환을 요구하였는데요. 법원에서는 주택 매수인에게 임대차계약이 승계되었기 때문에 이 전 부동산 주인은 임대보증금 반환채무를 가지지 않는다고 판결을 내렸습니다.
일반적으로 임대차계약의 관계가 존속되던 중 주택 양도가 이뤄지게 되면 임대인의 지위가 양수인에게 면책적으로 승계가 되는데요. 이는 이 전 소유자에게 임대보증금의 반환청구를 할 수 없다는 것을 뜻합니다.
또한 위 사안과 같이 근저당권이 설정되어 있다면 더더욱 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 발생할 수 있는데요. 이 때는 이 전 소유자의 재산을 확인하여 재산이 많은 것을 알게 되면 승계를 원하지 않는다는 이의를 제기해야 합니다.
임차인은 이의를 제기함으로써 임대차계약 승계를 거부할 수 있고 이는 임대차계약의 승계를 미룸으로써 이 전 소유자에게 임대보증금 반환을 청구할 수 있게 해주는데요. 이처럼 주택 양도로 인한 임대차계약 어려움을 겪고 계신다면 부동산변호사 김윤권변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.
