부동산매매대금 감액청구?
만약 부동산 계약을 체결할 때 토지 면적이나 수량 등에 대해서 당초 계약한 내용과 달리 적다는 것이 밝혀졌을 때는 이에 대해서 매매대금의 감액을 청구할 수 있을까요?
사안에 따르면 ㄱ씨는 ㄴ씨에게서 등기부상의 100평 대지를 평당 100만원으로 하여 구입을 하였는데요. 대금을 지급한 후 측량한 결과 90평인 것이 드러났습니다. 이에 ㄱ씨는 ㄴ씨에게 10평 값을 반환할 것을 요청하였으나 ㄴ씨는 이에 응하지 않았는데요. 이 경우 부동산매매대금 감액청구는 어떻게 제기할 수 있을까요?
일반적으로 민법 제572조에서는 수량을 정한 매매 목적물이 부족할 때는 부족을 모르고 있었던 매수인은 해당 부분의 비율에 대해 매매대금 감액을 청구할 수 있다고 명시하고 있는데요.
위의 사안처럼 토지매매를 할 때 면적과 대금 결정에 대해서는 1필지의 전체 가격을 정하기 위한 방법으로 평당 가격을 책정하는 필지 매매와 평당 가격을 정하여 실평수에 따라 대금을 정하는 수량매매를 살펴보아야 합니다.
두 가지는 실평수에 따른 대금의 정산 의사가 중요한 요소로 작동하며 명시적이거나 묵시적인 표시에 따라 달라지게 되는데요. 판례에서는 "민법 제574조에서 규정하는 '수량을 지정한 매매'라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데에 주안을 두고 대금도 그 수량을 기 준으로 하여 정한 경우를 말하는 것”이라고 설명하면서 “토지의 매매에 있어서 목적물을 공부상의 평수에 따라 특정하고 단위면적당 가액을 결정하여 단위면적당 가액에 공부상의 면적 을 곱하는 방법으로 매매대금을 결정하였다고 하더라도 이러한 사정만으로 곧바로 그 토지의 매매를 '수량을 지정한 매매'라고 할 수는 없는 것”이라고 판시하였습니다(2001. 4. 10. 선고 2001다12256 판결).
더불어 부동산 계약을 체결할 때 실제의 면적이 계약하는 면적에 미달하는 것에 대해 부동산대금 감액 청구를 하는 것은 “민법 제574조, 제572조에 의한 대금감액청구권 을 행사함은 별론으로 하고, 그 매매계약이 그 미달 부분만큼 일부 무효임을 들어 이 와 별도로 일반 부당이득반환청구를 하거나 그 부분의 원시적 불능을 이유로 민법 제 535조가 규정하는 계약체결상의 과실에 따른 책임의 이행을 구할 수 없다” (대법원 2002. 4. 9. 선고 99다47396 판결).라고 하였습니다.
즉 위 사안의 경우 어떤 매매계약인지를 살핀 후 대금 정산에 대한 합의 여부에 따라서 감액청구를 제기할 수 있을텐데요. 만약 위와 같이 부동산대금 감액청구와 관련하여 법률적인 어려움을 겪고 계신다면 김윤권변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.
