월세연체 상가임대차분쟁
최근 여러 언론보도나 매체를 보면 상가임대차분쟁이 빈번하게 발생하고 있는 사실을 알 수 있습니다. 그 중 월세연체와 관련된 사례를 자주 접해볼 수 있는데요.
월세연체와 관련된 하나의 판례를 보면 상가임대차 계약이 임차인의 요구에 의해 갱신된 경우에도 갱신시점을 전 후에 임차인이 월세연체를 2회 이상 했다면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다는 대법원 판결이 나온 바 있습니다.
위 상가임대차분쟁 사례에서 재판부는 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구 거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르며 상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정하고 있지 않아 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때 임대차계약을 해지할 수 있다고 설명했습니다.
더불어 재판부는 임차인의 일방적인 갱신요구에 의해 갱신된 경우 계약이 갱신된 때로부터 새로 2기 이상의 차임을 연체해야 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면 임대인이 계약갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임권을 보유하더라도 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 되므로 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법취지에 반한다고 밝혔습니다.
오늘 살펴본 상가임대차분쟁 사례와 관련된 법 항목을 살펴보겠습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항을 보면 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 하면서도 예외적으로 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 계약갱신을 거부할 수 있도록 규정되어 있습니다.
반면 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이 경우 임대인은 임대차 기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사하여 임차인과의 계약관계를 곧바로 끝낼 수 있습니다.
이번 상가임대차분쟁 사건에서는 상가건물 임대차보호법이 적용되고 임차인이 차임액 3기에 해당하는 금액을 연체한 사실이 없어 임대인이 계약갱신을 거절 할 수 없을 때 민법에 따라 2기의 차임 연체만을 들어 계약을 해지할 수 있는지 또는 3기의 차임을 연체해야 계약을 해지할 수 있는지가 문제된 사안이었습니다.
월세연체 등 상가임대차분쟁과 관련하여 도움이 필요하시다면 상가임대차분쟁 변호사 김윤권 변호사가 도움이 되어드리겠습니다.
