상가임대차변호사 임차인대항력
김윤권 변호사입니다. 최근 상가임대차변호사에게 많이 들어오는 문의 중 하나가 임차인대항력인데요.
상가임대차변호사와 함께 하나의 사례를 보면 A씨는 갑 소유의 상가건물 중 2층의 10평 정도를 보증금 5,000만원에 월세 80만원으로 임 차하여 입점하고 사업자등록을 갖춘 임차인이었습니다.
그런데 A씨는 임차기간 만료 시 임차 보증금을 확실하게 돌려 받기 위해 임대인인 건물주 갑에게 임대차등기를 해줄 것을 요구했습니다.
건물주 갑은 임대차등기에 협조하지 않았는데 A씨가 임대차등기를 하지 않고 있던 중 위 상가건물이 경매된다면 A씨의 임차보증금 5천만원은 되돌려 받기 어려울 수 있습니다.
상가임대차변호사가 보는 경우 이 때 건물주인 갑의 협조를 얻어 부동산임대차등기를 할 수 없다면 A씨의 위 임차보증금을 보호받을 수 있는 방법은 없는지 살펴볼 필요가 있습니다.
상가임대차변호사가 알려드리면 상가 임차인대항력이란 임차인이 상가건물에 입점을 하고 사업자등록을 신청한 날 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있으며 매매, 증여 등으로 임차건물의 소유자 가 변경되는 경우에도 임차권은 새로운 소유자에게 승계되는 것이므로 임대차계약의 존속기간 동안은 임차건물에서 영업을 할 수 있는 권리를 말합니다.
이에 관해 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다.
보증금의 회수에 관해 같은 법 제5조 제1항 및 제2항에 의하면 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 규정하고 있습니다.
또한 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서 장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후 순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다라고 규정하고 있습니다.
더불어 상가임대차변호사가 알려드리면 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다고 규정하고 있습니다.
만일 임차인이 건물인도와 사업자등록신청 전에 임차건물에 대하여 저당권이나 가압류 등의 권리설정이 없었던 경우에는 임차보증금의 전액을 반환받을 때까지 그 임차건물에서 퇴거당하지 않을 권리가 있습니다.
반면 임차인이 건물인도와 사업자 등록을 하기 전에 당해 건물에 저당권이나 가등기, 가처분등기가 이미 설정되어 있었고 그 후 건물이 경매로 소유자가 변경된 경우 그에 대해서는 임차인대항력이 없어 임차권을 주장할 수 없으므로 임차보증금을 받지 못하고 퇴거당할 수도 있을 것입니다.
임차인대항력과 관련하여 자세한 문의사항은 상가임대차변호사 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.
