부동산경매 확인사항 [부동산경매변호사] 김윤권변호사

 

 

 

 

부동산 경매 낙찰시 꼼꼼하게 확인해야 할 대위변제로 인한 말소기준권리 변화

 

얼마 전 법무사가 근저당권 말소등기절차 수행 시 신청자의 권한유무를 제대로 확인 안한 사무직원의 실수로 인해 의뢰인에게 거액을 배상한 사례(2008가합3249)가 있었다. A씨로부터 3억 원을 차용한 B씨는 변제기까지 갚지 못하자 1억 원은 자기 명의 상가 2개에 관한 보증금으로, 나머지 2억 원은 사실혼 배우자 C씨의 아파트에 근저당권을 설정하기로 해 근저당권설정등기를 경료해줬다.

 

잔금을 모두 지급한 B씨는 근저당권설정 당시 받았던 도장을 가지고 A명의의 위임장을 위조한 후 법무사 사무실 직원 박 씨에게 근저당권설정등기 말소절차를 의뢰했고, 직원 박모 씨는 곧 말소등기신청을 해 등기가 말소됐다.

 

A씨는 회복된 등기에 따라 경매를 신청했고 김모 씨는 A씨에게 근저당권 피담보 채무 2억 원을 지급했다. 이에 김 씨는 법무사를 상대로 대위변제한 2억 원을 배상하라며 소송을 냈다.

 

 

근저당권자 대리권 적법 여부 확인하지 않아 생긴 손해 배상해야

 

이에 서울중앙지법 민사18부는 김 씨가 "법무사 사무소 직원이 위조된 위임장을 제대로 파악하지 못해 진행된 경매를 막고자 대위변제한 2억 원을 배상하라"며 법무사 박 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송에서 "박 씨는 8,000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다.

 

재판부는 판결문에서 "법무사 사무실 직원 박 씨는 근저당권자가 아닌 근저당권설정자로부터 근저당권설정등기말소등기절차의 신청을 위임받았음에도 근저당권설정자가 근저당권자로부터 적법한 대리권을 수여받았는지 여부를 전화 등 기타 방법으로 확인하지 않았다"고 지적했다.

 

또한, "근저당권자의 대리인이라고 주장하는 근저당권설정자로부터 근저당권자의 주민등록증이나 인감증명서를 제출받아 그 대리권 유무를 확인해봐야 할 주의의무가 있는데도 이를 게을리 한 채 근저당권자의 도장과 등기권리증을 소지하고 있는 것을 본 후 적법한 대리인으로 가볍게 믿었다"고 덧붙였다.

 

이어 재판부는 "법무사 사무실 직원의 이런 과실로 인해 결국 근저당권설정등기가 잘못 회복돼 의뢰인은 이번 사건의 아파트에 관해 진행되는 경매를 막고자 채권최고액 2억 원을 대위변제하게 된 손해를 입었기 때문에, 직원의 사용자로서 법무사는 의뢰인이 입은 모든 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다.

 

그러나 재판부는 "의뢰인도 잔금지급기일에 근저당권설정등기말소에 관해 근저당권자 본인의 위임이 제대로 되어 있는지 조사하고 확인해봐야 할 주의의무가 있는데도 확인을 제대로 안한 과실이 있다"며, "의뢰인의 이 같은 잘못도 이번 사건에 있어서 손해발생 및 확대의 원인이 됐으므로 법무사의 책임을 40%로 제한한다"고 설명했다. 한편, B씨는 수원지방법원에서 사무소위조죄 등으로 징역 10월, 집행유예 2년을 선고 받고 최종 확정됐다.

 

 

대위변제에 잘 대처할 필요 있어

 

위 사례에서 등장하는 사건의 매개인 대위변제(代位辨濟)란 채권자가 가지고 있던 채권에 관한 권리, 즉 채권이나 담보권 등이 변제자에 이전되는 것을 말한다. 일반적으로 신용보증기관이 대출에 대한 지급보증을 한 다음에 채무자가 돈을 갚지 못할 때 대신 갚아주는 것을 의미하기도 하는데, 경매에 있어서 대위변제란 이해관계가 있는 제3자가 채무자를 대신하여 채권자에게 변제하고 채권자를 대신하여 채권을 행사하는 것을 말한다.

 

경매에서 대위변제에 잘 대처할 필요가 있는 것은 말소기준권리가 변할 수 있기 때문이다. 말소기준권리란 권리분석을 하기 위해 기준이 되는 권리를 말한다. 즉 이 말소기준권리를 기준으로 하여 기준권리보다 앞선 권리는 인수하고 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸된다. 권리분석 시 매우 중요한 기준점이므로 알아둘 필요가 있다.

 

대위변제의 예를 들어보면, 1순위 근저당 1억, 2순위 임차인 보증금 2억, 3순위 근저당 3억을 채무로 하여 경매 집행된 부동산이 있다고 가정할 때, 말소기준권리는 1순위 근저당 1억이 된다.

 

따라서 2순위 임차인 2억과 3순위 근저당 3억은 소멸되어 낙찰자가 인수하지 않는다. 그런데 2순위, 3순위 또는 이해관계 있는 제3자가 1순위 근저당 1억을 변제하고 등기상의 권리를 말소하면, 대위변제로 인해 말소기준권리는 3순위 근저당 3억이 되며, 낙찰자는 2순위 임차인의 권리를 인수하게 된다. 만약 2순위 임차인이 배당신청을 하지 않았으면 보증금 2억 원을 인수하게 된다.

 

이처럼 대위변제를 할 수 있는 시기는 낙찰자가 잔금 납부 전까지 가능하다. 따라서 낙찰자는 입찰 전뿐 아니라 낙찰 후에도 주의를 해서 대위변제에 대비해야 한다. 만약 대위변제가 있는 경우, 대처방안으로는 첫째, 매각결정기일 전이면 낙찰자는 매각 불허가 신청을 하여야 한다. 둘째 대위변제가 잔금납부 전이면 매각허가결정 취소신청을 해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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 나의 소유권을 지기키위한 명도소송 [부동산소송변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

나의 소유권을 해치는 불법 점유에 대한 합법적 조치, 명도소송

 

얼마 전 임대인 허모 씨는 임차인 이모 씨가 임대차 기간을 2년으로 설렁탕 음식점을 경영하면서 자신의 동의 없이 가스관 및 간판설치를 위해 벽에 구멍을 내는 등 건물 일부를 훼손하자 계약기간 만료와 함께 임차인의 계약갱신 요구를 거절하면서 건물명도청구소송(2006가합3158)을 냈다.

 

이에 서울서부지법은 음식점을 운영하는 임차인이 건물 일부를 훼손했더라도 임대차보호법상 상가건물 임대차 기간 5년 지켜야 한다며 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없다고 판결했다.

 

 

임대건물 일부 훼손 이유로 임차인의 계약갱신 거절 못해

 

재판부의 이러한 판결은 임차인이 건물 배면의 공간 활용과 식당영업을 위한 가스관 설치·개조 과정에서 건물 일부를 훼손한 사실만으로는 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있을 만큼, 피고가 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했다거나 그밖에 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있다고 하기 어렵다고 보기 때문이었다.

 

또한, 재판부는 “이 사건 임대차계약은 이 씨의 요구에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것이라고 볼 것이므로 임대차계약이 종료되었음을 이유로 한 허 씨의 청구는 이유 없다”고 설명했다.

 

이어 “이 씨가 점포를 임차한 후 내부천장과 벽에 배기 휀을 설치하거나 주방을 일부 개조해 냉장고와 가마솥을 설치한 점은 인정되나 설렁탕 등을 판매하는 식당을 운영하기 위한 부득이한 행위로 보인다”며 “건물 전면의 화강석에 구멍을 뚫었지만 간판설치를 위한 불가피한 것으로 차후 임대차 종료 시 적은 비용으로 원상회복이 가능한 것으로 보인다”고 덧붙였다.

 

재판부의 이러한 판단은 상가건물임대차보호법상 상가건물의 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대해 계약갱신요구를 거절할 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 돼 있다고 한 상가건물 임대차보호법을 엄격하게 해석한 이유이다. 또한, 이는 임차인인 상인들의 경우 영업초기 투자비용이나 시설비용이 과대함을 고려해 최소한의 임대차기간을 보장해주려는 취지다.

 

 

합법적으로 세입자를 내보내는 법적 조치, 명도소송

 

'명도소송'이란 세입자가 만기 후에도 집을 불법으로 점유하고 있거나 만기 전에 보증금을 다 쓰고 버티고 있을 때 합법적으로 세입자를 내보내는 소송을 말한다. 이러한 명도소송의 유형에는 대략 4가지 정도가 있다.

 

첫째, 임대차 계약기간이 종료된 경우, 둘째, 임차인의 월 임대료 연체 등으로 계약이 종료된 경우, 셋째, 불법점유자가 아무런 권한도 없이 건물이나 토지를 점유하고 있는 경우, 넷째, 경매로 낙찰 받은 부동산에 점유자가 버티고 있는 경우이다.

 

경매의 경우 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있다. 이럴 때 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있다.

 

그런데 인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 된다. 이때에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 한다.

 

명도소송을 진행하려면 명도소송 전에 반드시 점유이전금지가처분 신청을 해야 명소소송에서도 원만하게 진행할 수 있다. '점유이전금지가처분'이란 점유를 다른 사람에게 이전하지 못하게 하는 것으로, 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있어서 명도소송 전에 하는 경우가 대부분이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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